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今の市況で「買っていい中古物件」はあるのか?

極東船長さん_画像 第33話

今回は、オイラが中古物件を買うときの基準=「 物差し 」について書いてみようと思います。中古物件の購入判断では、おそらく皆さんも常に迷われていると思います。

結論からいうと、本当に信頼できるメンターに相談する場合は別でしょうが、自分なりの物差しを持ち、判断できるようになるまでは、瞬時に判断されないほうが賢明でしょう。

某業者さんが使う「 デキる投資家さんは判断が速いです 」はセールストークみたいものですし、その後に心の中では「 投資は自己責任です 」と呟いているはずです。

オイラも最初の頃、周りの人たちが次々と購入しているのを見て、焦った時期もありました。成長スピードは遅かったと思いますが、結果として「 自分の物差し 」で選べるようになるまで、待っていて良かったと思います。

■ 「 歪み 」を見つけるためのヒント

オイラが中古物件で損せずに儲けるために常々考えているのは、中古の物件にはそれぞれで違った顔があり、その違った顔をもつ物件のなかに、その物件ならではの「 利益の元になる市場との歪み 」が隠れていなかを探す事です。

その歪みが大きければ投資の安全性が高まると考えています。そして、歪みがなければ売主の背景をつかみ、指値で歪みを作ることで利益を出している人もいます。

オイラが書くところの歪みとは「 本当の価値 >( 市場価値 ≒ 売買価格 )」の差のことです。

ここで難しいのが、真実の価値の判断です。不動産の市場価値は経済情勢でアップダウンします。現在のように金利が低い時には割高になることは間違いありません。

例えば、土地の価格で言えばバブル期に銀座4丁目の交差点が日本一高い土地として話題となりました。バブル以降は下がっていたのですが、今年ついにそのバブル期の土地値にまで戻ったそうです。これなどは、不動産価値の長期的な価値判断の材料となる事象だと思います。

一方、オイラが投資している隣町の商業中心部の土地などは、未だにバブル期の20分の1〜10分の1程度で推移していますし、これからも上がる要素はありません。ここにも歪みがあります。

さらには建物も含めて考えると、ニーズがある建物&場所ならば、地方であっても築40年でも入居している場所もあります。一方で、新築でも半年以上も入居しない場所もあります。

立地と建物の築年のバランスが崩れた中にも、面白い歪みがあることが分かります。建物は躯体の構造( 木造やRC )の違いにも色々な要素の歪みが含まれていますし、さらには融資の年数や担保評価でも歪みがあります。

それをどう判断して購入し、将来はどのような出口とるかを明確にイメージして購入しないと、購入はしたけれども所有している意味が分からなくなり、結局は長く維持することができず、ついには損切しなければならないかもしれません。

■ 融資制度の歪みを使うときの注意点

金利が下がり、融資が引きやすくなり、エンドの層が厚く広がると、市場での物件価格には歪みが少なくなります。その為、ここ数年はネットで見ていても割安物件がほとんど出てこなくなりました。

そこで、融資制度の歪みを使ってキャッシュフローを捻り出すことも最近の手法のひとつとなっています。

どういう事かと言いますと例えば築30年のRC物件に耐用年数以上の30年ローンをつけるとか、法定耐用年数新築木造に35年ローンとか、築古30年木造でも30年ローンで当面のキャッシュフローを得る方法です。

すべてそうとは言いませんが、これは減価償却の先食いや資産価値目減りを元本猶予に近い形で支払いを繰り延べし、目先のキャッシュフローを得ている方法です。

この場合でも、自分が何をやっているのかを自分自身で分かっていて戦略の中に組み込み、その見せかけの( 仮の )キャッシュフローを本物の資産へ組み換えできる人であれば、問題はあまりないでしょう。

しかし、自分が何をやっているのかわからずに、良くある売主物件を長期のローンで購入した人は、かなりの危機感を持って賃貸経営に取り組みしなければ買わなければ良かったとなるはずです。

一方、将来も土地の価値が目減りしない立地の土地値のアパートを、長期のローンを組み元本返済をそのアパートから返済させることができたなら、これは本当に素晴らしい投資と言えます。

実際にオイラが中古物件で探す際の目線は上記の基準ですが、これは結構ライバルも多く、なおかつ銀行もなかなか長期のローンを出してくれないので、手に入れるのは簡単ではありません。

数少ない事例としては、2年ほど前に土地値に近い価格で、利回り12%の木造築32年のアパートを20年ローンで購入することができました。

これは初期のお金がない段階ではあまり有効な投資方法ではありませんが、現在のオイラのステージであればかなり有効な投資になります。

■ 一つの物件を複数の物差しで見る

このような物件を毎年購入できればいいのですが、そうそうチャンスがある訳でもありません。ですから、物差しを1本から何本かに増やし、物件情報を見る度に違う物差しも当てて、角度を変えながら判断することになります。

最初は30センチのセンチスケールのみで物件情報を図り、それに慣れてきてから次は尺貫法の物差しを追加して、次にはインチの物差しを追加するようなイメージです。

一つの物件を3つの物差しで測れるようになれば大体は判断できるようになります。

○1つ目の物差し
その物件の実勢価格( 立地と流通利回りと家賃帯など比較 )
○2つ目の物差し
土地と建物の本来価格( 土地と建物の担保評価や積算価格など )
○3つ目の物差し
入居者をどう安定して確保するかの目安( 間取りと家賃帯など )


まだまだ物差しはたくさんあります。その物差しは地域性やそのエリアや物件種類ならではのニッチなものを持つことで、他の人より優位性を出せることになるでしょう。

オイラであれば、地盤の固さ、道路付け、道路向き、道路広さ、間口、用途、学区、近隣施設、なども物差し当然加わります、さらにニッチなピンポイント物差しもあるでしょう。

借地権の地権者の見極めなどもニッチな物差しだと思います。リノベ・リフォーム概算金額を瞬時に出せるようになったら( 自分でやる必要はありませんが )それも物差しが増えたことになりますね。

他の人は購入できなくてもセルフリフォームで購入できる物件もあるのですから、自分がその中古物件に投入できる労働量の価値の見積もりでも良いかもしれませんね。

オイラは中古物件を過去12棟ほど購入し、現在は5棟保有しています( 7棟は売却 )。しかし、最初の頃に購入した3棟は、あまり利益は出せませんでした。

その後に購入した物件では売却も含めて利益が出せるようになりましたが、それらは自分なりの物差しができてから購入したからと言えると思います。

投資は100人の投資家がいれば101通りの方法がありますので、皆さん、それぞれ自分のスタイルをもって、成功を目指して欲しいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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