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次の20年は過去20年とは全く違う不動投資マーケットに。次のラッキーはどこにあるのか?

極東の船長さん_画像 極東の船長さん 第186話 著者のプロフィールを見る

2024/5/15 掲載

先月、健美家さんの創立20周年記念パーティがありました。パーティ冒頭で「不動産から得たもの」というテーマでセミナーをさせていただき、自分の30年の不動産投資歴を遡りながら、不動産から得たものに思いを馳せました。

奇しくも健美家さんが発足しスタートした2004年にオイラもブログ(情報発信)をスタートしたことで現在の自分があります。この20年は健美家さんとともに発展してきた年月とも言えます。

そして、命題の「何を得たか」を一言で言えばオイラは「自由」を得たということになります。

「お金」「時間」「精神」それぞれに関しての自由がありますが全て自分がコントロールする側に立つという「裁量の自由」が1番の不動産からのギフトだということです。

オイラはFIRE世代ではありませんから「Financial Independence, Retire Early」にはあまり興味が持てませんでした。

FIREは直訳では「金融・独立・退職・早く」の造語ですが、このFIREという造語だけでは言葉の持つ力が弱く、オイラの考えている裁量の自由を得るにはエネルギー不足だと感じます。FIREとは、ある意味では投資家としてスタートの状態を表しただけのようにも感じます。

オイラは「裁量」「自由」こそが最も価値があるものだと思っていましたから、どうすれば自由になれるかを考え、もがきながらたどり着いたのが不動産投資と言えるかもしれません。

もちろん、「病気・老・死」から自由になれた者はいませんし、自分以外のことをコントロールできた人もいません。人間には完全な自由などというものは存在しません。

それでも、オイラの思う理想の自由に少しでも近づけたのは「不動産のお陰」と言えるでしょう。
ところで、その自由の反対にあるものはなんでしょうか?不自由でしょうか?

何事もそれを得るためには対価が必要です。自由を得るための反対側の対価は、オイラは「責任」だと考えています。この責任とは邱永漢さんがいつも本に書いていた「克己心」につながるように感じます。

克己心とは「自分に打ち勝つ心」という意味ですが、FIREして経済的自由を得て何もしなくても良い自由がある一方で、そこに不安を感じる場合は「克己心」を磨く必要があるかもしれません。

■不動産投資の未来について連休中に考えたこと

さて、前置きが長くなりましたが、これからの不動産投資の未来について連休中にいろいろと思案を巡らせていました。(老化防止の頭の体操です)

令和となり、過去20年の投資手法や考え方は通用しない時代に入っているのは明らかです。自分の欲しい不動産は常に高いことは過去も未来も間違いありませんが、これからの20年は過去の踏襲はまったく通用しない時代に突入します。

極論ですが、過去20年はどこにどんな物件を買っていても、持ち切っていれば儲かった時代でした。しかし、これからはそれは通用しないでしょう。

目先5年で自己資金を回収する投資手法としては、地方の築古戸建て投資などはまだ有効でしょうが、その手法も世の中に広く知られ、プレイヤーが増えたことで利回りが低下しています。

自己資金の回収に7年〜10年かかることもあるでしょうから、エリアや立地を間違えると出口では“行って来いの投資”(お金が動いただけで利益が残らない)になるリスクは高くなっています。

また、借入レバレッジを使う投資は中古・新築ともに利回りの低下でイールドギャップが取りにくくなっています。経済の習いで言えば、「今後インフレが定着し、借入金利が大幅に上昇した際には相対的に不動産価格は下落し、物件の利回りが上昇する」ことになるでしょう。

その際に、低利回りの高値で購入していた物件価格が下落することになるかもしれません。そうなれば、レバレッジが逆回転し、恐ろしい状況が待ち構えているのはバブルの崩壊で経験済みのことです。

健美家がスタートしてからの20年間は、オイラも含め沢山のサラリーマン不動産投資家が誕生し、一定の成果を上げられました。これが出来たのは変化する世の中の流れに偶然に乗れたラッキーが積み重なっただけかもしれません。

■次のラッキーはどこにあるのか?

そしてラッキーなことは長続きしないとしたら、次のラッキーはどこにあるのでしょうか?

