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人生で2回目の訴訟。フランチャイズ本部への突入と弁護士の言葉。

極東船長さん_画像 第52話

フランチャイズビジネスへの投資で失敗した話の続きです。結果からいうと、投資した5,000万円をとりもどすために、私は弁護士さんに依頼し、最後は相手方と和解しました。そこに至るまでの経緯を紹介します。

参照:2千万円の損で終わったフランチャイズ投資。傲慢と怠慢が失敗を引き寄せる
参照:失敗したフランチャイズ投資の実態。「選択と集中」の基準はどう決める?


■ 過去に経験した「 非常識な入居者 」への訴訟

少し話はさかのぼります。オイラは平成7年に初めての物件として、中古木造アパートを購入しました。それから5年ほどは収入も少なく、管理費をケチる為に自主管理を行っていました。

当時、その木造アパートの狭い1DKの部屋内で、ペット不可にも関わらずゴールデンレトリバーとラブラドールレトリバーの大型犬を2匹も無断で飼っていた若い男( 札幌で一番大手の不動産仲介会社J社の元社員 )がいました。

この男は、そのアパートに自分が勤めるJ社の仲介で入っていました。普通の常識がある人間ならあり得ないことです。

部屋の中を犬のオシッコとひっかき傷でゴタゴタにして出て行ったため、原状回復の費用を請求すると、支払い意思が全くありません。仕方なく弁護士にお願いして訴訟を起こしました。

この男は、その後、J社を退職して故郷に戻ったのですが、父親が司法書士だったらしく、訴訟の対応は父親が息子に代わって対抗してきました。まあ、息子も息子なら親も親という事でしょうか・・・。

相手はコチラの原状回復費用150万円の見積もり請求に対して、対抗の意見書を提出してきました。その意見書はオイラにとっては「 ふざけけんな!! 」と言いたくなるような内容でした。

このアパートは購入価格では土地建物合計で5,000万のアパートでしたが、建物は契約書上では3,000万と表記されていました、しかし、先方は評価減するために次の様な内容で意見書を作成してきました。


建物部分の固定資産評価が1,800万なので1戸当たりの価値は225万円が根拠になる数字である。
そして経年が8年( 築5年で購入後に3年経過 )なので「 法定耐用年数22−8年の残存年数14年 」が根拠となる年数となり、「 225万÷22×14年 」で残価は143万である。
よって、150万の請求は不当であり、半額の75万が正当である。

オイラはハラワタが煮えくりかえる思いでしたが、弁護士に、「 ある程度の金額で折り合いをつけて早めに原状回復をし、次の入居者を入れたた方が良い 」とアドバイスをもらい、結局は100万円に減額して和解しました。

弁護士の口座に入金された中から着手金と成功報酬30%を引かれた残金60万がオイラに振り込まれました。時間も手間もストレスもかかりましたが、150万円の請求金額の半分にも及びませんでした。

その時に思ったのは「 弁護士を入れるにしても入れないにしても、訴訟は空しいもの 」という事です。弁護士からみれば手間がかからず成功報酬が入れば一番コスパが高いわけですので、過去の判例や落としどころを見て、ある程度のところで和解を進めてきます。

ですから、100%依頼者に代わっての行動原理ではないはずです。( 中には清貧な弁護士さんも居るでしょうけど )。

■ フランチャイズ本部への突入と弁護士からの助言

そんな経験をしていたことから、今回のフランチャイズビジネスでの交渉は、なるべく弁護士さんを介入せずに決着したいとの思いがありました。

しかし、オイラだけでは埒が明かないことを想定し、事前にネットでフランチャイズ訴訟に詳しい弁護士を探して目星をつけ、相手方に乗り込む前に、その弁護士に相談料を支払った上で面談を受け、心の準備を済ませておきました。

