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売りたくても売れない時代へ。「売り時を逃した投資家」のこれから

極東船長さん_画像 第44話

前回のコラムに書いた5室退去の1棟は、おかげ様で2室申し込みが入りました。募集条件を若干緩和し、ADを増やし、春までのスライド家賃に対応したことの効果が出たようです。

しかし、今月に入り、また別の物件で3室の退去予定がありました。引き続き気持ちを引き締めて満室を目指し、管理担当者と連携を取りたいと思います。

一方で、道東K市の5棟62室は、完全満室になりました。全体で見ると、札幌の物件が足を引っ張っている格好です。とはいえ、札幌は部屋数もK市の5倍以上ありますので仕方ありませんね。

■ 売りたい人に有利な時代から、売りたくても売れない時代へ

さて、コラムの本題に入ります。オイラはここ1〜2年の不動産の市況にすごい違和感がありました。具体的には、新築にくらべても価格が高い( 利回りは低い )中古収益物件マーケットの高騰ぶりです。

しかし、オイラが思うのに、現在の「 買いたい人>売り物件 」という状況はそう長く続かず、今後は次第に、「 売り物件≧買える人 」となり、更には「 売りたい人>買いたい人 」となっていく<のだろうと感じています。

直近は中古物件の価格が是正される気配を感じるようになりました。同時に、中古の利回りも上がっていくと見られます。これが即マーケットの暴落とはならないでしょうが、来年は多少は買える中古物件が出てくる可能性もあるのかと期待しています。

以前のコラムで書きましたが、「 買える時に買えるだけ買っておく 」という投資プランはマーケットの底では最大のパワーを発揮しますが、そうでない時は、大きなリスクを抱えることになります。

マーケットの上げ下げのタイミングを取れないオイラのような凡人は、「 どんな時でも買っても損をしない物件 」だけを厳選し、コツコツと増やしていくという戦略をとっています。このようなプランは、物件取得時期の迷いがないので、精神的にも楽です。

オイラ自身の例で言えば、今年は昨年暮れから土地を購入して手をかけた1棟だけの取得&竣工でした。来春2棟竣工しますが、1棟は2年以上前からの計画が完成するもので、もう一棟は今年の秋に見つけた土地での春竣工新築です。

いずれも、築10年程度の中古RCよりは利回りが高いのですが、場所がそこそそ良いので単体事業の総事業費利回りはかなり妥協をしたうえでの取得です。

■ 売り時を逃した投資家のこれから

あくまで仮の話ですが、札幌で来年クラッシュが起きて、築10年のRC物件で利回りが12%程度のものが出てくるようであれば喜んで買いに向かいます。しかし、恐らくは築10年で9%程度の利回りでマーケットは落ち着くのかと思っています。

クラッシュがなくても、現在のような「 築10年で利回り7%台 」の市況はそろそろ終焉を迎えそうです。今年の春までは間違った物件を購入したとしても、一度売却し、リセットしてから再度参入するチャンスはありました。が、これからはそうはいかないということです。

不動産は購入時に物件価格の7〜8%の取得コストがかかるため、1億円の物件を購入したときの原価取得原価は1億8百万円になります。

過去3年のように毎年期待利回りが1%程度下がり、物件価格が上昇していた時なら、次の年に損をしないで売却できました。しかし、来年からはそれは厳しいのではと思われます。

売却の判断を先延ばしにした投資家は、値上がりが見込めない以上、その物件については保有を前提に、物件の解体などの最後まで持ち切ることの出来るキャッシュフロー、そして財務基盤がないと厳しい状況に追い込まれるでしょう。

1年で10棟、20棟、20億、30億買ったという人も実際にいますが、オイラの基準からするとその9割は購入に値しない物件だったりします。良い物件はそうそう転がっている訳がありません。やはり1,000に3つ程度なんです。

自覚があるかどうかは別として、そういう物件を大量に抱えている人は、これからきつくなっていくことが見込まれます。一方通行の市況しか見えていない人たちは、反転した途端に、お先が真っ暗に感じるほどに反対側に振れていくはずです。

■ 誰にでも融資がつく時代は終わり、拡大ブームは終焉へ

不動産賃貸業は元来地味な仕事ですし、これからも地味な事業だと思います。最近のようにメガだ・ギガだと脚光を浴びること自体が異例の出来事なのです。

誰でも融資がついた時代は終わりつつあります。事業者・事業・物件自体の融資審査へと銀行の姿勢が移行してきましたので、拡大ブームも落ち着いてくるのではと思っています。

それも金融機関の貸し出し姿勢次第なので、市況を予想することは意味がないことですが…。

どの状態が正常かとは言えませんが、個人的には中古物件であれば10%程度の自己資金を入れて、3%程度イールドギャップが取れるくらいが丁度よいと思います。

例えば2%の金利を基準とすれば、築10年の中古RC物件で10%程度の利回りは最低欲しいですし、それくらいの物件ならば購入した人もまあまあなんとか運営できると思います。

あくまで札幌を基準とした考えですが、それくらの流通利回りが本来あるべき健全なところなのではないでしょうか? 

■ いつだって良い物件は少ないが、ゼロではない

先にも書いたように、不動産賃貸業は地味でコツコツやっていく事業ですので、市況が良い時悪い時にかかわらず長期的展望をもって事業を継続しやり続ける覚悟と行動が必要です。

基本的には、何棟購入しようが、1棟1棟、1物件1物件ずつ、それが単体の事業として収支があう購入方法をきっちりと取っていれば、負けることはありません。焦って良くない物件を追加購入する必要もなければ、焦って売却する必要も生じません。

良い物件は確かに少ないですが、ゼロではありません。物件がないからと言って探すのを諦めれば、諦めていない他の投資家が代わりに良い取引を見つけることになります。


追伸・ふんどし王子・ポール・防人1号の来年2月24日セミナーはおかげ様で満席となりました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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