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ド変態物件を作りたい。都市ガス・プロパン・オール電化のどれを選ぶ?

極東船長さん_画像 極東船長さん 第32話

2017/6/14 掲載

前回のコラムでは、新築の家賃設定に関するジレンマについて書きました。今回は、「 設備と仕様 」のジレンマについて書くことにします。

入居者がどんな層であっても、借りる部屋に最新で最高級の設備があれば、文句を言う人は居ません。しかし、だからと言って最新最高の設備を揃えれば建築費は上がり、投資としては採算性が悪くなります。

そこで判断の基準となるのが、どの入居者をターゲットにするか、ということです。建築するエリアにどんな客層が多いのかを見極めながら、仕様を選び決めていくことになります。

建設するエリアに高級仕様のニーズがあるのにあまり供給されていないならば、ニッチがあるのですから、そこにはビジネスチャンスがあるととらえます。

ハイグレードな設備を導入して高家賃帯を狙うのか、逆に設備費を下げて低家賃で設定するのかの判断を間違えると、ニーズがない場所に部屋を供給することになり、結果的に空室が増えるか、家賃を下げるかすることになり、収益性が下がります。

ただし、前回も書いたように100%の完成形を目指しても事業としては難しくなりますので、目標は120%を目指し、出来上がり80%に落とし込むために、あれこれ...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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