• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,966アクセス

こんな時代でも「儲かる物件」を買っている人たちー若手大家セミナーを終えてー

極東船長さん_画像 第49話

2月24日に札幌で行われた「 ふんどし王子、メルカリポール、防人1号 」の若手大家さん三人によるコラボセミナーは、おかげ様で大盛況で終えることができました。

参加された方々にはお礼を申し上げます。ありがとうございました。主催者冥利に尽きる、中身の濃い、そしてマインドが爆裂するようなセミナーでした。

もし、「 あれはポールだからできたんだとか、あれは福岡で防人1号だからできたんだとか、あれはフンドシの舞を踊れるからできたんだ 」などと言う人がいたら、その人はこの先も、「 儲かる不動産なんて市場にはない 」と呟きながら、変わらない未来を進むことになるでしょう。

多くの参加者の方と同じように、彼らも勤め人です。不動産賃貸業の儲けのヒントが満載された内容でしたので、即!皆さんに実践していただきたいと思います。

■ どんな時代にも物件は売られ、買われていく

先日、まったく売却に出してない物件に、良い金額で買い付けが入りました。これまでも、物上げ業者から電話やダイレクトメールで売却依頼はありましたが、物件をよく調べてもいないで連絡をよこすなど本気度が感じられず、全て無視をするかお断りをしていました。

しかし、今回はピンポイントで「 この物件がどうしても欲しい 」とのオファーだったので、お話を聞くことにしました。営業マンの電話での話し方や対応からも、レベルの高さを感じたため、めずらしく話を聞く気になったのです

そして今、売却を前向きに考えているところです。先方から感じた「 買い付けの本気度 」は、オイラが建てた物件の価値を相手が認めてくれているということでしょうし、一切の駆け引きなどがなかったことも影響しました。

思うに、どんな時代でも必ず、「 時代に合致した売買ニーズ 」があるはずです。オイラはバブル崩壊後の平成7年から不動産賃貸業に参入しました。その間、経済状況や政策によって市況は変わり、常にプラス面・マイナス面がありました。

そして、思い返すと、どのような市況であっても、それに相対するニーズが必ず存在したことを感じます。「 必要性のある不動産 」には、必ず値段がついて、売買が成立してきたという事です。



■ 変わり続けてきた不動産売買の常識

10年以上も前の事ですが、長期間売れ残っている不動産や、競売に出てきた不動産を、密かにウォッチしていた時期がありました。どの物件もいつの間にかひっそりと( 現場ではホットなのでしょうけど )市場から消えて、売買が成立していきました。

すべての物件に、売らなければならない必要もあり、買わなければならない必要もあるということでしょう。

不動産はほぼ相対の取引で売買価格が成立します。高く買ったものが更に高く売れることもあり、安く買ったつもりが更に安い価格でしか売れないこともあります。後で悔やんだとしても、時代を遡って売買できることはできません。

いつも書いているように、成功するには「 実際の価値 > 売買価格 」の物件を購入することが大切です。これはオイラ自身も、肝に銘じていることです。市場価格で購入した物件でも、買った後で付加価値を創出することが出来れば「 価値 > 買値 」とすることはできます。

ここ数年の間に不動産投資を始めた人には想像ができないでしょうが、もともと、不動産の売買は、そうとう長期の時間がかかるものでした。売れるまで1年以上かかるものもありましたし、買い付けも融資特約付きが普通でした。

特約付きで契約したものが、融資流れで再度市場に出てくることも、頻繁にありました。昨今のように買い付けと契約から1〜2カ月内での決済というケースなど、なかなかなかったと思います。

融資が閉じたと感じる( 実際には一部の属性の方達だけにですが )現在でも、割安感があれば瞬間的に買い付けが入る状況を見ると、まだまだ収益不動産はホットな状態なのだと思います。

これまでの市況を俯瞰して振り返ってみることがあります。日本でも60年〜30年前までは、借入金利だけ払えれば元本は減らなくても不動産が必ず値上がりして含み資産となる時代がありました。当時は、それが常識と認識されていたのです。

また、( ポールがセミナーでも言っていましたが )、200年以上前は庶民には不動産売買などできない、小作人と庄屋さんの時代もありました。更に遡ると、土地なんて誰の所有でもない時代もあった訳です。

現在の主流であるキャッシュフローがメインの不動産投資も、変化する時代の中の過渡期に現れたひとつの考え方と方法なのかもしれません。そう考えると、誰にでもチャンスがある現代は、実に希少です。我々はそんな時代に生きているのです。



■ こんな時代にどんな物件を購入したらいいですか?

今回のセミナーにオイラが招いた若手の講師三人はそれぞれに、「 価値>価格 」の物件を見事に購入しています。市場で捨て置かれたボロボロの物件に、汗と根性と活動量と熱量、そして創意工夫を施して価値を上げている例も、セミナーではふんだんに紹介されていました。

「 こんな時代にどんな物件を購入したら良いのですか? 」

よく聞かれる質問でもあり、このコラムを読んでくれているビギナーの大半は同じ事を考えていることでしょう。ひとつ、間違いなく言えることがあります。

「 こんな時代でも儲かる物件を購入できている 」

そういう投資家たちは確実にいるのだ、と。それが、オイラが彼らのセミナーを通して伝えたかった事です。オイラが話をするよりも伝わりやすいはずと考えてのセミナー開催でしたが、彼らは見事に期待に応えてくれました。

中でも、ふんどし王子は10年近く前からブログ上での知り合いであり、実際に何度か札幌でも会って御飯も食べた仲ですが、会うたびに見る青年の成長は、素晴らしいものがあります。

時代は常に変化していて、その変化に付いていける者だけが生き残れるとしたら、オイラは今後、今回のように若者から学び続けなければなりません。

ボロ物件を運営する彼らの話を聞いていて、フォークシンガーの大御所吉田拓郎さんの「 古い船を今動かせるのは古い水夫ではないだろう 」とのフレーズが頭をよぎりました。

「 古い船を今動かせるのは新しい水夫 」だとしたら、古い水夫には何ができるのでしょうか? セミナーの余韻にひたりながら、あれこれと考えてみているところです。



健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

ページの
トップへ