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ド変態物件を作りたい。都市ガス・プロパン・オール電化のどれを選ぶ?

極東の船長さん_画像 極東の船長さん 第32話 著者のプロフィールを見る

2017/6/14 掲載

前回のコラムでは、新築の家賃設定に関するジレンマについて書きました。今回は、「 設備と仕様 」のジレンマについて書くことにします。

入居者がどんな層であっても、借りる部屋に最新で最高級の設備があれば、文句を言う人は居ません。しかし、だからと言って最新最高の設備を揃えれば建築費は上がり、投資としては採算性が悪くなります。

そこで判断の基準となるのが、どの入居者をターゲットにするか、ということです。建築するエリアにどんな客層が多いのかを見極めながら、仕様を選び決めていくことになります。

建設するエリアに高級仕様のニーズがあるのにあまり供給されていないならば、ニッチがあるのですから、そこにはビジネスチャンスがあるととらえます。

ハイグレードな設備を導入して高家賃帯を狙うのか、逆に設備費を下げて低家賃で設定するのかの判断を間違えると、ニーズがない場所に部屋を供給することになり、結果的に空室が増えるか、家賃を下げるかすることになり、収益性が下がります。

ただし、前回も書いたように100%の完成形を目指しても事業としては難しくなりますので、目標は120%を目指し、出来上がり80%に落とし込むために、あれこれ...

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プロフィール

極東の船長さん

極東の船長さんきょくとうのせんちょう

北海道の東の町出身、現在は札幌在住
専業大家

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1958年、北海道生まれ
    高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

    □1993年(35才)
    船の転覆を機に陸の仕事に就く。
    収入が激減し、投資の勉強を開始。

    □1995年(37才)
    1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

    □1998年(40才)
    2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

    □2004年(46才)
    3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

    □2005年(47才)
    4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却
    5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

    □2006年(48才)
    6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

    □2007年(49才)
    7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

    □2007年(49才)
    8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

    他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。
    個人で借入3億を目の前にして拡大の壁に当たる

    □2010~2021年(51~62才)
    札幌に法人設立し個人物件をほぼ売却し法人として規模拡大

    □2022年(63才)
    所有物件
    木造AP10棟
    低層RCマンション22棟
    高層 RCマンション 4棟
    合計39棟836室

    □2023年9月(65才)
    総投資額130億超
    借入残100億 家賃9.5億 税引前CF3億 元利返済4.7億

    売却済み21棟352室
    売却益10億

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