不動産に関連して考えると、日本で起きていることとしては次のことが頭に浮かびました。

①人口の多い団塊世代が生産性のない老人になってきている
②少子化加速で働き手がどの業種も不足し続ける
③人口減少が原因で都市インフラを維持できない地方都市が現れる
④団塊世代以上から団塊ジュニア世代以下への資産移転が円滑に行われていない

過去の日本で起きたインフレは経済が拡大していく前提の中、需要が旺盛なのに供給が追いつかないために物の価値が上がることを主因としていました。日本はその需要に応えるため必死に製造コストを落とすことで競争力をつけ、それを世界に輸出し、経済が拡大してきました。

今、アメリカで起きているインフレはコロナで大量に通貨を供給したことがきっかけではありますが、継続的に流入する移民の影響を受けている側面もあります。人口増加で実際に経済が拡大する中で、インフレが起きているということです。

一方、今般の日本で起きているインフレは人口減少によって国力が衰退することで主因です。通貨価値の下落の影響でインフレが進んでいく場合、安易に「インフレだから不動産価値が上がる」と考えるのは危険だと考えます。

5年後、10年後、20年後に、立地や用途種類によっては全く違った価値になるのがこれからの不動産だと思います。

通貨価値の下落を見越して、借入したお金で資産価値が落ちないものを買うやり方は一種の裁定取引となるでしょう。しかし、逆もまた真なりで、通貨価値の下落以上に価値が下がるものが出てくる可能性もあります。

不動産は目先の2〜3年ですと動きが少ないように見えますが、長期見ればトレンドが出てきますから、少なくてもこの先の10年後を想定することは必須です。

上記①〜④はあくまでもオイラのような小さな不動産投資家から見た少ないトピックです。考え方が間違っているかもしれません。また、マクロ経済ではもっと大きくて違った見方もあるでしょう。

その上で、この4つのトピックをオイラなりに考えてみると、今後の日本は、通貨安に伴うインフレ進行がメインシナリオになるだろうという結論になります。

現在の日本は世界2位の外貨準備高を持つ国ですから発生の可能性は低いでしょうが、何かのきっかけで通貨が大暴落した際には通貨防衛の高金利政策もシナリオの1つとして持っていなければなりません。

日本が大々的に移民を受け入れるとか、日本発の世界的スタンダードになるようなプラットフォームを創れた場合にはメインシナリオは変わってくるでしょう。

しかし、その可能性は低いですし、日本が世界の工場となり輸出で発展した戦後のような状況に今から戻ることもないでしょう。

■思考を掘り下げて新たなチャレンジをしたものが次の富を得る

「歴史は韻を踏むが繰り返さない」

誰が言ったか知りませんが、こういう言葉があります。歴史は似たようなことは度々起きるが、まったく同じことは繰り返さない、という意味です。

目先、不動産でどうやって利益を上げるかが大事な人にとってはオイラの書いていることはあまり役には立たないかもしれません。しかし、中には上記に記載した①〜④を逆から考え、これを新しいビジネスチャンスと捉える人もいるでしょう。

実際に、それに起因する新しいビジネスを起こしている若者も散見されます。一例としては、独居老人の見守りサービスをセットにした独居老人専門アパートなどはその例ですね。

富を「思考の具現化の対価」だとすれば、思考を掘り下げて新たなことにチャレンジし、実践した者が次の富を得ることが出来るでしょう。アナログが代名詞の不動産の世界でも必ず新しい隙間が生まれます。その隙間を埋めてチャンスを掴みましょう。

■札幌での不動産投資セミナーのお知らせ

今年は年間4回の船長プレゼンツセミナーを企画しています(いんべすさんが協力してくれています)。いずれも健美家の協賛で行う予定です。

1回目は6月1日(土)で、「ガスタンク少佐」と「いんべす」さんのダブル講師です。現時点でほぼ満席ですが、調整するともう若干席数を増やせるかもしれません。

☆詳細・申し込み⇒コチラ

2回目は7月6日土曜日「やっさん」を講師に迎えて行います。

☆詳細・申し込み⇒コチラ

今年は、道内ゆかりのセミナー講師をメインに開催予定です。こちらのコラムでもお伝えしますし、健康美家のセミナーページにも掲載しています。また、旧ツイッターにもポストしておきますので、チェックをお願いします。

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

極東の船長さん

極東の船長さんきょくとうのせんちょう

北海道の東の町出身、現在は札幌在住
専業大家

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1958年、北海道生まれ
    高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

    □1993年(35才)
    船の転覆を機に陸の仕事に就く。
    収入が激減し、投資の勉強を開始。

    □1995年(37才)
    1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

    □1998年(40才)
    2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

    □2004年(46才)
    3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

    □2005年(47才)
    4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却
    5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

    □2006年(48才)
    6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

    □2007年(49才)
    7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

    □2007年(49才)
    8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

    他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。
    個人で借入3億を目の前にして拡大の壁に当たる

    □2010~2021年(51~62才)
    札幌に法人設立し個人物件をほぼ売却し法人として規模拡大

    □2022年(63才)
    所有物件
    木造AP10棟
    低層RCマンション22棟
    高層 RCマンション 4棟
    合計39棟836室

    □2023年9月(65才)
    総投資額130億超
    借入残100億 家賃9.5億 税引前CF3億 元利返済4.7億

    売却済み21棟352室
    売却益10億

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