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3億の融資の壁を乗り越えた方法。初のRC新築物件(9棟目)購入の経緯。

極東船長さん_画像 第27話

前回までは個人で取得をした8棟目までの事を書いてきました。ようやく不動産賃貸業でご飯が食べられる状態になり、自分自身の一つの目標に到達したと思えたのがこの頃でした。

8棟目が稼動しはじめた時点で、売却した4棟目を除く、7棟の合計は83室となり、税金を考慮しない単純なキャッシュフローは1,500万円弱、まだ勤め人も兼業していたので、貯蓄もどんどんできるようになりました。

そして、金融機関の融資担当者にも「 堅実な賃貸事業をしている 」として評価をしてもらえる状態になりました。しかし、担当者が個人的に評価をしてくれても、次の融資は簡単ではありませんでした。

■ 8棟を購入後、個人での融資が厳しくなる

この頃は1億前後の融資案件や競売も積極的に銀行に持ち込んでいました。しかし、「 個人の借入としてはボリュームが大きすぎる 」「 個人のアパートローンの総額の上限目処は他行借入を合わせて合計3億円 」などと言われるようになりました。

当時は今のような売り手市場ではなく、「 融資停止条項付き買付 」が一般的でしたので、やむを得ず金融機関に対して失礼な行いをすることもあり、そのことも関係していたのだと思います。

どういうことかというと、当時は良さそうな物件が出ると買付と同時に融資を銀行に持ち込み、平行して空室率や家賃下落率の前提条件を厳し目に変えてシミュレーションを重ね、その結果、事業収支が思ったよりも悪い場合は融資取り下げや、買い付け取り下げなどをすることもあったのです。

そうなれば当然、持ち込んだ金融機関や、仲介の不動産業者さん、見積もりを出してくれた建築会社さんにもずいぶん迷惑をかけることになります。

地元のH銀行の支店で、立て続けに3度ほど融資取り下げをした時には、その後に本店審査部より支店に対して、「 この人物( オイラのことです )は今後、出入り禁止 」的なお達しが出たこともありました。

■ 次の目標は「 事業法人 」

さて、個人での融資には天井が存在し( 天井などなかった人も居ますが )、法人は青天井だということは知っていました。

でも、当初のオイラは無借金の不動産から税引きで月に使えるお金が100万程度になれば十分と考えており、規模の拡大が目標ではありませんでした。

無借金とまではなりませんが、もう少しでローン返済を終える2棟目もありましたし、そのあとローンの返済が終わる1棟目も加わると、税引き前での2,000万円のフローは見えています。

しかし、当初の目標金額をほぼクリアした状態になっても、意欲は衰える気配はありません。また、前述のように、様々な人に迷惑をかけながらも培ったノウハウや考え方がまとまりだした時期でもありました。

オイラは、不動産賃貸の事業を通じて、どうなりたいのか?

しばらく考えると、目の前の霞が晴れてきました。そして、はっきりと「 事業法人を目指すこと 」が次の目標として見えてきたのでした。

■ 法人成りで次のステージを目指す

当時は今のように大家さんが新設法人をどんどん作る時代ではありませんでしたが、9棟目となる新築RC物件以降について、オイラは法人での物件購入を進めることにしました。

ちなみに、この9棟目というのは、オイラの初めての新築RCであり、その後、爆発的に資産を増やすことができたきっかけの物件です。

別の言い方をすれば、オイラの賃貸業で経験してきたことをつぎ込むこと出来た物件でもあり、現在も一番信頼をしている一人で、昼間でも若干夜の匂いがするダンディーなジョルジオ・K社長( 設計・建築のプロでもある )との出会いをくれた物件でもあります。

この法人成りについては、税理士さんと随分と協議を重ねました。詳細は省きますが、税理士さんは様々なロジックを組み合わせたアドバイスをくれ、そのおかげで、いわゆる融資の壁も、なんとか乗り越えることができました。

余談になりますが、この税理士さんが示したロジックを、理解できない金融機関の担当者もいました。メガバンクや地銀のできる行員なら、スンナリと理解をしてくれるのですが、他もそうとは限りません。

中には、他では問題がなかったにもかかわらず、「 違法なので、うちでは融資はできません 」と言って来た信用金庫もありました。この信金とはそれ以降、取引はしていません。

この件があってから、「1行や2行、融資が駄目だったとしても気にせず、ウェルカムな銀行を探せばいい」と思うようになりました。

今は、あの頃に比べると、融資の壁は低くなっているタイミングですし、いつの時代にも、知恵と工夫で、壁は突破できるものです。あきらめず、次の1行を当たりましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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