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「買えるだけ買っておく」という考えに潜むリスク

極東船長さん_画像 第34話

「 融資が閉じる前に買えるだけ買っておく 」という考え方があります。

これは現在すでに、あるレベル以上の人には非常に有効な手法でありますが、今これから参入する知識と経験が少ないビギナーにはあまりお勧めできません。

今は確かに最短最速でトップクラスまで上がれる時代ですし、その成功者達の背中を追うことはメンタル面でも必要な事です。しかし、地に足が付いた賃貸経営をまずは極めることが大切です。

フォーミュラー1( いわゆるF1 )で最高峰のクラスの車は、普段市販のスポーツカーを運転している人でさえ、最初は真っ直ぐ走らせることは不可能だそうです。

オイラもスーパーカーを運転したことはありますが、今のスーパーカーは電子制御で挙動を安定させてくれるため、オイラのような素人がフルスロットルを踏んでも真っ直ぐに走ってくれます。

しかし、それは自分の実力ではありません。もしも、電子制御をオフにしてアクセルを踏みこんだら、たちまちスピンをしてクラッシュアウトするでしょう。

モータースポーツで上を目指すときは、最初はカートで運転技術を学びつつ経験を積み、さらにF3からF2とカテゴリを上げながら実践を重ね、最後にF1へと上がります。

仮に「 メガ大家がF3 」で「 ギガ大家はF2 」とカテゴリを仮定して、そのクラスを目指すなら、まずは入門編であるカートレースでの経験が欠かせません。

カートは電子制御もありませんし、動力補助機能もないので、全て自分の力でブレーキやステアリングを動かします。スピードこそ遅いものの、体感スピードは地面に近いのでかなりのものです。

その入門編で経験値を積むことが、上のカテゴリへの入り口になります。

これを不動産投資に置きかえらどうでしょう。強烈なパワー( 10億規模の借金 )の車で、スピードを上げようとアクセル( 規模拡大 )を踏んでいる途中、電子制御が機能しなくなったら、クラッシュかスピンを招くことになります。

自分の力でブレーキやステアリングを自由に操るテクニックを持っていない人がそのような場面を迎えてしまった場合、もう対応のしようがありません。

F1での事故は即、大事故につながるのと同じで、不動産投資でも規模が大きくなるほど、失敗のダメージは大きくなります。最短最速でいけるところまで規模を拡大したいと考えている皆さんは、十分に気をつけてくださいね。

■ 儲かる中古物件との出会いは突然に

さて、前置きが長くなりましたが「 儲かる中古物件 」について、前回の続きとして書こうと思います。

前回のコラムで書いた中古とは取得時期が前後してしまいますが、平成23年に購入した物件との出会いは不思議なタイミングで見つけた物件でした。

次女の大学進学時、О市にある大学へ通学するのに便利なアパートの一室を探していたところ、その地方では築浅で利便性の良い立地の空き物件がほとんど無い状況でした。

しばらくして退去予定の部屋に申し込みをしてから、この土地は札幌よりもアパートの市況が良い事に気付き、さっそく手ごろな売り物件を探してみることにしました。

そして、O市の物件を扱う某業者のHPに、目当てのO市ではなく、札幌の物件が載っていたのを偶然見つけました。地下鉄徒歩5分で1階にテナントが入り、2階と3階がレジデンスの昭和60築の重量鉄骨物件でした。

資料を見ると角地で、実勢価格での土地割合が売値の7割を占めてます、テナント物件を埋めるのはなかなか大変ですが、この物件はそこそこ交通量の多い幹線道路に面していたため、可能性はあるように感じました。

次女の部屋を早々に決めた後に、この物件の掲載業者さんに連絡を取ってみたところ、物件の背景が分かってきました。

物件は掲載されてから半年経過していて、3度目の選任媒介契約の更新時期という時期でした。売主の方は70代の男性で、最近跡継ぎの一人息子さんを病気を亡くされていました。

