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価格が下がる局面で投資家が注意すべきこと。極東船長からのお知らせとお願い

極東船長さん_画像 第55話

金融庁が監視を強め、潮目が変わってきた今、どの様な考え方で不動産投資と向き合えば良いのでしょうか?

■ 獲れていた魚が獲れなくなり潮目が変わったと感じる時

オイラが漁船に乗って漁労長として日々魚を追いかけていた時代の話ですが、漁模様が悪くなってきたとき、漁労長としては「 漁場を変える 」か、「 一度港に戻って出直すか 」のどちらかを選ぶ判断が必要になりました。

この2〜3年は、普通に購入した物件がたった数年でより高額で売れ、売却益が出たという話を方々から聞きました。正に飛ぶように不動産が売れていたわけですが、これは少し異常な状態でした。

物件価格が上がる中、「 今のうちに買わないと 」というマインドが更に価格を押しあげました。本来の価値よりも高価な物件にも、購入者の属性を担保に融資枠を提供したS銀行、そしてS銀行と橋渡しをした業者がある意味、この高騰相場を主導していたといえます。

ただし、融資の引き締めについては、K馬車に係わるこのS銀行の問題が表に出る前から、その兆候はでていました。

昨年春まではある程度の属性の方ならば比較的簡単に融資がついていましたが、昨年の後半からは「 サラリーマンにはもう不動産の融資はしない 」という銀行が増えていたのです。

オイラの漁師感覚でいうと、「 漁期が始まったときは一部の漁船しか獲れなかった魚が、急に漁模様が好転し、どの船も大漁で漁艙をいっぱいにして港へ帰航できるようになり、それが市場で高値で売れた 」時と同じ様な感覚があります。( 多少こじつけ感がありますが )

しかし、その後も大漁が続けば、獲れすぎた魚の価格は( 食料としての価値は変わらないのに )暴落し、魚をとっても採算が合わないという状態に陥ります。今回も、それと同じようなものだと思っています。

過去、経済の大きな変化が訪れる際には、最初はほんの小さな綻びが露呈して、それが一時収まるかのように見えたその後に、大きな波として顕在されることがありました。

最近ですと、サブプライムローンの破綻から始まったリーマンショックで不動産が暴落しました。それ以前では新興不動産デペロッパーの株価が暴騰してファンドバブルとなり、政令指定都市に沢山の分譲マンションや賃貸マンションが建設された後、新興市場株価の暴落からファンド系の株価もつれ安となり、ファンドバブル崩壊、そして不動産暴落となりました。

不動産は右肩上がりという神話を誰も疑わなかったバブルの際にも、「 総量規制 」という世間から見たら小さな投石の波紋が、のちの大きな波となり、十年以上も収まることがありませんでした。

今はS銀行だけの小さな問題に見えるかもしれませが、その後の世論や政策次第では大きな波として銀行と不動産投資全体に波及するのかもしれません。

■ 仮にそうなった時にはどう判断しどう行動すれば良いのか

不動産の価格はバブル崩壊後に何十年も値下がりしました。しかし、ここ数年でバブル時の高値を抜いたような価値のある物件もあります。逆に、オイラの住む田舎町であれば、あの頃よりもさらに値下がりをしている場所もあります。

超長期的にみたら、最終的には価値と価格は限りなく同じくなるのですが、その過程では必ず歪があるのが不動産の価格です。

仮にまた、大きな経済の大波が来て、それによってマインドが冷え込み、何もかもが一様に値下がりすることがあれば、本当の価値のある不動産を選択し全力で購入すべきでしょう。

実際にそうなるかどうかは別として、そこでやるべき事は、「 不動産全体の中から本当の価値のある物 」を何時でも判断できる眼力をつける為に、日々継続鍛錬することでしょう。

オイラのいう「 本当に価値のある物件 」とは、経済の波が来ても翻弄されずに、必ず世の中から必要とされる不動産の事です。

邱永漢さんの言葉に、次のようなものがあります。

「 潮が満ちているときには隠れて見えないものも潮が引くと現れ見えてくる 」

経済は何時でも水面下には色々な問題を抱えているのだが、トレンドとマインドが上振れしているときには潮位が上がっているのでその下は見えない( 見ようとしない )。でも、トレンドとマインドが反対に下振れすると、潮位が下がって平常時には問題ない海底のゴミまで見えてしまうということです。

これをオイラ達のやっている小さな不動産投資の世界に当てはめるとどうでしょうか?

