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「利回りが1%高い」の本当の意味。人や町の変化についていける立地が不動産の価値になる

極東船長さん_画像 極東船長さん 第153話 著者のプロフィールを見る

2022/11/23 掲載

前回までのコラムの総括になります。

参照:自分だけのカギ「 不動産の購入基準 」をどうやって見つけたか?
参照:「1%以上高い利回りで物件を購入する」ために実践していること

オイラが不動産投資の安全性を高めために、「 市場価格より1%利回りを高く購入すること 」は、単純に高利回りの物件を求めているのとは異なります。

その立地、その築年数、その間取り、その設備などを比較した中で納得できる1%の差なのです。それらの比較を外して単純に物件の利回りが他より1%高いものを選んでいくと、別の結果を招くことになります。

とはいえ、投資初期は利回りにこだわりたいものです。オイラも自身も初期の頃は利回りには随分とこだわりました。これは単純に、「 利回りは高ければ高いほど良い 」という考えに基づくものでした。

しかし、「 利回りが高い=リスクが高い 」という意味も含んでいますし、逆に「低利回り=リスクが低い」が成立するかというと、それも違います。例えば利回りが低いものは、借入れをしての投資ではリスクが大きくなります。

■ フルローンは諸刃の剣

不動産投資の本質が「 自己資金に対してのリターンを最大化する 」ことだとしたら、少ない自己資金投下と低金利、かつ長期で借入をした際に最大効率が発生することになり、それを追い求めるのが正解ということになるでしょう。

しかし、実際にはこちらの考えているような条件での借り入れはなかなかできるものではありません。また、最大効率を求めるとなると借入残債と市場価格の乖離がなくなるために、手元に余裕資金がなければ経営リスクは当然高くなります。

経営リスクを抑えるには、潤沢な自己資金、もしくは常に借入金額以上で市場にて売却できる状態を保つことが求められます。少なくても四半期に一度程度は市場価格( 流通する利回り )をウオッチし、精査することです。( オイラも半年に一度は自己の物件査定をして市場価格を算出しています )

フルローンは諸刃の剣です。市場価格が上昇しているサイクルでは、買えば買うほど含み益が積み上がりますが、市場価格が下落トレンドに入ると残債価格で売却しようにも売れない状態が長く続くことになります。

ダウントレンドでは残債を減らして、どこかで残債と売買価格がマッチングするまで辛抱を強いられるのです。これは経験したものでなければ分からないでしょうが、長く苦しい戦いになります。

唯一の救いはダウントレンドに入っても、家賃は下落硬直性により急降下することはないため、キャッシュフローの急激な悪化を緩和してくれることです。しかし、それを担保するには最初の借入の条件が大きく影響します。

目の前に利回りが高そうな物件が現れても、高金利で短期間の借入しか出来ないのならば、キャッシュフローは出ず、そういう場面で苦しむことになります。購入時に相当の自己資金を投入すれば別ですが、そうでなければわざわざ負債を買うことになりかねません。

極論をいえば、物件よりも借入れ条件の方がレバレッジ派には大切なことといえるかもしれません。

最近、ちらほらと良さそうな中古物件が出てきています。その物件は果たして金融機関の借入れ条件が良い物件になるでしょうか?その見極め力が、レバレッジ派の投資家たちに問われています。

売却する際に売りやすいか売りにくいかも、売却価格帯や築年数と物件構造によって違いが出てくるのは当然のことですね。

■ 新築RCは、秋の時代から冬の時代へ

オイラはどんな不動産投資方法も否定しません。その人それぞれの形での不動産投資があると思っています。ただし、オイラがやってきたようなレバレッジを使った投資は、リスクに対する感受性のレベルをあげていくことが肝心です。

借金に対して慣れて寛容になりすぎると、不動産のトレンドが逆転したときにしっぺ返しをくらうことになります。何を言いたいかと言うと、今の市況では借入にはより慎重になっていただきたいということです。

持たざるものがレバレッジを使い不動産投資にチャレンジしようとすれば、初期の頃は最大化したリスクを抱えて始めることになります。それは否めませんし、実際にオイラもそこからスタートしました。