その際に弁護士の彼から受けたアドバイスは次のようなものでした。

・けして感情的にならずにビジネスライクに話をする事
・こちら側の非は自ら話の中では認めない事
・メモと録音をすることを知らせた上で対話する事


また、恐らくは「 先方は絶対に譲歩しないであろうと想定して応じるべき 」とも付け加えました。その上で、「 話し合いが決裂した際には、依頼するかどうかを速やかに判断してほしい 」と言われました。

事前に心構えをし、準備をして臨みましたので、割合と冷静に話をすることが出来ましたが、先方の言い分には全く納得できませんでした。まさに、20年前の訴訟を思い出させる理不尽さでした。

できれば最後まで話し合いでの解決を、と願っていたオイラの心はその場で折れて崩れてしまい、話し合いが済んだその足で弁護士事務所へ依頼するために訪問したのでした。

■ 70%の返金で和解。失った2,000万円と得た教訓

弁護士との契約は、着手金150万円、成功報酬は回収金の10%というものでした。話し合いの最初の段階で、弁護士からは、「 支払った5,000万から最大で半分戻れば良い方である 」と言われました。

まあ、コンビニのオーナーで儲かっている人が少ないことからもわかるように、フランチャイズビジネスは胴元が儲かるように設計されているのは当然と言えば当然の話です。そこに突っ込んだオイラには冷静さが足りなかったということでしょう。

弁護士さんは、「 脱サラしてフランチャイズビジネスを始めるような人は、弁護士費用も用意できずに撤退する人も多い 」と話していました。あまり表には出てきませんが、脱サラ後に泣いている人も、世の中にはたくさんいるのでしょう…。

さて、正式に契約を結ぶと、弁護士さんは札幌の現地に東京からやってきて、それまでのやり取りの資料やメールを全て転送したあとで作戦を立ててくれました。

「 3月からは店舗運営を行わない 」旨のファックスと内容証明を先方に送付したところ、先方も顧問弁護士が出てきました。その後は、弁護士同士の間でそれぞれのクライアントの立場に立って交渉を重ねました。

当初、こちらからの要望は「 100%返金 」でした。相手の弁護士からのカウンター提示は、「 30%の返金 」。納得できる数字ではありません。何度かの折衝を経て、コチラの希望を70%にまで下げました。

弁護士からは「 60%で折り合いをつけたらどうか 」と連絡がありましたが、はねのけました。オイラは先方のやり方に不満があったので、裁判まで持ち込んでもいいと考えていました。

ただ、訴訟となると下手をすれば2〜3年の時間がかかる可能性もあります。その間に相手の会社が倒産したならば、裁判で勝っても得られるものはありません。弁護士費用が莫大にかかるだけです。

( 今、これを書いていて現在問題になっているシェアハウス投資の話と繋がるものがあると感じます。この件も恐らくは裁判をしたとしても得られるものは少ないでしょう )。

必死の交渉の結果、70%の返金で話はまとまりました。( 弁護士費用を支払うと、手元には投資額の60%が戻りました )。和解合意書に署名捺印し、弁護士事務所への成功報酬も振り込みました。すべて終わったとき、弁護士先生はニヤリとしながらオイラにこう言いました。

「 船長さん、この話を全国のセミナーで伝えて損金を回収してはいかがですか?? 」

「 こんなネタで稼げるわけないじゃないですか 」

オイラもニヤリと呟いて、先生との短いようで長かった共闘が終わりました。失った金額は約2,000万円。「 怠慢と傲慢がしなくてもよい投資を引き付ける 」という教訓だけが残った今回のフランチャイズビジネスへの投資でした。



さて、健美家コラムでご存知のDX母ちゃんさんのセミナーの告知をさせていただきます。コラボ予定のゴンさんですがまだ調整がついてませんのでその場合は別なゲストを呼びますのでご安心ください。

日 時:2018年6月2日( 土 )
    セミナー14時〜、懇親会18時〜
場 所:札幌駅北口近くの会議室
参加費:1万円
申し込み・詳細⇒http://kokucheese.com/event/index/516341/

※質問は以下のメルアドまでお願いします
harmony-estate@amail.plala.or.jp
(@を半角に変えてください)

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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