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金融機関の信用を得るには「3年の時間」の投資が必要

極東船長さん_画像 第36話

最近、金融機関の方と話をしますと、各銀行の担当さんがそろって同じようなことを言われます。

「 金融庁と日銀から各行の不動産融資に対して案件別に調査と指導が入っている為に、以前のようにサラリーマンの属性を担保として補完し、組み立てをしていた融資を出し難くなった 」。

また、ある担当者は、融資を受けた後に肝心な補完元であるサラリーマンを辞められる方も近年多いため、そうなると融資実行時の前提が崩れてしまうと困惑気味に仰っていました。

これまで融資が緩かった反動が今来ていると考えると、これはある意味、当然のことです。そんな中でも、「 不動産賃貸業を法人として継続されている事業者には、それほど影響はない 」という話も聞きました。

ただし、そのような事業者でも一案件ずつ、以前よりも詳しく精査し、ストレスも強めになる可能性は否めないとも話されていました。

■ 信用を得る為には「 最低3期の黒字決算書 」が必要

不動産賃貸事業者として銀行借り入れがスムーズに出来るように成るポイントですが、単年度で黒字であることはもとより、黒字が継続していて右肩上がりの決算書があると銀行の評価は当然高くなります。

かなり昔のことですが、漁業経営をしていた父から教えられたことがあります。その内容とは、「 事業を10年継続して初めて、銀行から事業者として認知され、30年継続してようやく、世間から企業として信用される 」というものです。

不動産の場合はそこまでの時間は不要ですが、それでも「 石の上にも3年 」とあるように、信用を得る為には「 最低3期の黒字決算書 」が必要です。

現在の主流である高属性サラリーマン対象の融資スキームは、初年度からある程度の融資を獲得できます。( これが冒頭の話の高収入のサラリーが補完の不動産融資と言う事です )。逆に言うと、自営業やそれに準ずる小さな会社の経営者などはこれに当てはまりません。

ちなみに、オイラが以前営んでいた漁業経営などは本当の意味で水商売ですから、同じ収入でもサラリーマンの三分の一の評価も無いかと思います。するとどうなるか。低属性であればあるほど、良い決算書が何期分も必要となります。

■ 属性に頼る融資はいつか頭打ちになる

決算書の中身として必要となる数字には、債務償還年数や内部留保金、資本剰余金などがありますが、まずは反対側( 銀行側 )からみて貸すのに値する人( 法人 )として認めてもらえなければその先の成長もありません。

出だしはサラリーマンの属性を使って融資を受けるようになったとしても、属性に頼る融資はいつか頭打ちになります。結局は事業家として、しっかりと経営できていることを証明しなければ次には行けません。

また、以前のオイラのように漁業自営業者から自由業へと職種が変わり、収入も500万円程度に減ったとなると、銀行から見た貸出先としての属性はなかなか厳しいものになります。

しかし、コツコツと同じ仕事を続け、個人での不動産収入も青色申告に切り替えて黒字で何期か過ごしていくと、銀行から賃貸業者としても勤め人としても、それなりに信用を得られるようになっていきます。( オイラがそうでした )。

不動産投資にフルローンで参入した場合、貸借対照表は購入した不動産の簿価が記載され、その反対側は自己資金と借入金だけの決算書となりますし、損益計算書も経費の振り分け方次第では初年度から損金計上となりかねません。

できれば初年度から黒字決算になるような仕訳をして、過度な減価償却をしないようにしたいものです。( 詳しくは渡邊浩滋さんのコラム等を参考に勉強をしていただきたいと思います。税務を制しなければ成長はありません )。

■ 実績があると時流に左右されなくなる

これから不動産投資を始める場合、個人や法人で申告を重ねる3期3年になるには足掛け4年かかります。随分と先のように感じるでしょうが、そのくらいの時間は不動産の活動に前向きに取り組んでいればアッという間に過ぎ去る時間です。

そうやって3期も過ぎて、決算書も5期以上になってくれば、事業者としての認識も銀行さんに持ってもらえますし、自分とは違う法人という別人格( 法人格 )を育てていくという楽しみや意識も出てくると思います。

オイラの若き友人達で、20代から法人を立ち上げて10期以上成長させた結果、今や融資に関してはまったく苦労なく活躍できている人もいます。彼らだって、法人立ち上げ初期は融資獲得に苦労をしていた時期がありました。

今に至るまでは人並み以上の努力もしていました。結果的に、時間をかけて法人格を成長させたことで、現在は銀行さんとも対等に渡り合えるようになっています。

それもこれも、10年以上の時間を使った結果ですし、仮にこれから多くの不動産投資家に対して融資が厳しい時代になったとしても、これまでの実績がある彼らは、融資を受けるにはなんら困ることはないでしょう。

■ 時流に乗ると投資は加速する

保守的なことばかり書いていると誤解を招きそうですが、オイラは投資手法として、例えば複数棟を一気に増やすようなやり方を否定しているわけではありません。投資家の数だけ投資手法もあって当然で、また、そうでなければならないとも考えています。

この何年間はそのようなやり方が、金融緩和時代とマッチしていましたし、言うなればバブル前・バブル後・そしてリーマンショック後という、不動産投資にとっての「 第三世代 」の投資家にとってはビックチャンスが来ていた数年間だったと思います。

オイラの敬愛する故Q先生( 邱永漢氏 )が、「 投資というものは時流に乗るくらい楽に加速するものはない 」という趣旨の事を書いておられましたが、その時流がどこまで続くのかは誰にも分りません。

しかし、時流は何時か変わるものでしょうから、チャンスの波が来たと感じたならば一気に攻めていくことも、次のステップに登るには必要です。事実、オイラもこの何年かは必死に不動産を買うことにフォーカスしてきました。

とはいえ、冒頭にも書いたように、融資の潮目は変わってきているようです。これから始める人・まだ初めて間もない人は、地道に良い決算書を積み上げ、融資が厳しい時代なりのやり方を継続していくことがまた、次のチャンスを呼び込むことになると思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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