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短期間でメガ大家になるための「特別なヒミツのやり方」なんてない

極東船長さん_画像 第2話

前回のコラムでも書いたように、このコラムは資産30億、家賃3億、CF毎月1千万円を目指す投資家たちに向けて書いています。

実は、資産規模をメガクラスにする方法は、何通りもあります。オイラがメガ規模になったやり方を要約すると、次のようになります( かなり端折っています )。

@15年近くの賃貸業経験を元にそれまで所有していた木造物件をほぼ売却
Aその資金を使い、エリアを絞り、その絞ったエリアの中で優位性のあるプランを考え抜き、結果的に新築としては建築費の安い時期に高利回りの物件を建築
Bそこから早めに自己資金を回収して、次に投資に充てる


近年、オイラは新築ばかり建てていますが、それは資産が増えたからで、元の基礎となっているのは、最初に取得した小さな中古の木造APです。そのアパートでの経験と失敗を重ねながら学んだ事が現在に繋がっています。

もしも、最初から資金力が豊富で余裕があったとしても、土地を一から探し、そこに収益性が最大パフォーマンスとなる新築物件を企画し、建築するのは相当な難易度の高さです。

さらに言えば、土地から取得しての新築は、時間的なリスクがかなり高い投資方法でもあります。

例えば過去に建築した10層のRCマンションなどは、土地を見つけてから物件竣工まで2年以上かかっています。その間はさっぱり家賃が入らず、2年間金利の支払いばかりしていたことになります( それでも、良い企画であれば竣工後に十分に報われることになります )。

その良い企画を可能にする為には、やはり小さな物件で充分にトレーニングを積み、徐々に大きな物件に移行しながら資産を増やすのが、安全であり、それこそが賃貸業の王道であると思っています。

小さな物件で充分に学んだら、その経験を元に、扱う金額の末尾に○を好きなだけ増やしていけばいいのです。プロセスはほとんど同じですから、その後に大きくなることは割と簡単だと思います( その末尾に付く○の数の心地良さは人それぞれです )。

ただし、このやり方は、決して汎用性があるわけではありません。例えば、直近5年位でも、北海道の私の友人、知人、その知り合いで、いわゆるメガ大家さん( カテゴリ的には事業家と言うのが正解と思います )になった方が両手近く存在しています。

彼らの投資額合計はざっくりと計算すると300億以上かと思います。また、一代で300億オーバーの巨匠も何人か存在します。この方々は、それぞれのやり方でメガ規模になっています。つまり、メガ大家になる方法は、他にもまだ多くあると思っています。

ただひとついえるのは、世に溢れている「 コンサルタント 」と称する人にコンサルをお願いしても、メガになるのは容易ではないということです。私の知っているメガ規模の方々は、自分の頭で考え、自ら行動でそれを切り開いた人ばかりですから・・・。

■ 爆発的に資産が増えた人たちは秘密のツールを持っている?

この何年かで高速・フルレバ・オーバーローンで爆発的に資産が増えた人が多く出てきたのは確かです。そういう人たちが、何か特別な秘密のツールを持っているのでは?と思っている人もいるかもしれません。

しかし、実際にはそんなもの、あるはずがありません。

過去15年以上前には住専処理・貸しはがし問題・長銀などの銀行破綻処理などの時期には投売りの格安不動産がゴロゴロと市場内外問わず売りに出ていましたが、その頃は融資が閉ざされていたため、一部の資産家か優良企業にしか良い物は買えませんでした。

オイラも指をくわえて見ていただけの時期が長くあります( オイラが1棟目を購入したのはまさに住専国会があった前年でもあります )。

その後、金融が正常化に向かう中での不動産リート創設・その後のファンドバブル崩壊、サブプライム問題がありました。さらにはリーマンショック、そして3.11からのマインドの冷え込み時に民主党が政権についていたことなどが絡み、状況が変わってきました。

また、10年位前から、金融機関がサラリーマンを対象とした不動産融資を拡大してきたことも有利に働き、サラリーマンさんに有利な日本の不動産市況という「 大きな歪み 」が生じました。むしろ、サラリーマンだから大家になれる時代だったのです。

しかし、現在の日本の不動産市況には大きな歪みは見られません・・・( この原稿を書いている現在は不動産関連の株価も暴落、原油がバーレル25ドル、米ドル115円と、大きな歪みが現れる変調の予感もします・・・・しかし、その渦中にいると歪みは分からないものです )。

今みたいな市況時は、時間をかけて(時間をかけることを厭わずという意味ですが)確実に足場を固めながら、それぞれのステージを上がるべきです。つまり、「 急がば回れ 」ということです。

こんな市況でもこれから先の10年間をじっくりと使う心持ちがあれば、世に出ている投資本・セミナー・メンターから学びの継続と努力次第で(誰でもとは言いませんが)専業レベルまで行けると思います。

また、10年かかると思っていたのが実際にはもっと短期間で専業レベルになれるかもしれません。( 最近でもサラリーマンが3年ほどで専業レベルになっている人も見ていますよ )。ただし、そのためには絶対に自分の頭で考え、勉強することが不可欠です。


□追記

1月に開催したオイラの新築完成内覧会が、とっても盛況だったと聞きました。遠くは本州からも来てくれたと聞いています。ありがとうございます。縁があって、お世話になっている人たちの仕事を紹介できて、それが広く認知されることは大変うれしいことです。

オイラはお世話になった人に対しては、何らかの形で恩返しをしたいと思っています。参加者の皆さんが、このコラムを読んで内覧会に行ってくれたとすれば、それは一つの恩返しになったのではと思っています。

コラムを書くにあたっては、嫌われてでも書きたいことを書くつもりで引き受けましたので、書かせてもらいますが、この不動産投資の世界には稀に、そういう人としての大切なことを見落としている人がいます。

アイツ、どう見てもあの人にすごくお世話になっているよなという状況なのに、恩を受けた方が「 してもらって当然 」と考えているような場面を何度も見ました。世代の違いとか、育った環境が違うと言えばそれまでなのですが、オイラにはどうも合点がいきません。

ノウハウだけ、情報だけ、物件紹介だけ、銀行紹介だけ提供してくれって人、いませんか??

もしかすると、オイラも同じようなことをしているかもしれません。自分の事は見えないものですから、自戒の意味を込めて、このコラムに書いておきます。

最後に、世間は広く、自分の経験だけでは測れないことが多くあります。このコラムを書くにあたっても、自分も勉強中であるという事だけは常に意識していこうと思っています。

ですから、ここに書くことは、オイラの経験を「 極東船長 」というフィルターを通して書いた考えのひとつであり、それが絶対とは限らないという事をご承知おきください。


なれない文章を書くのはラクではありませんが、ひとつの目標として還暦までは続けたいと思っています。何かの参考にしてもらえればうれしく思います。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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