本来であれば、息子さんに相続して欲しかったようですが、その息子さんの妻から「 自分では運営出来る能力がないので義父が元気なうちに処分をして欲しい 」とお願いされたそうです。

半年前から売りに出したものの、1階テナントの家賃に占める割合が半分近くもあり、かつ7戸中4戸の部屋が空いていたために、なかなか価格の折り合いが付かず、売れ残っていました。

専任の業者も3度目の選任媒介契約更新でしたので、何とかまとめたい時期だったのでしょう。売り出し満室表面利回り15%の物件に対して利回り18%で指値を入れたところ、16%の利回りで売り渡し証明を頂くことに成功しました。

実はレジデンス部分は築年こそ古いものの、そこそこ広い2DKで全室採光がとれていました。また、バストイレ別で家賃もこなれていたために、入居に関しては全く心配ないということが経験則から分かっていました。

土地の形は3方角地、更地の価格が売値の7割を占めていて、どう考えても良い物件でしたが、空きテナントが付いている為に半年売れ残っていたのです。

この物件は初めて札幌に本店登記をした法人で、札幌市内の金融機関から融資を受けることが出来た思い出の物件でもあります。借入金利は3%と少し高かったのですが、フルローンで20年の融資期間を受ける事が出来ました。

購入後はテナント誘致に向けて、管理会社の担当者とタッグを組み、募集条件の緩和、内装、物件の共用部のバリューアップ、屋上防水、テナントエアコンの入れ替え、外壁塗装など、様々な工夫をしました。

また、空室のレジデンス部も家賃の1〜2年分を投入してリフォームしたところ、1年後には満室となり、潤沢なキャッシュフローを生む物件に生まれ変わりました。

結局、1億円強の借入で年間7百万円の手残りという素敵な物件となり、次女の大学費用を大幅に上回るリターンを生んでくれました。

そして、次女が大学を卒業して社会人2年目の年に、無事売却をすることが出来ました。売却までのトータルリターンが1億弱ですから、忘れがたい中古物件と言えます。

もし、次女がO市の大学に行かなかったならば、オイラは見つけることがなかった物件ともいえます。不動産はこういうことがよくあるので、常に臨戦態勢でいることが大切です。

■ 購入したバンコクの物件とセミナーのお知らせ

6月末から7月の始めにバンコクに行ってきました、バンコクはこれで3度目ですが、今回は少しゆっくりと出来ました。

目的は前回購入したコンドミニアムの内装の打ち合わせと、新規販売のプレビルト案件の打ち合わせでした。

内装はバンコク地元のロータリークラブに席を置く信頼置けるタイ人のTさんにお願いすることになりました。物件はバンコクの繁華街中心部で地下鉄と電車の二路線が徒歩2分の2LDK66uの新築で27階のプールサイドにあるペントハウスです。

円換算では約5,500万でそれに内装を300万ほどかけてハイグレード仕様にします。家賃はおそらく85,000バーツ、日本円で28万程度を見込みます。

物件利回りはグロス5%でネットで4%前後。レバレッジが効かないので資金効率は悪いですが、普通預金に置いておくよりは良いという判断です。

この20年で平米3万バーツが10万バーツまで値上がりしている実績もあります。さらに、固定資産税がなく、ランニングコストが低いのがタイの不動産の魅力です。

今月7月23日( 日 )には札幌で、このバンコク不動産のセミナーがあります。また、東京では7月26日( 水 )に賃貸住宅フェアの中のセミナーに登壇予定です( こちらはバンコクの話ではありません )。

いずれも健美家さんのセミナー告知に掲載されています。興味のある方は探してみてくださいね。⇒セミナー一覧ページ

※編集部より:当初、7月23日( 日 )のバンコク不動産のセミナーで、極東船長が講師を務めると記載しましたが、間違いでした。お詫びして、修正いたします。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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