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売りたくても売れない時代へ。「売り時を逃した投資家」のこれから

極東船長さん_画像 極東船長さん 第44話 著者のプロフィールを見る

2017/12/13 掲載

前回のコラムに書いた5室退去の1棟は、おかげ様で2室申し込みが入りました。募集条件を若干緩和し、ADを増やし、春までのスライド家賃に対応したことの効果が出たようです。

しかし、今月に入り、また別の物件で3室の退去予定がありました。引き続き気持ちを引き締めて満室を目指し、管理担当者と連携を取りたいと思います。

一方で、道東K市の5棟62室は、完全満室になりました。全体で見ると、札幌の物件が足を引っ張っている格好です。とはいえ、札幌は部屋数もK市の5倍以上ありますので仕方ありませんね。

■ 売りたい人に有利な時代から、売りたくても売れない時代へ

さて、コラムの本題に入ります。オイラはここ1〜2年の不動産の市況にすごい違和感がありました。具体的には、新築にくらべても価格が高い( 利回りは低い )中古収益物件マーケットの高騰ぶりです。

しかし、オイラが思うのに、現在の「 買いたい人>売り物件 」という状況はそう長く続かず、今後は次第に、「 売り物件≧買える人 」となり、更には「 売りたい人>買いたい人 」となっていく<のだろうと感じています。

直近は中古物件の価格が是正される気配を感じるようになりました。...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ:
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家


■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年(62才)
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超
借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)
売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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