今度のインフレは未知の姿でやってくる。過去の不動産投資は過去でしか通用しない

過去から現在まで、不動産投資のノウハウ・戦略・価値観などは、その時の経済情勢に応じて常に変化してきました。この先も常に変化を続けるものと考えて間違いありません。

それはオイラの過去の成功体験や手法を含め、過去に出版された大家さんの「 成功体験本 」に書かれていることが現在ではほぼ再現性がないことからも分かります。

大きくは経済の原理原則は変りませんが、流転する時代時代に応じた不動産投資のアレンジ力と、ほんの少し未来を観る考え方が必要です。

過去をいくら勉強したとしても、それが未来に現れるとは限りません。むしろ未来に顕現される姿は、過去とは違った着物をまとって現れるものでしょうから、うっかりしていると新しい姿を見過ごしてしまうでしょう。

すでに何年か前からインフレになっていたのに政府の経済統計に現れなかったのは、今のインフレが過去とは違う服をまとってやってきているからです。

それは、データや過去ばかりを見ていた者には認識できない事象なのでしょうか？ 今、世の中が既にインフレだとするならば、これからはどのような不動産投資をすることが正解なのでしょうか？

■ インフレが不動産投資に及ぼすプラスとマイナスの影響

インフレは不動産投資にプラスマイナスの両面の影響を及ぼします。その中でも一番のマイナス面は、インフレ時には借入金利の上昇が避けられないということでしょう。

オイラのようなレバレッジ派の不動産投資家には、ボディブローのダメージが体幹にジワジワと効いていくような感じです。結果として、投資の命ともいえるCashflowを減少させることになります。

金利の上昇は件価格の目先下落要因にもなりえます。つまり、不動産価格全般に影響を与えることは間違いありませんが、それにより物件が下落すれば、これから買いたい投資家にはメリットがあることでしょう。

他のプラス要因はなんでしょうか？ インフレとは物の価値が上がり、貨幣価値が下落することだとすると、借入は（ 額面が変わらずとも ）インフレによってその価値が目減りすると考えられます。

家賃はデフレ時とは逆に、インフレによって下落耐性が強くなるでしょうから、今後はインフレ率や賃金上昇率に劣後して、一定のタイムラグの後にジリジリと値上がりする可能性もあります。それは将来の物件利回り、ひいては物件価格を上げる要因になりえます。

つまり、金利が上がると利払いも不可能になるような過度の借入をしている人を除けば、インフレは借金に対してプラス要因になりそうです。

預貯金とバランスよく借入することで、自分の貯金が目減りした分を助けることが出来るのが、不動産投資の良いところでしょう。長い目でみたら、不動産はインフレ率にも負けません。

もし貯蓄だけなら、インフレによる貨幣価値の減少分を金利だけで補う事は不可能です。オイラは防衛の意味でも貯蓄同等の借入をしてインフレにリンクする資産に投資することは合理的だと思います。

付け加えると、物の値段が上がれば建築費・修繕費・人件費も例外ではありませんから、収益不動産を購入する際の事業計画では将来の大規模修繕費などについて、インフレ率を加味して調整していくことが必要になるでしょう。

■ 土地とインフレの関係

不動産の根幹ともいえる土地はどうでしょうか？ 土地の価格はその地域の将来的価値を現在に反映するものとオイラは考えています。それが5年先なのか20年先なのかはわかりません。

けれど、バブル崩壊からそれを取り戻すのに30年かかったことを考えると、30年ぐらい先を反映しているのかもしれません。また新たに建物をその土地に建てて事業を起こした際に、投下資金を回収するまでの期間を先取りするのかもしれません。

未来の見方も人それぞれで、目先1～3年先なのか10年先なのか、30年または100年先なのか、その考えの差が土地取得時の価格判断につながってきます。三菱地所などは未来永劫的な価値観で事業を行っているのかもしれません。

いずれにせよ目先の土地価格は経済に2～3年は遅行するものです。昨年までのようなすべて強気の売却価格は段々と鎮静化して、長期での価値のある土地だけが値上がりや値持ちする市況に変化するのではと考えています。

■ 人口減少地域では土地の資産価値は下がっていく

アベノミクスから始まってコロナ融資もあり、去年までは都市部郊外や地方都市でも不動産全体が値上がりをしました。しかし、今後は金利が上がることで不動産市場からお金が引くことで、不動産も下落に転じる可能性があるのではないでしょうか？

特に人口減少地域では、人口減少に比例して土地の資産価値は下がっていくのだと想定しています。人口減少が進むとはイコール市民税の徴収額が減るということです。

そういった町では社会インフラの再構築が出来ず、インフラを中心部にまとめて効率化するコンパクトシティ化さえも推進することが困難となることが予想されます。

既存の上下水道や幹線道路の維持も難しくなれば、それに伴い土地の価値も減少に向かうでしょう。地方都市での投資はその街が存続する最後までインフラを維持できるようなエリアに絞って行うのが正解のように思います。

土地の価値があるところなら解体費をかけて再投資できますが、土地の価値がない場所ではだれも解体費をかけてまで再投資をしないでしょう。

立地を間違えると最初のうちは高利回りで投資で運用できたとしても、人口の減少と町の衰退と共に流れが変わり、最後には解体費で全てを吐き出すことになるかもしれません。

■ インフレ時代に不動産投資で大切な4つのテーマ

オイラのインフレの時代の不動産投資の結論を述べます。

①貨幣価値の下落に対応できる投資スタンス
②金利上昇に対応できる投資スタンス
③資産価値が維持できる投資スタンス
④安全安定な投資スタンス

この4つを主題に、常に軌道修正して対応するしかないのではと思っています。何が正解かは人それぞれですが、より慎重にやらなければ長期で生き残れない時代に入ったことは、間違いないといえそうです。