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手を出したら駄目な物件ってどんな物件?

極東船長さん_画像 極東船長さん 第29話

2017/4/29 掲載

今日はあるセミナーで受けた質問について、本コラムを使って回答しようと思います。初心者の方からの質問ですので、皆さんもどうアドバイスするかを一緒に考えてみてください。

Q1)手を出したら駄目な物件とはどんな物件ですか?

A)質問者さんが初心者という前提でお答えすると、絶対に手を出してはならないのは、市場で再度売却することができない、または売却が難しい物件でしょう。

仮に購入判断が間違ったとしても再度売却が出来ればリスタートできますが、売却できない物件を( 主に高利回り物件にありがちです )購入し、次に進めない状態になるのだけは避けたいですね。

Q2)築古物件は築何年まで購入してもよいですか?

A)物件の料理と処理の方法を知っている投資家なら、築年が何年古くても購入対象になります。しかし、初心者に限定するならば、物件は法定耐用年数の半分以下が良いと思います。

例えば、木造なら22年の法定耐用年数の半分の築10年程度、RC物件なら47年の半分以下の築20年程度までとした方がケガは少ないでしょう。

これも上記と同じで間違った購入判断をしたとしても、市場で売却しやすい築年数と考えてください。もちろん、耐用年数...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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