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3億弱の余裕枠を持つ新築RCを作れた理由。不動産投資は積み重ねで大きくなる。

極東船長さん_画像 第48話

2月から3月にかけては、賃貸付けの一番の旬ですから、気を抜けませんね。この時期に、半年の賃貸業の成否が決まると言っても過言ではありません。オイラも真剣に、募集条件の見直しなどに集中しています。

満室に向けての行動の他にも、このコラムがアップされる頃には、来年度用の新築用土地の契約と銀行手続き、いくつかの物件の売却打ち合わせ、今年竣工の新築の決済関係等を進めている予定です。

なかでも契約を控えた新築用地は「 こんな高い土地を買うか!! 」と思うくらいの価格なのですが、立地が良いので利回り度外視で取得することにしました。

今年は特に寒さが厳しい北海道ですが、休んでいる暇はありません。

■ きっかけは懇意の業者さんが知らせてくれた公売情報

さて、先月のコラムに書いた大型物件ですが、さっぱり申し込みが入りません( 苦笑 )。もしかして、家賃設定などをミスってしまったのかもしれません。まあ、本当の結果は3月末にならないと分かりません。今後も進捗状況などをコラムで報告しますね。



今日は、この新築マンションの融資を引く際に、「 共同担保に供した物件 」について、少し掘り下げてみたいと思います。この物件のおかげで、過去最大の物件を建てられた話は、前回のコラムでした通りです。

※何の話? という方は、下記のコラム第47回を参照ください
 ⇒別物件の余裕枠の活用。72室の大型案件のローンの組立て経緯


なぜ、この共同担保物件に「 3億弱もの共同担保価値 」が出たのでしょうか? その理由は、土地を格安で購入できたことと、安い建築費で建てられた事の2つが重なったことにあります。

具体的には、土地は現在の市場価値の4分の1から5分の1程度の価格で購入できました。当時は民主党政権の下で、事業仕分けが盛んでした。その一環として政府系の遊休資産売却の公売が行われ、ラッキーなことに落札購入ができたのです。

公売情報自体は、調べれば誰でも分かるオープンなものです。7年前の当時の経済環境が影響していたのか、オイラが参加した回より前に2回行われた入札では、価格が売り出し側の設定した最低落札価格に届かず、成立しませんでした。

オイラが参加した3回目の入札は「 売り切り 」が前提だったため、最低落札価格が低めに設定されていました。そのタイミングでオイラがその情報をもらい、入札に参加して、無事に落札できたというわけです。

また、建築費も現在に比べると工夫次第でかなり抑えられたという時代でした。

( 補足ですが、これを聞いて、「 そんなのは、時代が良かったからできた話だ 」と受け止めるのか、「 なるほど。自分も常に準備をして、経済状況が変わってチャンスが来たら、挑戦するぞ 」と考えるかで、その人の将来は違ったものになると思います )。

■路線価の3分の1で落札できた理由

入札価格をどう決めたかですが、アスベストが使用された建物付きの土地だったため、解体費がそれなりにかかるとみて、路線価の3分の1程度としました。最寄りの地下鉄駅からは徒歩10分と、微妙な距離感でしたが、なかなか人気のある駅です。

土地は240坪とかなり広かったものの、道路面の間口が14メートルで奥行きは60メートル程で、なおかつ、奥に行くと間口が12メートルと狭くなる為に、分割が難しいというデメリットがありました。

それでもエリアを考えると、どうして2度も入札が不調に終わったのか、最初は不思議でした。一般的な企画物件を乗せるには、この土地はボリュームがあり過ぎたのかもしれません。その為に、入札のライバルが少なかったのではと推察されます。

当時は売り土地もまだまだありましたから、業者としては捌きにくいこの土地よりも、他に扱いやすいものを選んだのでしょうね。

先ほど、解体費が高いと書きましたが、オイラの決めた入札価格で落札できた場合、解体費を多めに見積ったとしても、損をすることはありません。仮に月極駐車場と貸し出しした場合でも10%程度の利回りは見込めます。

入札を入れた時点ではどんな建物が建つのかは全く不明でしたが、最悪、駐車場にしても良いと考えた為に、開札日まで気楽に構えることが出来ました。

■ ジレンマを乗り越えて高利回り物件を作る

入札を決めてすぐに、その情報を教えてくれた懇意の不動産業者さんを通じ、設計士さんに、ラフプランを作ってもらいました。しかし、出来上がったプランはその状態では全く使えるものではありませんでした。

設計士さんは土地の容積を100%使いきる設計をするのが良いと考えるわけですが、その土地ではそれが仇となり、全てのバランスが悪いのです。そして、建築ボリュームが大きいために、事業費も建物だけで5億円以上になりそうでした。

そこで、設計さんに以下の事をお願いしました。

@建物ボリュームを容積率が400%のところ300%まで抑えてもらう
Aファミリータイプがメインの間取りの為に駐車場を最大化できる配置にする

新築の際には、総事業費利回りを少しでも上げるためには、立地・地型に対して間取り・設備・意匠を擦り合わせて建築費の全体バランスをとることが必要です。プランに納得がいかない場合は、やはり建築主が主導でプランを煮詰めなければなりません。

これは常に、大きなジレンマを抱えて行う作業となります。このジレンマを乗り越え、高利回りの建物を完成させたことで、この物件はその後のオイラの経営基盤を支え、なおかつ、新築の共同担保枠として活躍してくれることになりました。

こうしてみると、不動産投資は積み重ねが大事ということがわかります。すべての物件にベストを尽くして取り組むことで、それが後になって予想もしなかったチャンスを生むことにもなるのです。手を抜いていい場面など、どこにもありません。

■ 2月24日( 土 )の札幌セミナーについて

さて、2月24日( 土 )の「 フンドシ王子・メルカリポール・防人1号 」三人コラボのセミナーが迫ってきました。スタートは午後1時ですが、会場は12時から開いています。オイラは早めに行って、皆さんをお迎えする予定です。

セミナーは一人80分程度で、休憩を入れながら、午後6時まで続きます。それから移動して、懇親会の長丁場です。会場のキャパに比べて申し込みが多かった為に、窮屈な思いをさせてしまいますが、寒い北海道の冬を彼ら講師がホットにしてくれるはずです。

また、当日はキャッシュフロー101こと加藤ひろゆきさんや、天野真吾さんも来てくれる予定です。さらに、オイラの古くからの友人である超能力王子ことCさんも顔を出すかもしれません。

北海道ではあまりこちらが聞きたい不動産のセミナーが開催されていないので、今回、反響が良ければ、年に3回程度、健美家のコラム仲間に声をかけて、セミナーを企画・開催してみようかなとも考えています。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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