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メガ大家の第一歩は平凡な中古アパートから始まった。

極東船長さん_画像 第3話

皆さん、こんにちは。極東船長です。このコラムは資産30億、家賃3億、CF毎月1千万円を目指す投資家たちに向けて書いています。今回は、オイラが一棟目に買った物件について紹介します。

オイラの現在の家賃規模は、スタート時の平成7年から比べると、約60倍、( 税引き前CFでは120倍まで )、賃貸経営がかなり安定してきた時期の平成18年当時に比べると、家賃・CF共に20倍までなることができました。

失敗を繰り返えした時も、空室がなかなか埋まらなかった時も、何度も融資を断られた時も、買い付けが通らなかった時も、諦めずに継続し、学び、挑戦し続けた結果、気がついたら自分の想像以上のところまで来られたというのが率直な気持ちです。

前にも書いたように、オイラは最初から、メガ大家を目指していたわけではありません。3人の娘たちの教育資金を稼ぐために知恵を絞って始めたアパート経営であり、目の前のことにマジメに取り組んでいたら、ここまで来ていました。

■ 一棟目の中古アパートを購入したきっかけ

オイラの買った一棟目は、ありきたりのスペックの普通の中古木造アパートでした。平成2年築で購入時は築5年、表面利回り10%になるように5,000万の売り出し価格に若干の指値を入れて4,800万で購入しました。

地下鉄入り口徒歩5分とまあまあの立地( だと当時は思ったが )だったのと、見た目が気に入って購入しました( 単純な理由でした )。

購入のきっかけは隣町のジーンズショップへ家族と買い物に出向いた時に、その店に新入学や新就労者向けの賃貸部屋紹介の冊子が置いてあったことでした。手に取った冊子の最後のページに白黒の写真で出ていた売り物件情報が、その購入した物件でした。

その頃は不動産の購入の仕方などもわからず、物件情報も新聞の隅に5行ほど紹介されているくらいでした。そんな中で、ド素人のオイラに物件の良し悪しなど分かるはずもありません。

それに、物件を買うなら北海道で一番人口の多い札幌と決めていたのですが、オイラの地元と札幌では1日かかりで移動しなければならず、物件情報を見てもおいそれとは見に行く事も難しかったのです。

そこで、当時は北海道で大手といわれていた不動産会社( その後にすぐに倒産 )が仲介しているこの物件なら心配は少ないだろうと購入決断に至ったのでした。( 大手だから安心とか・・今は思いませんが初心者としては大手ならの安心にすがりたい思いだったのです )。

■ 不動産投資本が正しいとは限らない

当時は普通の人が不動産投資を学ぶための本は皆無でした。一部、地主さん向けのアパート経営の指南書はありましたが、私にはあまり役に立つ内容ではありませんでした。

たまに不動産投資に関する本があったとしても、時代背景的にインフレ前提の本しかなく、バブル崩壊後のデフレの時流にはまったく合いません。それどころから、そこで書かれている次のような内容を鵜呑みにしたことで、大損のきっかけになりました。

「 不動産から得る賃料で銀行返済の元利金さえ払っておれば、時間が経過するといずれは不動産の価格が上がってくるため、自然と資産が増えていく 」

しかし、実際はというと、当時はバブルが崩壊して5年が経過していたのにも係わらず、春先に新聞に掲載される土地の公示価格はまだ10年以上も下がり続けました。「 時間が味方して財産が勝手に増える 」などというものではありませんでした。

オイラにとって、新聞紙上での公示価格の発表は、真綿で首を絞められるような嫌な気分にさせられました。( 今は公示価格などを気にしていては、チャンスを失うことがあると気が付きましたが )。

今振り返ると、読み手であるオイラの力量が足りなかっただけだとも思いますが、そこには「 キャッシュフローが重要 」との考え方が徹底的に欠如していました。まあ、言ってしまえば、そういう時代だったのです。

著者が読者の為に良かれと思って書いていることも、読み手の目にするタイミングとその力量によっては余計なお世話ってことにもなりえます。むしろ、読まなきゃよかったというか、成長へのメンタルブロックになったりもします。

このあたりが投資系の本のから知恵を得る事の難しいところです。これは今の時代も同様です。世に出ている成功投資本にも、様々な書き手の思惑があり、「 読む人によっては悪弊があるのかもしれない 」事を、心していただきたいと思います。

結局、1棟目の物件でいくら儲かったか、詳細は次のコラムで紹介しますが、トータルではなんとか黒字という程度でした。それでも、この物件がメガ大家への道の第一歩となったのですから、ありがたい出会いだったと思っています。

■ 1棟目から成功するのは簡単ではない

さて、オイラの私事ですが、48才から空手を習って52才で黒帯( 初段 )になりました。また53才からフルマラソンに挑戦して、年に1本は完走することを4年続けて来ました。

もともとは運動音痴だったので、オイラの昔を知っている人たちはびっくりします。何を言いたいかというと、どんなスポーツや武道も、一足飛びには上級者になれないということです。そこに至るまでの道が必要ですし、優秀な指導者に習うことも必要です。

それが、不動産投資の世界では一気に資産が増えるのが可能なように見えたりするから不思議です。というか、そういう系の書籍や情報商材があふれているので、勘違いする人がいるのだと思います。

くどいようですが、ショートカットはありません。自分の場合も、試行錯誤しながら力を蓄えたことが、現在に繋がっています。1棟目から成功するには越したことはありませんが、実際にそうするのは簡単ではありません。

しかし、だからといって不動産投資に挑戦するのをやめておけ、とも思いません。そうではなく、多少の失敗をしてもいいので、小さく早く始めて経験値を積み、コツコツと実績を重ねていくことが大切だと思っています。

夢が膨らむような話題でなくて恐縮ですが、このコラムは、いいことばかり書くのではなく、本音で読者に役立つ内容を紹介するつもりで引き受けたので、正直に書かせてもらいました。

これまで、多くの投資家の成長や失敗を見てきました、時代によって「 常識 」も変わることも実感してきたオイラだから、伝えられることがあると思っています。還暦まであと3年ありますが、それまでは続けたいと思っています。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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