それでも、うまく価値のある不動産を拾えないのであれば、今のような市況では現金を多く投入したノンレバレッジか、レバレッジをかけても小さなところからのスタートが良いのではと思います。

過去、借金をした不動産投資に良い時代が長く続きました。こんな良い時代がさらに長く続くと考えるのは楽観過ぎるのではないかと、オイラのなかでもう一人のオイラが囁きだしています。

まるで、クレージーケンバンドの「 タイガー&ドラゴン 」の一節である「 背中で睨み合う虎と龍じゃないが俺の中で俺と俺が闘う 」の状態です・笑( 先日クレージーケンバンドのコンサートに行ってきた影響がでています )

今までオイラの主戦場だった新築RCは、既に秋から冬の時代に入ってきています。そして、中古の物件価格が下がりにくい状況がまだしばらく続くでしょう。優良な中古物件が出るには春まで待つ必要があるのかもしれません。

こういうことを思うのは、オイラが年齢を重ねたことでもう一人のオイラが弱気になっているのかもしれないという気もしますが・・・。

■ 人や町の変化や変貌についていける立地が、不動産の価値になる

いま言えるのは、世の中の不動産投資ブームに流されずに、不動産の本来持つ価値に着目してほしいということです。その上で、中古の中から良い案件を探しだし、借入れ条件に妥協せずに購入をしましょう。

もっとわかりやすくいえば、購入前にはその不動産が将来にわたり、どれくらい稼ぎ続けることが出来るかを刮目して精査しましょう。それは目の前に利回りよりもずっと大切なことです。

今得られる賃料は、将来的に減損・減価される不動産の価値の先取りをしているだけなのか。それとも、この先も価値が減価・棄損されずに永く賃料を稼ぎ続けてくれる不動産なのか。それを見極めることが大切です。

最終的には人や町の変化や変貌についていける立地が、不動産の価値になるかと思っています。

人が動き、人が減り、町が変わっていくなかでも価値を保てる立地とはどこなのか。それが答えになりますが、オイラも答えはなかなか見つかりません。

いつも自問自答をしながら、その価値を保てる立地をポートフォリオに組み入れたいと願っています。

矛盾するようですが、将来的に減損・減価する価値の先取りだったとしても、高利回りの不動産を買い、そこで得た賃料を次の価値のある不動産へ投資することで自分のポートフォリオを変化させていったならば、それも一つの投資方法であると思います。

自分が何をしているのか、何にお金を投じているのかを理解した上で、不動産に向き合うことが重要ということです。

利回は大切な指標ですが、不動産が持つ将来価値と照らし合わせると、そこには数値だけで測れない世界があります。その将来価値を推測し、想像しながら不動産の選別することは不動産投資の楽しみでもあり醍醐味でもあると思います。

20年前のオイラには全く見えませんでしたが、その頃に北海道のニセコに注目し、先鞭をつけた外国人の方などは本当に凄いなぁと思います。彼らのような10年単位での投資は、オイラにはとても真似できません。

不動産投資の手法は千差万別です。それぞれ各人のやり方で楽しみながら不動産投資を楽しみましょう。楽しくなければ投資ではないと思っています。そして、やるからには成功しなくてはとも思っています。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

極東船長さん

極東船長さんきょくとうせんちょう

北海道の東の町出身、現在は札幌在住
専業大家

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1958年、北海道生まれ
    高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

    □1993年(35才)
    船の転覆を機に陸の仕事に就く。
    収入が激減し、投資の勉強を開始。

    □1995年(37才)
    1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

    □1998年(40才)
    2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

    □2004年(46才)
    3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

    □2005年(47才)
    4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却
    5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

    □2006年(48才)
    6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

    □2007年(49才)
    7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

    □2007年(49才)
    8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

    他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。
    個人で借入3億を目の前にして拡大の壁に当たる

    □2010〜2021年(51〜62才)
    札幌に法人設立し個人物件をほぼ売却し法人として規模拡大

    □2022年(63才)
    所有物件
    木造AP10棟
    低層RCマンション22棟
    高層 RCマンション 4棟
    合計39棟836室

    □2023年9月(65才)
    総投資額130億超
    借入残100億 家賃9.5億 税引前CF3億 元利返済4.7億

    売却済み21棟352室
    売却益10億

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