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高層新築RCの基礎になった「2棟目アパート」の収支と売却

極東船長さん_画像 第16話

オイラの2棟目の物件についての話です。ここ数年はRCマンションの新築が多いオイラですが、その元となっているのは中古の木造アパートでコツコツと積み上げてきた経験であり、利益です。そんなことを感じて欲しいと思います。

■ 340万円が4倍になった建設会社の株

私は過去に株で恥ずかしいくら損を出しましたが、この2棟目の販売・建築会社の株では珍しく儲かりました( 笑 )。この会社は一時期、上場存続も危うかったので資産整理の一環で不良資産を整理していました。

その資産整理物件をオイラが購入した訳ですが、それからしばらくしてもまだ、会社が債務超過状態だったので、資本調達の為に全国の物件オーナーと関連下請け会社に対して、第三者割り当て増資をおこないました。

社長から特命を受けた担当者が、増資のお願いに日本中のアパートオーナーを行脚して回ったそうです。極東のオイラのところにも東京の中野から社長室秘書室付けの名刺を持った社員がやってきました。

( この時代は思い返すと混沌とした時代です。山一証券・拓殖銀行が破たんした頃ですので、証券会社・保険会社・それに都市銀行までも倒産・合併などを繰り返していました。ほんの少し前の話なのに随分古いことのように感じます。これが人間の忘却力ですね )

確か平成12年だったと記憶していますが、オイラはその時に第三者割当増資を1万株ほど引き受けました( 紙切れになる可能性もあったのですが )。額面340円で340万をかき集めて、増資の引き受け契約書にサインをしました。

その後、書留で自宅に送られてきた株券をそのまま金庫入れておいたところ、1,200円くらいにまで上がったので、全株を市場で売却してしました。およそ4倍で喜びましたが、しばらくして店頭市場から東証1部に上場替えをしたところ、最高5,000円台までつけたようです。

タラレバですがもし、その時まで持ち切ってから売却していたなら340万が15倍の5,000万以上でした。まあ、人生そんなには甘くありませんね( 苦笑 )

しかし、その株式売却利益がその後の躍進の元となる表面利回り13.8%も出た3棟目の木造新築アパートの自己資金になってくれたのですから、人生は面白いものです。

この2棟目の中古アパートは、12年余り所有しました。結果的にはローン完済から2年後の平成22年春に、3,800万で売れましたので、まあまあの成功だったと思います。

「 売却額3,800万―自己資金1,200万+ローン完済後家賃収入が600万 」で、差し引きは3,200万( 売却の税金は考慮してません )の単純利益です。

■ 手をかけた物件ほど売るのがつらい

そして、この利益が現在の高層RC新築の基礎になってくれました。2棟目に関しては、ローン支払い期間中に得られたキャッシュフローはわずかです。それも塗装工事や内装などで、持っている間はほとんど残りませんでした。

実はこの2棟目はすでに書いたように、全空に近い状態から満室にしたものでした。購入時と10年後、2度も外装塗装をしたり、オシャレになるように外壁をいじったり、内装では色々と試ししたりと、手をかけた思い入れがたっぷりと入った物件でした。

さらに、売却時には無借金で毎月40万程度の実入りがありましたので、売りに出すには非常に抵抗感がありました。

平成22年時にはすでに2千万程度の税引き前CFもあり、個人専業としては充分な規模になっていましたが、当時は大手の子会社でサラリーマンもしていて、会社の退職を考えていたため、月額40万円のキャッシュフローが少なくなるのは痛手だったのです。

実は、この物件はオイラにとっては初めての売却ではありません。初めて売ったのは、自分にとっては6棟目のT市の物件で、所有期間はわずか2年でした。将来性がないと思いすぐに売却しましたが、これは手をかけていませんでしたので、ドライに売ることができました。

下世話な話ですが、男と女では別れたあとの引きずり方が違うという話を聞いたことがあります( その差異が本当かどうかは知りませんが )。プレゼントなどを沢山贈った男で、女性と別れるときににプレゼントを全部返せと言う奴もいるとか( 笑 )。まあ、冗談ですが手をかけた物件と別れるときには多少そんな気持ちにもなるのかもしれません。

ところが、思い入れのある物件も、売却を一度経験すると、次からはかなりドライに売却できるようになりました。そう、何事も経験ですね( 笑 )

売却といえば、投資を始めた当初からバンバンと利確売却するオイラの若き友人が居ました!! オイラが売り渋っているのを横目に、バンバンと売却していたっけ( 笑 )。この彼( スーパーカーで有名な彼です )とこの間、対談をしました。近日中に掲載されると思いますので、お楽しみに。

< 追記 >

9月は自分の誕生日の次の日から、タイのバンコク不動産視察へ行ってきました。スワンナプーム国際空港には7月にトランジットで立ち寄りましたが、市内を見るのは初めてでした。バンコク市内は地下鉄、鉄道、モノレールと交通インフラが急速に整備され、大きなショッピングモールも新しくできていてショッピングモールも人で賑わっていました。

コンドミニアムの販売単価もすでにタイ国民向けでも少し前の札幌分譲マンション並みです。外国人向けなどは東京と遜色ない平米単価まで上昇しています。

しかし、貧富の差も激しく、物貰いをしている人が歩道にたくさんいます。その一方で、日本で買うより2倍から3倍も高価な車を購入できるタイの国民も多いそうです。実際に、ベンツ・ポルシェ・ベントレーなどに乗っているタイ人も見ました。

札幌並みの価格のコンドミニアムを買える人も増えているといいます。7月に回ったブラジルや南アフリカも貧富の差が激しい国でしたが、タイはそれらの国と比較して、治安が良いという特徴があります。これは仏教の精神が浸透しているからなのでしょうか??

ジョギングをしに行ったバンコクのルンビニ公園では、たくさんの市民が僧侶の托鉢に捧げるための供物を持参して、行列をつくって待っていたのが印象に残りました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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