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別物件の余裕枠の活用。72室の大型案件のローンの組立て経緯。

極東船長さん_画像 第47話

土地取得から足掛け3年かけて企画建設していたオイラの旗艦物件が、いよいよ来月末に竣工します。14階建で1LDK、2LDK、3LDK混在の総戸数72室の大型案件です。

新築を造るときには常に、過去の経験と知恵をすべてフィードバックして企画を擦り合わせして物件を作りますが、今回は特に力を入れました。オイラの還暦記念となる集大成の物件ともいえます。

事業費利回りは7%程度ですから、特別良いものではありません。まだまだ入居の申し込みも総体の部屋数の10%程度しか入っていませんので、期待収益も未だ絵にかいた餅の状態です。

さらに言えば、銀行返済の元本据え置きも3カ月しか取得できませんでした。そのため、3月末には50%程度の入居率は必要です。それでも、他とは比較対象が少ない物件を造りましたので、焦らずに気に入ってくれた人だけが入ってくれれば良いと考えています。

これは少し、傲慢な考え方かもしれませんが、「 他にはない住環境を提供している 」という自負があります。それが結局は物件の価値を維持することに繋がるとのではと考えています。

■ 別物件の余裕枠を活用した融資の組み立て

この物件は1割ほど自己資金を入れ、残り9割ほどをR銀行から融資を受けて建築を進めています。借入金額からは3億弱、銀行評価の担保価値が割れているため、別の担保余力のある物件を共同担保に入れることにしました。

別の物件とは、15棟目として土地から取得し新築した大型RC10階建てマンションです。この物件は、根抵当をつけてD銀行から借入を受けていたものです。

補足すると、借入の際、D銀行からは借入額と同じ額での普通抵当で良いといわれていたのですが、それをオイラからの逆提案で1億増額の根抵当にしてもらったのです。

建築時から2億円近く多い物件評価が出ていたので、その余裕枠を使っていつでもD銀行から1億くらいの運転資金が借入出来る体制を作れるように、と考えての判断でした。

ところが、この根抵当権がついていたことが、他行での借り入れ時に余裕枠を使う際のネックになってしまいました。

どうしたものかと考えていたところ、D銀行の担当者がこの新築大型案件の建築に対して理解を示してくれ、本部と何度か折衝し、この根抵当を普通抵当に変更し、金額も借入額まで減額してくれました。

そのおかげで新たに3億弱の担保余力を確保でき、大型案件の融資組み立てをすることが出来たのでした。銀行としたら自行の貸付保全の為に、根抵当を普通抵当に下げてくれることなど、普通は応じにくいはずです。

それができたのは、D銀行の担当者との日ごろからの信頼関係の賜物だと感じています。


竣工間近。大型マンションの昼間と夜の外観

■ 「 銀行評価済 」というメルマガ情報のウソ

通常は新築物件の銀行の担保評価は希望借入額よりは「 路線価が実勢価格と近い地方都市部や郊外 」でも1割から2割は担保割れをするのが通常です。また、「 路線価と実勢価格の乖離が大きな都市中心部 」ですと更に3割〜4割も担保評価割れするはずです。

それを、借入保証人の属性や他の所有物件があれば、そのキャッシュフローも補完要因として融資を組み立てしてもらうのですが、それはせいぜい1〜2億前後のまでの物件の話です。

( 何期も黒字申告をしているような事業法人は別ですし、これはあくまで個人事業主レベルの話です )

よく、ネット・メルマガ系の仲介業者から、「 銀行評価済1億円=売値1億円 」などと書いているメールが送られてきますが、あれは眉唾ものです。

前提条件として、「 年収1千万のある人向けならば1〜2千万担保評価が割れても総合評価は1億出します・・・ 」というところではないかと思います。その前提条件をあえて伏せて、キャッチーに評価済み1億円などと書いているのでしょう。

それを知ってか知らずか、融資の付きやすい高属性の方が、物件単体で他行から見た場合に担保割れしている物件をドンドン購入していたのが昨年までの流れでした。

仮に他の銀行からの借入を隠して複数法人や同時借入をしていたならば、総体ではかなりの担保割れを起こしているはずです。

1物件が1億で1千万の担保割れ物件をもし10棟買ったとなれば合計で1億の担保ショートです。逆に1物件が1億で購入したものが1億1千万の銀行評価が出るものを10棟購入できたならば1億の担保余力となります。

簡単な足し算引き算です。これを知らずに物件取得している人は、将来拡大を目指すことが難しくなると思いますが。…。皆さんはこの道理を知っていて物件取得していますよね??

これは物件を増やす際の肝といえる部分です。もし、これを理解していない人がいるなら、強く意識してほしいところです。

■ 担保余力のある物件はどこにある?

実は、書いているオイラも10年ほど前まではあまりこの道理を分からずに物件を買っていました。2006年頃だったと記憶していますが、ふとした縁で出会えた銀行担当者から銀行からのオイラの財務内容の見え方をレクチャーされて気が付きました( 笑 )。

また、どこにそんな担保余力が出る物件があるんだ? と思う方もいるでしょうが、市場を丁寧に見渡せば、そのような物件は今でも沢山存在しています。

今回のような大型案件ですと、個人属性や他の物件からのキャッシュフローでの補完で融資組み立てとはならず、その借入単体での全額保全( フル担保 )が融資条件でしたので、融資額から担保評価割れしている部分の3億弱を補完しなければなりませんでした。

今回共同担保に入れた15棟目の物件は、取得に際して色々な経緯と条件が重なった為に、現在としてはありえない格安で取得できたものです。

それが建築から4年経過し、借入残に対し3億弱の余力評価が出ていたため、新築の共同担保として、今回の新築物件の土台のとなってくれたのでした。

この新築の土台となった15棟目の取得経緯については次回のコラムにでも書こうかなとも考えていますが、この物件の土地を取得した6年前は、この物件が将来、共同担保になって14階建て72室の大型物件を建設出来るなどとは夢にも思いませんでした。

現実が自分の想像を超える事があるのも不動産投資( 広義としては人生という意味も含めて )の面白いところですね。

追伸:2月24日のふんどし王子のコラボセミナーまで一カ月を切りました。お楽しみに!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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