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18室中5室で退去連絡。オイラの空室対策。札幌で若手大家セミナー開催。

極東船長さん_画像 第43話

オイラの事務所用の部屋が入っている一棟マンションで、先月から今月にかけて退去が相次いでいます。いずれも転勤での退去ですので物件自体の問題ではありません。が、1棟18室中5室もの退去です。

空室が増えるのは嫌な事ですが、過去に何度か同じような経験をしており、オイラにとっては想定内です。

■ ダメな管理会社はない、ダメな賃貸経営者がいるだけ

賃貸物件を持っていると絶対に避けられないこととして、「 ある時期にまとまった退去が発生すること 」があります。タイミングとしては、新築から2年から3年を経過したころに一度目が発生しやすいといえます。

これは、特定の属性の入居者や転勤族を相手にしていると、どうしても避ける事ができません。

それを想定しての借入資金繰りと余裕資金を持つことが必須ですし、そのヘッジとしては入居者層が違う複数棟を持つことも大切な考え方だと思います。また、立地を分けて物件を持つことも、空室率を平準化するための有効な方法と思います。

空室が埋まらないのを間違っても管理会社のせいにしてはいけません。物件を所有しているのは自分です。諸条件を決めるのもすべては事業主たる事業者であり、空室が続くのはすべて自分の責任としなればなりません。

さらに、管理会社を選択しているのも自分自身です。自分の経営方針と合致しないと判断したならば、管理会社を変更することも一つの選択肢です。それにもかかわらず、空室を管理会社のせいにするのは、賃貸経営判断の放棄とも言えます。

アメリカ軍の有名な指揮官が言った言葉に、「 ダメな兵隊はいない、ダメな指揮官がいるだけだ 」というものがあるそうです。これを賃貸経営に置き換えると、「 ダメな管理会社はない、ダメな賃貸経営者がいるだけだ 」となるかと思います。

■ 運営の壁を乗り越えるのに必要な「 空室対策 」のスキル

不動産投資では、前に進む中で何度か壁にぶつかります。最初に訪れる「 @購入前の壁 」と「 A購入の壁 」を乗り越えて、物件を購入した後に迎えるのが「 B運営の壁 」です。これを乗り越えた先には「 C成長の壁 」があります。

安定した賃貸経営を行うには、常に空室を埋めることが最も重要な要素といえます。オイラも空室が極力少なくなるように、空室率を想定内に収める事に最大の注意を払っています。そして、少し気を抜くと直ぐに空室は増えるものです。

オイラの部屋数になると100%の完全満室は奇跡のようなものですし、求めると疲れるだけですので、一つの目安として全体で95〜97%の間の入居率なら許容し、95%を下回ったら、危機感をもって空室対策に当たることにしています。

単純に所有の部屋数が100室あれば、3室〜5室の空室であれば許容範囲ですが、空室が6室以上になるようであれば早急にテコ入れが必要というレベルです。

冒頭に書いた今回の退去の結果、オイラの物件の空室率は95%に近くなりました。師走も近いこの時期、早期の入居付けは容易ではありませんが、危機感を持って空室対策に当たるところと考えています。

■ 究極の空室対策は圧倒的に安い家賃設定だが…

究極の空室対策とは、他の物件の立地や部屋のグレードよりも比較して、圧倒的に安い家賃設定とすることだと思います。

以前も書きましたが、中古アパートやマンションであれば、物件を安く購入して賃料を安く貸すのが一番の空室対策となりますし、新築であっても同じスペックであれば他よりも安く貸すことが一番アドバンテージのある空室対策となることは事実です。

しかし、新築でそれをやると、物件の期待利回りが下がり、なかなか投資としては合わないものになります。( 中古でもそれをやり続けると、賃貸物件としての価値を落とすことになります )。

そのため、オイラの場合は新築のスペックを上げて地域一番の家賃を目指すプランを実行しています。しかし、この企画もある程度のニッチを狙っているので、空室は偏って発生するリスクがあると考えています。

いずれにせよ、空室と空室対策は賃貸業を営む上での永遠のテーマであることは間違いありません。これが嫌で賃貸不動産を売る人もいるくらいです。

そういう意味で、初心者の方は最初は小さな物件から始めて、空室を自分が許容できるかどうかを経験し、空室を埋める手法やそれに負けないメンタルを得てから、規模拡大をされた方が良いと思います。

■ 100室を超えると空室率は平準化されてくる

部屋数が少ないうちは、少しの退去数でも空室率が上がってしまいます。しかし、所有物件が増えて所有部屋数がある程度に増えてくると、空室率は平準化されてくると思います。

目安として、5棟〜10棟で合計100室くらいになると、ある程度安定して賃貸経営ができるのではないでしょうか。ただし、早く100室にすることにフォーカスしてしまうと、買わなくて良い物件まで買うことになりますので、そこは細心の注意が必要です。

現在は空室対策もマニュアル化されていますし、色々な方法や手法がありますが、不動産の基本はやはりロケーションです。ロケーションが良ければ、あまり過度な空室対策もなく入居してくれます。

しかし、初心者が参入時に良いロケーションの物件を購入することは容易ではありません。そこで、元所有者が入居付に困るような物件を格安で購入し、満室稼働にして十分なCFを得てから売却で利益を取るというのが、成功への王道パターンとなっています。

自分でやるか、他に依頼するかは別として、空室対策、空室対応が不動産賃貸業安定のための必須のスキルであることは不変なことですね。

■ 札幌で若手大家3人のセミナーを企画しました

来年の2月24日午後1時から、「 ふんどし王子 」「 メルカリ大家ポール 」「 防人1号 」の三人のコラボセミナーをオイラが企画しました。

低属性・クレイジーマインド・格安中古物件、それぞれで成功しているマインドを北海道の皆さんにお届けしようと思います。

会場は札幌駅北口です。ご存知の方も多いと思いますが、3人がどんな不動産投資をしているかは、下のリンクを見てみてください。

〇ふんどし王子さんのコラム
〇ポールさんの不動産投資を紹介した健美家ニュース
〇防人1号、2号、3号さんの大家列伝

最大で70名ほど入る会場です。50人くらい集まれば、会場費、三人の旅費と宿泊費を合わせても5,000円程度の会費程度でペイしそうです。また、セミナー後は、懇親会を予定しています( 懇親会費は5,000円予定 )。

当日会場で会費を回収します。3人の生の声を聴きたい方は、以下のメルアドまで連絡ください。手の空いた時に返信します。

【追記】こちらのセミナーは満員になりました。ありがとうございました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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