• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

9,104アクセス

アマチュアがプロから購入しても儲かった「黄金の時代」は終わった?

極東船長さん_画像 第40話

■ 融資を断られた新築案件のその後

先月、コラムで書いた融資を断られた新築案件ですが、別な銀行の極東にある支店さんで融資を取り付け、9月末には土地を無事決済することができました。

もし融資が間に合わなければ土地は自己資金で購入して、後で建物の融資を付けるつもりでしたが、仕事が出来るイケメン行員さんに助けられました。先の信金さんからお断りをされてから持ち込みして、約束通り約3週間で融資承認を取りつけてくれました。

借入条件ですが、金利は1%で融資期間が25年となり、希望の30年よりも削られましたし、自己資金も10%でお願いしたのが拡大要求されましたので、少し条件は悪くなりました。

それでも、スピードが必要でしたので今回はこれで良かったと思っています。

25年元本均等返済で新築RCを返済すると、税引き後のCFはあまり残りません。しかし、元本の減少という含み資産は増えていくことになります。現在のオイラのポートフォリオ状況では、この様な新築もありだと考えています。

実は、同時に申し込みをしたこの銀行とは別の準メインバンクでも、ほぼ同じ条件で融資承認を頂けました。しかし、イケメン担当者の方が先に承認を取り付けてくれましたので、理由を伝えてそちらで借りる事にしたのです。

この準メインバンクの担当者さんからも「 融資担当の私が言うのも変ですが、2行とも同じ条件でしたら、融資の間口を広げるために今回はイケメンさん銀行で受けられた方が良いと思います 」と快く理解していただいた上に、アドバイスまでいただきました。

新規の取引を模索した信金は、役員会でオイラの会社の借入総体規模が大きいという理由で却下されましたが、実績を見てくれている地元の担当者はやはり、こういう時に力になってくれますし、常日頃の小さな取引などの積み重ねもプラスになると感じます。

■ 決済当日にやらかしたチョンボとロバキヨの言葉

今回の土地決済と着工金資金の融資は無担保で手形貸し付けをしてもらい、建物が竣工され、表示登記された際に一括で総額融資を行って、土地建物に抵当権を設定するという方法でした。

決済時に銀行の抵当権設定がなかった為に油断をして、決済当日に少しチョンボをやらかしました。融資を受けた支店の通帳印の改印を忘れてしまっていたのです。もう少しで売主さんに多大な迷惑をかけるところでした。

半年前に銀行印の角が割れたため、新しい銀行印を購入したのですが、そこの支店の通帳だけ改印手続きを忘れていたのです。

決済当日に応接室を借りた札幌の支店で預金を引き出す際に、窓口の美人行員から指摘を受けて初めて気が付きました。土地の決済金が入った通帳は極東の支店の通帳の為、改印はその支店ではできないとのこと。

窓口の少し困った顔の美人行員からソフトな口調で「 この印鑑では預金引き出しはできない 」と言葉攻めにあいました。( キャッシュフロー加藤さんから引用 )

何度かこの美人行員さんと交渉したのですが、同じ銀行であっても支店が違えば改印はできないとの一点張りでした。融資元支店は極東支店で、今回利用した札幌の支店はあくまで決済のために応接室を間借りしている状態ですので、当然と言えば当然です。

最悪、決済日を先延ばしするしかないと思いましたが、やれることはやろうと極東支店に電話を入れました。ところが、イケメン担当者が席を外していて連絡が取れません。そこで、電話に出た別な行員に事情だけ伝えました。

それから売主様に頭を下げて、3時まであと1時間しかなくなった為に別な銀行の預金から現金で土地代を引き出し持参する旨をお断りしてタクシーで移動し、他銀行に到着したその時、極東担当者から電話がありました。

「 先ほどの支店でなんとかする 」と言ってくれています。その後、極東支店の副支店長がその札幌支店の部長さんに連絡を入れてくれて、無事改印の手続きをすませ、3時までに売主様の口座に振込決済することができました。

ロバート・キヨサキが本の中に次のような言葉が出てきます。

『 彼または彼女が「 それはできない 」と言う時 それは彼らができないだけであって本当はできる事かもしれない 』

今回は、その一文とオーバーラップする出来事でした。

カリスマ投資家・コンサルタント・銀行員・会計士・弁護士・管理会社・仲介業者・あらゆるエキスパートな人達が「 それはできない 」と言う時に、それは本当にできないことなのか、もしかしたら、別な方法・別な人ならできるではないかと健全な疑いを持つことは、投資家として必要な資質一つだと思います。

■ どんな時代でも常に不動産購入チャンスはある

先日、10年ぶりくらいにお会いした投資家さんが、「 不動産は何時だってお買い得物件がある 」と話していました。彼は知り合った10年以上前にすでに1億近くの家賃収入があった人で、さらに当時から利回り20%以上の物件も多く購入していた猛者です。

オイラもまったく同感で、何時だって良い取引はあるのが不動産投資です。

20年を振り返ると、何時も欲しい物件は高くて買いにくかったのですが、同時に良い取引をされた方の話はどこかに必ずあり、オイラには出来なくても良い取引は何時もどこかで発生しているという事実を思い知りました。

オイラから見ても、彼は10年以上前からプロの領域で投資をしていました。セミナーなどでもお伝えしていますが、一般市場からエンド価格で購入してはその時点では間違いなく儲かりません。

むしろ、諸経費分だけ含み損を抱えてスタートすることになります。ですから、一般市場から購入するのであれば、諸経費分や返済比率を下げる分だけは自己資金を入れなければ危険度合いが高まるはずです。

潤沢なキャッシュフローを得ている投資家は、主に難易度の高いものを購入して再生し、運営し、売却も絡めて、そしてそこからキャッシュフローを得ているはずです。

誰もが欲しがる物件は何時も割高であり、そこに大きな歪みはありません。

■ アマチュアからプロにならなければ儲けられない時代へ

アマチュアからプロの投資家になり、アマチュアへ売って儲けるか、アマチュアから買って儲ける。もしくは、プロ同士の世界で儲ける…。

方法は様々ですが、いずれにしても今は、プロのレベルに達しない状態で不動産投資を始めても儲けられない、というか危険な時代に入っていると思います。

ただし、これもオイラの杞憂であれば、それで良しです。なぜなら、不動産投資で失敗する確率は、他の事業や投資よりも格段に少ないことも知っていますから。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

ページの
トップへ