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利益の源泉はあらゆる場所に存在するー世界一周旅行記後半ー

極東船長さん_画像 第14話

健美家不動産投資コラム

世界一周旅行の後編です。( 前編はこちら )

◇南アフリカ共和国・ケープタウン

ケープタウンの中心部に近い海辺にある洒落たアパート群が建っている場所をバスで通り過ぎた時に、ガイドさんがこんなことを言いました。( あくまでもガイドさんのフィルターを通したバイアスがある話なので咀嚼する必要はあります )。

「 この辺はアパルトヘイト廃止後に不良入居者が増えて価値が下がったエリアだが、その後、海外に住むユダヤ人が一帯を買い占めて、その後に不良入居者を追い出した為に、今は価値が上がった 」。

これなどは前回書いた「 付加価値の創造の話 」とリンクしますね。


ケープタウンのホテルからの眺め

アパルトヘイト終了後には、ケープタウン中心部では治安のよい高台にある住宅は、以前の10倍の価格になったのだとか。また、ケープタウンから少し離れた旧海軍駐留地の住宅は海軍が撤退後に価格が急降下したが、現在は中心部から離れて治安が良いという理由から値上がりしているそうです。

逆に不良入居者が増えているエリアの住宅は価値が下がって売れないといいます。これも不動産の「 歪み 」につながる話ですね。

アメリカのデトロイトに起きたのと同じようなことが、いろいろな国や場所で起きているのでしょう。アメリカといえば、現在はテキサス州などで不動産が活況といいます。次回は是非、テキサス州に不動産視察に行きたいと思っています。

◇ブラジル&アルゼンチン

ブラジルではイグアスの滝をブラジル側とアルゼンチン側の両方から見ることができました。ブラジルとアルゼンチンは以前、ポルトガル統治の国とスペイン統治の国ですから、いまだに仲が悪いそうです。日本もそうですが、隣国関係とはそういうものなのでしょう。

イグアスの滝の自然が作り出す壮大な景色に前日までいたドバイの近代都市との違いを感じましたが、どちらの景色も地球的にみれば現在進行形として同時に存在する物なのだなあと思いました。あ、当たり前のことを書いてすみません・・・( 笑 )。


イグアスの滝( アルゼンチン側から )

ブラジルのリオで聞いた話の中で印象的だったのは、ここ( リオ )では貧しい人が多く居るが、鬱で自殺する人は皆無だということです。治安や社会保障などに恵まれている国に住んでいながら、自殺やイジメ問題が多い日本とは対照的な話でした。

リオでは近隣の農村部から都会に出ると職にありつけるのではと、人々が多く移住してくるのですが、その人たちは住むところがないために、勝手に丘の上に家を建てて、勝手に電気を繋いで、勝手に水道に接続して使っているそうです。

「 その分を普通に稼いでいる我々のような人間が負担しているから、水道代金も電気代金も高いんだ 」と日本人のガイドさんがボヤいていました。


リオのキリスト像

そのガイドさんがかなり前に買ったコパカバーナ海岸にあるマンションの1室は、BRIC,sブームの際に日本円で700万円から7千万円に跳ね上がったのだとか。ところが、現在は当時に比べるとブラジルレアルが半分の価値になり、日本円の価値でも半分に・・・。

おまけに、富裕層は治安が悪いコパカバーナ海岸部から市内から離れたイパネマ海岸の奥へと移っているため、売物の多いコパカバーナの不動産は、高値覚えの売却価格でさっぱり売れないとも言っていました。


リオの売り物件

そういえば、イパネマ海岸沿いのマンション( ガイドさんはアパートと言っていましたが )の1階は、自分の家の治安を守るために、鉄格子で外部の者を入れないようにしていました。これなどは世界的に見ると平和な国に住んでいる日本人には異質に見えるものですね。


柵で覆われたイパネマ海外のマンションの1階

◇アメリカ・ラスベガス

ブラジルの次はラスベガスへ移動し、双発機でグランドキャニオンへと向かいました。途中、飛行機からカルフォルニアの水源地であるフーバーダムの上空を通りました。

このダムから600キロ離れたロサンゼルス・サンフランシスコと途中のラスベガスなど、西海岸一帯の9千万人へ水の供給をしているのですから、さすがのスケールの大きさです。

しかし、この世界最大級のフーバーダムの水位が年々下がっており、2050年には深刻な水不足になるとロサンゼルスのガイドさんが教えてくれました。


ロサンゼルスの水がめ、フーバーダム

政府もそれを避けるために、現在はスプリンクラーでの水まきが必要な住宅の芝生から、水まきの不要なロックガーデンへの変更について、助成金を出して推奨しているそうです。また、新築に関しては芝生は禁止だそうです。

ラスベガスもロサンゼルスも元々は砂漠ですから、水を散布しなければグリーンは存在できません。人口が肥大していく過程で都市づくりの方向性を変えなければならない時期が来ているのです。

このロサンゼルスも中心部は古くなり治安が悪化した為に、住むなら郊外へと住宅地が広がっているといいます。そもそも郊外は砂漠でいくらでも土地があるので開発は容易です。


ロサンゼルスのボロ家

しかし、その一方では中心部のオフィスビルや倉庫をリノベして、お洒落な街へと造り変える流れも出てきているのだとか。アーティストやおしゃれに敏感な若者が中心部に移り住むというムーブメントも起きているそうです。

どの地に行っても不動産の事が気になるので、ガイドさんに色々と質問をしたわけですが、訪れた地にそれぞれの「 歪み 」があって、とても面白いと感じました。

この「 歪み 」こそが利益の源泉になります。日本だけに留まっていると日常生活に追われて、目の前にある利益の源泉を見逃してしまったりします。今回の旅では、日本に通じることも多く、良い刺激になりました。


リオのマリーナ

最後に補足すると、旅行中の不動産の仕事はお世話になっている4社ほどの管理会社へ事前に連絡をして、連絡はGメール、ライン、フェイスブックのメッセンジャーで行うことを取り決めました。結果、ホテルの無料Wi−Fiが繋がる時間だけで、充分に連絡を取り合うことができました。

コラムを読まれている皆さんも同じだと思うのですが、管理会社からの連絡は主に退去の連絡とトラブルの連絡です。まさにその連絡がこの旅行中だけで8件ほど入ってきました( 笑 )。

オイラの場合、入退去や軽微なトラブルは管理会社の担当者にある程度まかせています。退去は連絡と次回の募集条件提案をセットでお願いしており、メールでそれを確認して可否を返信するだけです。

よほどのことがなければ、管理会社の担当者からの連絡と提案に「 了解です。以下お願いします 」の返信をするだけなので、旅行に行っても困ることはありません。ただし、やはり旅行期間中は、若干チェックが甘くなりがちですね。

それにしても世界は広い。知らないことばかりです。もっともっと、広い世界を見て、色々なことを知りたくなりました。



◆追記:一緒に世界旅行を回ったチョビー( オイラはこう呼んでいますが、「 スーパーカー大家さん 」という方がわかりやすいかもしれません )と、近日中に対談を収録することになりました。世界を回って感じた日本の不動産の話などしたいと思います。

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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