例えばですが、今後、融資が絞られれば、これまで利回りが低くても単純に購入者の属性と積算で買われてきた地方エリアのRC物件は値下がりし、多少利回りが上がって市場に放出される時が来るでしょう。

その時に「 やった! 利回りが上がった。ようやくチャンスが来た! 」と、飛びついて購入してはいけません。なぜなら、それが本当のゴミの可能性もあるからです

本当のチャンスは、大方の誰しもが海底にはゴミしかないと思うようになった時にやってきます。その時は、喜んでゴミの中から「 泥を落とせば光る物 」を見つけましょう。

ただ、そこで一番問題になるのは、そういう場面では自分自身も「 海底にはゴミしかない 」と思ってしまいやすいことです。そういう時に諦めないで行動することを、「 勇気がある 」というのだと思います。

決して、ギガ大家になる為に借金を重ねることを、勇気があるとは言いません。( 自虐・自戒の念を含めて )

■ 7月7日のセミナー開催のお知らせと、極東船長からのお願い

今年になり、2度ほど健美家のコラム仲間などを講師に招いてセミナーを企画しました。今後も、つながりのある投資家の中から、オイラが聴講したい講師を招いたセミナーを不定期で企画したいと考えています。

しかし、今年の7月7日に、それとは全く別な趣旨で、オイラが講師をするセミナーを企画開催することになりました。これは、最初で最後の自主企画で皆様にお願いするセミナーです。

実は今回、生まれ故郷で200年以上も伝統あるお祭りのある祭典区の委員長に推挙され、その責を受けることになりました。地元では大変名誉なことですがその主な仕事は運営費の寄付を募ることが命題となります。



オイラも漁師を辞めて25年にもなり、地元の仕事を長く離れた為に、なかなか地元で寄付のお願い先がありません。

そこで、今回のセミナー開催の参加費は皆さまに奉賛帳にご署名いただいたうえで、お祭り奉賛金として全額を寄付させて頂きます。その趣旨でも良いと考えてくださる方のみご参加いただけると幸いです。

( 領収書の但し書きは「 セミナー代 」として、祭典区としてお出しいたします )。

通常の2時間枠では伝えきれない部分を掘り下げるため、4時間の枠で行います。「 船長が考える本当に価値のある不動産とは 」をテーマーにライブ形式でお伝えします。ライブですので参加者全員で質疑応答を交えたいと考えています。

※詳細・お申し込みは以下のリンクからお願いします。
http://kokucheese.com/event/index/522522/【←満員御礼】

また、次の日の天気が良く皆さんの時間の都合がつけば朝10時〜。11時〜。13時〜。14時〜。15時〜。と5回程度に分けて10人くらいの小グループで質疑応答しながらオイラの物件を見てもらおうとも考えています。

損はさせない内容で行いますので、1万円の奉賛金はご利益があるのではないでしょうか( 笑 )。内容が濃くなりますので設定した50人が限界です。通常のセミナーではありませんので、くれぐれも趣旨をご理解の上で申し込みをお願いします。

☆6月1日追記

お陰様で上記の奉賛セミナーが告知から半日で満席になりました。ありがとうございます。しかし、周知の時間が少なかった為、申し込みできなかったとキャンセル待ちの連絡をたくさんいただきました。

そこで以下の日時に奉賛セミナーを追加開催します。

日 程 : 平成30年7月21日( 土 )
利時間 : 14:00〜18:00
懇親会 : 18:30〜21:30( 会場未定 )
翌日の物件見学会も開催予定です

定員40名の会場です。キャンセル待ちの方々に先に申し込みフォームのリンクをお知らせして、その後、こちらのコラム( もしくは次回のコラム )で申し込みを受け付けます。

7月7日のセミナーの申し込みに間に合わなかったという方は、この日にちを開けておいていただければ嬉しく思います。見学会も開催予定です。よろしくお願いいたします。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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