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家賃設定の3ステップ。新築は高く貸せるように造り、中古は安く貸せるように買う。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第31話

2017/5/30 掲載

■ 安くても満室保証をつけるか、自力で埋めるか

新築には色々なジレンマがあります。今回はその一つ家賃設定のジレンマについて書いてみます。

オイラも初めての新築RCの計画時には、新しく付き合い始めた管理会社のF常務( 当時の役職 )に家賃査定してもらい、それを元に事業計画を組みました。

間取りや仕様にはF氏もアドバイザーとして参画してもらい、彼の提言をかなりの部分で実現しました。( F氏もオイラのドリームチームのメンバーと勝手に思っています )。

その上で家賃査定をお願いしたのですが、管理会社の役員という立場もあって、彼は保守的な金額を提案してきました。これは立場上、当然のことでした。

当時は資金的に十分な余裕がなかった頃でした。そして、この新築RCは9月末の竣工予定で、満室までに相当の時間がかかることが想定されました。そこで、オイラはF氏の管理会社へ管理を任せる条件として、「 満室家賃保証をつけられないか 」と打診をしました。

すると、「 できないことはないが、その場合は家賃をさらに保守的に査定せざるを得ない。家賃保証を付けない方が、トータルでオーナーの実入りは良くなる 」という当然の答えが返って...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ:
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家


■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年(62才)
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超
借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)
売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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