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手を出したら駄目な物件ってどんな物件?

極東船長さん_画像 第29話

今日はあるセミナーで受けた質問について、本コラムを使って回答しようと思います。初心者の方からの質問ですので、皆さんもどうアドバイスするかを一緒に考えてみてください。

Q1)手を出したら駄目な物件とはどんな物件ですか?

A)質問者さんが初心者という前提でお答えすると、絶対に手を出してはならないのは、市場で再度売却することができない、または売却が難しい物件でしょう。

仮に購入判断が間違ったとしても再度売却が出来ればリスタートできますが、売却できない物件を( 主に高利回り物件にありがちです )購入し、次に進めない状態になるのだけは避けたいですね。

Q2)築古物件は築何年まで購入してもよいですか?

A)物件の料理と処理の方法を知っている投資家なら、築年が何年古くても購入対象になります。しかし、初心者に限定するならば、物件は法定耐用年数の半分以下が良いと思います。

例えば、木造なら22年の法定耐用年数の半分の築10年程度、RC物件なら47年の半分以下の築20年程度までとした方がケガは少ないでしょう。

これも上記と同じで間違った購入判断をしたとしても、市場で売却しやすい築年数と考えてください。もちろん、耐用年数越えで面白い物件も沢山ありますし、オイラも木造でも鉄骨でも築30年以上も買っています。

しかし、それは料理次第で化けるのが分かっているものだけに限定して購入しています。当然、そういう物件は数は多くありません。初心者は儲けることよりも、市場から撤退されない事を第一に考えてみてください。

Q3)資金が200万円あるとしたら、どの物件からスタートしますか?

@区分か1Rをキャッシュで
A1,000万円の木造アパート
B1,000万円のRC
C1,000万円の戸建て


A)質問者様の属性や資産背景が分からないので正確なアドバイスはできませんが、オイラの娘の貯金が多分それくらいなので、娘の属性( 年収330万円程度 )くらいだとしたら、@を進めますね。

儲かりはしませんが損も大したことがない状態で、大家さんの経験ができます。最初は稼ぐことより、低リスクで経験を積むことが大切と考えます。

逆に貯金が500万円程度あって、そのうちの200万円を使おうと考えている年収500万円前後の勤労者なら、Aの中古木造APで融資を1,000万円借入し、200万円を頭金とリフォーム費用にするのが良いと思います。

頭金の他に余裕資金が300万円あれば、不測の場面があっても乗り越えることができるので、心にも余裕をもって運営できるでしょう。

Bはその価格で儲かるRC物件としたら、難易度が高いので初心者にはお勧めできません。

Cは1,000万円の戸建てから得られる家賃はおそらく月額8万円程度と考えると、あまり儲かりはしないでしょうね。ただし物件価格で土地の実勢価格の比率が価格の70%以上あるなら、あまり損はない投資と思います。

Q4)頭金が2,000万円ありますが、どう資金を振り分けますか?

@200万円×10物件
A500万円×4物件
B1,000万円×2物件
C2,000万円×1物件


A)質問者さんが退職金の2,000万円で不動産投資を行うのであれば、レバレッジを利かせた投資はおすすめできません。ですので、例えばAの500万の戸建てを現金で4棟購入が良いと思います。500万円で家賃が月額6万〜7万くらいの戸建てを4棟買えれば、年金の代わりになりそうです。

しかし、@〜Cのどの資金配分でも、良い物件( 損をしない物件 )であれば、どのようにしても良いと思います。上限金額を限定して探すと、良い物件を見逃す可能性もあるからです。

ご自身の目的がどこにあるのかで変わります。それが年金の補助なのか、これから資産を増やす目的かで、資金配分も手法も変わってくるのです。ちなみレバレッジを使う前提であれば、オイラなら2,000万円を頭金に使って、1億の立地の良い物件を探します。

ただし、それはオイラの資産背景からの考え方であり、初心者が最初に買うのであれば@かAから初めて少しずつ棟数を増やし、リスク分散をしながら経験を積むのが良いと思います。


注:上記4つの質問すべてにいえることですが、質問者さんの現在の収入、資産背景、年齢、そして不動産に何を求めているのか分からないため、的確なアドバイスではないかもしれません。ご了承ください。

追記:オイラも参加する6月17日( 土 )の札幌投資家交流会の残席が残りわずかだそうです。また、Q&Aコーナーで使うゲストへの質問があまり届いていないとのこと。これから申し込まれる方は質問もご一緒にどうぞ。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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