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新築RC81室の入居状況。金融機関に喜ばれる決算書以外のExcelデータ

極東船長さん_画像 極東船長さん 第129話

2021/10/13 掲載

北海道は雪虫が飛ぶ季節になりました。10月になったので紅葉を楽しむため車で往復2時間の距離をドライブしてきました。帰宅してから車を見ると、フロントやガラスにたくさんの雪虫( アブラムシの一種 )がついていました。

北海道ではこの雪虫が出るとあと3週間ほどで雪が降ると言われていますので、今年ももう少しで北海道の不動産投資活動は冬眠状態になります。加藤ひろゆきさん曰くの「 雪が降って終わり 」状態です( 笑 )

冬になると北海道では本当に不動産情報も少なくなります。札幌近郊里山の紅葉は今が旬で、このコラムが出るころには札幌市内も本格的な紅葉シーズンになっていることでしょう。



■ 81室の大型物件の入居状況

さて、賃貸の第二繁忙期である9月を終えたので、今年春に竣工した81世帯の大型物件の入居状況を報告いたします。現在の空室が8戸です。残念ながら、竣工時3月末に目標としていた「 9月末までの満室 」には至りませんでした。

そのため、10月に入ってすぐに、オイラの事務所で管理担当者と計画通り満室に至らなかった原因の分析と今後の対応について、重要な会議を行いました。



実は、8戸ある空室のうち、同じタイプの間取りが5戸を占めており、明らかにこの間取りが足を引っ張っています。

この大型物件は1フロア9戸あり、全て違う間取りにしてもらったのですが、人気があったのは南向き55uと58uの2LDKです。これは3カ月待たずに18戸全部決まりました。

次いで西向きの45uの1LDKの人気が高く、キャンセルなどもありましたが2LDKと同じくらいの時期に全決しました、それと69uと72uの3LDKの人気も根強く、先月1戸キャンセルがなければ合わせて18戸全部決まるところでした。その他に47uの2LDKなどもありましたが、これもバランスよく決まっています。

そんな中で苦戦し、空室が残ったのは東向きの43平米の広めの1LDKが5室と一番多く、その他に西向き36平米の1LDKが2室、そしてキャンセルが入った69平米の3LDK1室です。

この物件での傾向としては、ファミリーの人気が高く、シングル向けが苦戦したという事になりました。苦戦している43平米の1LDKの設定家賃も他の部屋からみてけして高くありません。

45uの1LDKよりも5〜6千円ほど安い設定です。全体では高い家賃ほど決まりが良かったので、家賃設定が問題ではないようです。


募集用資料より

■ 申し込みに至らなかった主な要因

一番ネックになったと感じるのは駐車場不足でした。この広さの1LDKだと駐車場を同時に求めるニーズが高いのですが、敷地に30数台ある駐車場はファミリー向けを優先しており、単身向けの駐車場までは確保できません。

それで内見時に「 部屋は良いが駐車場がないから 」と諦めたお客さまが多かったと仲介の現場から報告があったそうです。

また、この部屋には3畳ほどの広いウォークインクローゼットを造り、他の部屋との差別化をはかったのですが、仲介業者によれば「 クローゼットはもう少し小さくて良いので寝室の方を大きくしていたら良かった 」との声もあったという事でした。

クローゼットに隣接する寝室は5畳弱ほどあり、ダブルベットもおける広さなのですが、家賃と広さから同棲やカップルの内見も多かったのでしょう。寝室の使い勝手を気にする方も多かったみたいです。( タンスを置くスペースが欲しかったのかもしれません )

しかし、大きなクローゼット収納は入居した後には強みになるはずと考えています。満室には次の繁忙期の来年3月までかかるかもしれませんが、家賃は下げずにもう少し我慢をするところと考えています。

また、我慢するだけではなく初期費用を抑えた形での募集条件に変更することも打ち合わせしましたので、年内にもう少しの入居申し込みを期待したいところです。


募集用資料より

その他、今年竣工の2物件は一度満室になってからすぐに3件ほど退去がありました。しかし、概ね早くに入居が決まっている状況です。こちらは全て35u前後の1LDKで、家賃も6万前後と動きの良い家賃帯のためそれほど苦労せずに入居付けしてもらっています。

また、前回のコラムに書いたように4物件を売却して部屋数も52室ほど少なくなりましたが、9月末での入居率は全体では97%になり、来春まで大型物件が満室になれば現状と同条件では入居率98%まで上がる見込みです。

■ 半年に一度、決算書以外に金融機関に提出するデータ

オイラは入居率を築年数ごとに下記の通りの目標としています。

@築5年以内は99%
A築5年から10年未満の築浅物件では98%
B築10年以上築20年程度の物件では96%〜97%程度
Cそれ以上の古い物件でも95%を割らないようにすること

※@〜Bまでは経験的にも達成可能な数値ですが、Cについては物件の状態次第ということもあり目標値になります。

築30年オーバーの築古になるとリフォームやリノベ代金を家賃で回収することが難しい場合もあり、何もせず空室のまま放置する場合もあるからです。それも部屋数として、現状で入居中か空室かをカウントして入居率を出すようにしています。

年に2回ほど、自分で全体像を把握するために資料を作成するのですが、その時は、出入りの多い3月と9月はあえて外して、12月末と6月末の年2回を入居率などの算定日としています。

オイラは個人と法人の何社かで物件を持っていますので、個別の決算書だけでは全体像の把握が難しくなる為、10年ほど前から作成を始めたものです。

個人の決算である12月末とメイン法人の決算期である6月末での各物件の当初借入額・現在の借入残高・毎月返済額・毎月の利払い額・部屋数・間取り・入居数・現状家賃額をエクセルで一覧にして縦計では全体返済額・全体利払い額・全体返済比率・全体家賃額・全体入居率などを割り出しています。

また、備考欄には今期取得物件の概要や今期売却した物件の売却額などを記載します。
このエクセルで作成した資料を決算書の他に年に2回ほど銀行さんに提出すると行員さんから大変喜ばれますが、それは1枚の紙でオイラの不動産賃貸業の全体像を理解してもらえるからです。

全体像はこのエクセルシートで理解してもらい、個別には決算書で理解してもらう形です。出来れば4半期に一度の3カ月毎で作成したならば完璧でしょうが、不動産賃貸業は変動要因が少ないので年2回で充分だと思っています。

■ 追記

最後にお詫びです。以前のコラムで「 5千万をニコニコ顔で納税する 」イメージトレーニングを紹介させてもらいましたが、先日、一緒にトレーニングしたT氏と会食をしたおりに彼から指摘がありましたので訂正してお詫びを申し上げます。

参照:「 100億円借りるにはどうすべき? 」への回答。規模拡大を目指すには、脳みそのチェンジが必要

実際には第一回目のトレーニングの目標は「 ニコニコしながら1千万納税する 」だったそうです。オイラの記憶がどうやら勝手に上方修正されて、脳に上書き保存されていたようです。

人間の記憶は苦しいことは忘れるように出来ているそうですから、当時は1千万の納税でも相当苦しい修行だったようですね( 大笑 )


プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ:
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家


■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年(62才)
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超
借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)
売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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