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資産を増やすカギ「金融機関」とのご縁を作るには?ー7棟目・8棟目の購入についてー

極東船長さん_画像 第26話

今回は妻名義で買った7棟目の物件と、それを買った事で付いてきたおまけの8棟目について書きます。

資産を増やす際のキーになるのは、融資担当者や金融機関ですが、その素敵なキーに巡りあう為には「 勉強量×行動量×人の縁=運の良さ 」の総量を増やすことが肝心です。

この総量が大きいほど、チャンスが増えるように思います。

オイラは初期段階の1棟目から8棟目までは個人名義で購入を進めてきましたが、6棟目の売れ残りの新築( 4棟目と誤って書いた物件です )を購入したご縁でお付き合いが始まり、その後の法人成りの基礎をつくってくれたのが、隣市のH地銀です。

このH地銀とはT氏からの紹介で付き合いが始まりました。T氏はオイラの地元から遠く離れたO市に住んでいた友人です。

オイラが地元で融資をしてくれる銀行が少なくて苦しんでいたことを気にかけてくれ、彼が取引をしていた地方の支店担当者を通じ、オイラの地元近くのK市の支店担当者を紹介してくれたのでした。

融資を獲得する時には、「 合法ならば使えるものは何でも使って良い 」と思います。

オイラもその地銀さんとの面談の際は、祖父の代から父の代まで、いかにその地銀さんの本拠地と縁が深かったかについて、話を多少盛り、更には身振り手振りも交えて伝えました。

実はオイラの住んでいた極東の地は、この銀行支店の「 営業エリア外 」でした。しかし、担当者は応援をしてくれることになり、6棟目から始まり、その後初めてのRC( 中古ですが )である7棟目、8棟目を購入することができたのです。

■ 最初は気にとめなかった7棟目を購入した理由

その7棟目・8棟目の購入に至った経緯ですが、平成18年の秋頃に新聞広告でその2棟の売却情報を見たことがきっかけでした。しかし、その広告が直接購入に繋がった訳ではありません。

利回りが8%程度で、当時としては魅力が少なかったからです。そのため、問い合わせもせずに記憶の片隅に置いていました。ところが、翌年の春頃にこの物件を別の業者がネットに掲載しているのを見つけました。

利回りは約9%に上がっていました。新聞掲載時の記憶がよみがえり、始めて問い合わせをしたところ、業者の話から、そこが元付業者で管理もしているという事が分かりました。

そこで、「 利回りが10%なら購入する 」と打診をすると、しばらくして指値に応じるとの連絡がありました。すぐに、融資の組み立てを考え始めました。

7棟目になるこの物件は、先に6棟目の融資をしてくれたH地銀の支店と同じ地方に建っていました。そこで、相談に行ったところ、転勤してきたばかりの担当者が相談に応じてくれ、その結果、7棟目は妻名義で購入する判断をしました。

2棟目を購入してから青色申告を始めた事は書きましたが、その後、妻に専従者給与を支払っていた分をそっくり貯蓄していたので、妻名義の資金がある程度溜まっていたのです。

また、妻にも65万の青色申告控除を受けて、二人で青色申告での節税を考えてのことでした。妻も小規模企業共済に加入すれば、貯蓄と節税の一石二鳥になるとも考えました。

融資自体はオイラが保証人になることでスムーズに決済され、7月にこのK市の地方物件を購入できました。

■ H銀行から届いた8棟目購入の打診

ここまでは計画通りの事でしたが、全く想定してない事がその後に起きました。それは、購入から1カ月ほど経ったある日の事でした。

売主側の元付業者から、「 もう一棟の物件も購入しないか 」と打診の電話連絡があったのです。話を聞くと、売主の本業が傾いていて、その物件も競売に流れる可能性が高いとのこと。

実は先の売却もこの物件も同じ所有者で、この元付業者が建築した物件であり、売主にはどちらの物件も自己資金分を貸付していた為に、その回収を少しでも多くしたい事などが分かりました。

オイラは少し考えさせて欲しいと伝え電話を切りました。

ところが、なんと同じ日のその夜に7棟目の融資をしてくれた担当者からも電話があり、「 当行で融資をしている案件で、お客様が少し危ない状態の物件がありますが、当行で融資のお手伝いをできと思いますので購入する気はないでしょうか? 」というのです。

同じ物件を違うアプローチから、すすめられたことになります。銀行さんとの話でその物件の背景が分かったので、元付業者に対して強気の交渉をすることにしました。( 銀行の紹介で物件を検討するのは後にも先にもこれが初めてでした )。

そこで、「利回り15%でどうか」と切り出しましたが、先方は、その価格では3番抵当の業者が納得しないのでダメだと言います。

いくらならまとまるかと質問すると、「 12%なら何とかなるかもしれません・・・ 」との返答でしたので、「 もう一声の12.5%でなら購入する 」と伝えました。

しかし、タイムリミットはそう長くはありません。それから銀行担当者に再び連絡を取り、早急に融資の組み立てをお願いしました。

稟議を上げる途中、「 自己資金分として6棟目の担保余力が必要 」と言われましたが、スピード勝負だったこともあり、素直に受け入れて共同担保を入れることで、何とかフルローンを獲得する事ができました。

■7棟目・8棟目の購入後に「 お金のスピード 」が加速しだした

このような流れで、6棟目の融資を受けた祖父の生誕地の地縁でお付き合いが始まったH地銀さんから、オイラは計3棟の融資を受け、合計2億5千万の融資と年間1千万弱のキャッシュフローを得ることができたのでした。

オイラが最初のコラムに書いた「 不動産投資のステージB 」となる「 専業として、生業としてご飯が食べられて賃貸業を継続して営む 」ことが可能となり、ステージCへの足がかりを築けたのは、この地銀さんとのご縁のおかげです。

@将来の為の準備として時間をかけて不動産を育てる
A兼業として本業と並走しながら行なう
B専業として生業としてご飯を食べ賃貸業を営む
C独立した事業法人として維持・拡大・継承

第1話で紹介した不動産投資の4つのステージ >

6棟目を購入した頃はまだお金の加速スピードが遅かったのですが、7棟目・8棟目を購入後、全体の借入が4億弱、ローン返済後の手残りが1,500万円程度になってからは状況が変わりました。

いわゆる「お金のスピード」が圧倒的に加速しだしたのです。

今活躍されている不動産投資家さんたちも、おそらくステップアップの機会を得る場面では、そのチャンスを後押ししてくれる銀行さん、投資の友人、業者さんなど様々な人に出会っていると思います。

そういう出会いを創る行動を続けているといずれはビックチャンスを呼び込むことになるのではと思います。チャンスは自宅のリビングには転がっていません。行動が縁を産み、縁がチャンスを引き寄せるのですね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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