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1千万の含み益がある中古アパートが5千万円で売りに出ていた話

極東船長さん_画像 極東船長さん 第141話 著者のプロフィールを見る

2022/5/6 掲載

先週の事ですがゴルフをしている途中で若き投資家の友人NよりLINEのメッセージが届きました。次のようなコメントに、物件の資料がついていました。

「 これ、ぜったいに値付け間違いです 」

ゴルフ中は老眼鏡を外していて細かな数字が見にくい為に資料を詳細に見ることなく、ラウンド終了までそのままにしていました。ラウンドが終わって老眼鏡をかけて資料を見ると確かに「 値付け間違い 」といえる設定がされています。

その物件は販売価格が5千万円、築20年ほど経過した中古木造アパートで、利回りは9%弱でした。今の市況でもすぐに売れる利回りから逆算して販売価格を設定したということが推察されました。

しかし、明らかに値付け間違いなのです。中古物件としてみた時の利回りは確かに相場程度ですので、間違っていたわけではありません。しかし、「 更地 」にした時の値段を考えたら安すぎました。

近年は札幌地下鉄沿線の更地での販売土地値は暴騰とも言えるほど値上がりしています。この物件が仮に更地なら、販売価格から1千万高くても瞬殺で売れる立地と地型でした。だから、オイラ達からみたら値付け間違いなのです。

しかし、現状、この物件は満室で稼働しています。これを仮に解体・更地にするとしたら、時間も行程もかかります。それを省いて現金化するために、売主が「 1千万安くしても売る 」ことを優先し、生まれた歪みかもしれません。

いえ、もしかしたら、更地にしたら高く売れるとの発想がなかったのかもしれません。更地なら高く売れるかもしれないと思いながらも、満室の入居者を退去させることは現実的ではないと考えたのかもしれません。

または、売主は建物を解体することは忍びなく、現状で譲りたかったのかもしれません。それらが、売主の考え方なのか、仲介業者の考え方なのかは知る由もありませんが、どちらの考え方も結果的に同じ方向だったのでしょう。

そうして、更地にしたら1千万円も含み益のある、好立地の利回り9%弱の満室稼働の中古アパートが販売されたわけです。

■ 準備をしていない者はチャンスをものにできない

今回のような築20年の木造アパートですと、せいぜい融資は13年くらいの期間しか組めないでしょう。仮に銀行借り入れで購入するとしたら、自己資金は2割から3割ほど投入しないとキャッシュフロー出ないでしょう。

それでも、自己資金2割で買えたなら、購入から10年経過した時点で、当初手出しした1,000万ほどの自己資金は残債が減り、2倍以上にはなる投資と言えます。

投資において、「 絶対に儲かる 」というのは言ってはいけない言葉です。しかし、今回の案件は、オイラの感覚では「 1千万円がネットに落ちていた 」ともいえる案件でした。

これは足が速い物件だと判断し、ゴルフ場から1時間ほど車を運転して帰宅するとすぐに、買い付けをメールにて送信しました。「 価格満額にて購入、融資特約なし、決済日は売主指定日 」という条件を入れました。

しかし、翌日になって担当者から電話があり、残念ながらオイラの買い付けの少し前に同じ条件で買いつけが入っていたため、オイラは2番手となってしまったということでした。結局、買う事は出来ませんでした。

オイラがもし不動産投資を始めた頃のようにもっともっと熱量を持っていたならば、N君から情報を得た時点で老眼鏡を探し出し、ゴルフプレイを中断してでも内容を確認し、その場から買いつけの電話を入れたことでしょう。

仮に自己資金が1千万しかなくても、「 融資特約なし 」で買いつけを一番に入れて、その後で融資のことを考えたはずです。なにせ、1千万の含み益があるのです。自分に融資が付かなくても買える人を探すことは比較的に容易ですし、最悪、その買える人に譲れば良いだけなのですから。

チャンスはある日ある時、突然訪れますが、準備をしていない者はチャンスをものにすることが出来ません。今回は心の隙と投資家としての慢心と驕りが購入チャンスを逃すことになった要因だと言えます。

実際に流れから言って、一番手になるチャンスはありました。ゴルフ場からその場で電話するか、途中のコンビニから手書きの買い付けをファックスする、やり方は色々あったはずです。

不動産投資では、取引と物件により、歪みのありかはそれぞれですが、今回のケースは、再現性のあるものだと思います。

「 売って良し、持ち続けて良し 」の物件を購入することやキャッシュフローが出る物件の買い方をすること、レバレッジがかけられる取引をすることは不動産投資のだいご味です。

しつこいですが、今回の物件ならほぼ確実に自己資金を2倍から3倍に出来る投資でした。この物件なら、購入価格の8割を借入できたら10年で自己資金が2倍にできます。これは株式投資ではなかなか困難です。

いやいや、待てよ、株式投資だって10年で2倍とか3倍になるのは容易だと言われるかもしれません。ですが、株式投資では上げ下げの試練を乗り越えた先にしか2倍-3倍の果実は得られません。

もしかしたらその過程では、2分の1、3分の1になった状態を乗り越えなければならないのです。それはやはりハードです。オイラは毎月Cashflowが出る投資が一番だと思っています。

■ 2年半ぶりの極東セミナーとゴルフコンペのお知らせ

さて、今年7月に極東船長プレゼンツセミナーを2年半ぶりに再会する計画を立てました。このコラムでお伝えする前にTwitterで告知したところ、2日間でソールドアウトしてしまいました。申し込み参加できなかった皆さんには、すまん毛ボーボーです。次回開催は8月6日を予定しています。

また、7月14日と15日には極東カップゴルフコンぺを開催します。不動産投資家だけのゴルフコンペで7組を募集中です。いずれかの1日、または両日でも大丈夫です。

14日は午後スタートで15日は朝スタートです。千歳空港から1時間弱のコースなので、関東からなら一泊二日でも参加可能です。以下にリンクを貼っておきます。興味のある方はチェックしてみてください。

https://passmarket.yahoo.co.jp/event/show/detail/01tm0ifp8ra21.html

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ:
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家


■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年(62才)
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超
借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)
売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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