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価格が下がる局面で投資家が注意すべきこと。極東船長からのお知らせとお願い

極東の船長さん_画像 極東の船長さん 第55話 著者のプロフィールを見る

2018/5/30 掲載

金融庁が監視を強め、潮目が変わってきた今、どの様な考え方で不動産投資と向き合えば良いのでしょうか?

■ 獲れていた魚が獲れなくなり潮目が変わったと感じる時

オイラが漁船に乗って漁労長として日々魚を追いかけていた時代の話ですが、漁模様が悪くなってきたとき、漁労長としては「 漁場を変える 」か、「 一度港に戻って出直すか 」のどちらかを選ぶ判断が必要になりました。

この2~3年は、普通に購入した物件がたった数年でより高額で売れ、売却益が出たという話を方々から聞きました。正に飛ぶように不動産が売れていたわけですが、これは少し異常な状態でした。

物件価格が上がる中、「 今のうちに買わないと 」というマインドが更に価格を押しあげました。本来の価値よりも高価な物件にも、購入者の属性を担保に融資枠を提供したS銀行、そしてS銀行と橋渡しをした業者がある意味、この高騰相場を主導していたといえます。

ただし、融資の引き締めについては、K馬車に係わるこのS銀行の問題が表に出る前から、その兆候はでていました。

昨年春まではある程度の属性の方ならば比較的簡単に融資がついていましたが、昨年の後半からは「 サラリーマンにはもう...

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プロフィール

極東の船長さん

極東の船長さんきょくとうのせんちょう

北海道の東の町出身、現在は札幌在住
専業大家

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経歴
  • □1958年、北海道生まれ
    高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

    □1993年(35才)
    船の転覆を機に陸の仕事に就く。
    収入が激減し、投資の勉強を開始。

    □1995年(37才)
    1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

    □1998年(40才)
    2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

    □2004年(46才)
    3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

    □2005年(47才)
    4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却
    5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

    □2006年(48才)
    6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

    □2007年(49才)
    7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

    □2007年(49才)
    8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

    他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。
    個人で借入3億を目の前にして拡大の壁に当たる

    □2010~2021年(51~62才)
    札幌に法人設立し個人物件をほぼ売却し法人として規模拡大

    □2022年(63才)
    所有物件
    木造AP10棟
    低層RCマンション22棟
    高層 RCマンション 4棟
    合計39棟836室

    □2023年9月(65才)
    総投資額130億超
    借入残100億 家賃9.5億 税引前CF3億 元利返済4.7億

    売却済み21棟352室
    売却益10億

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