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たかが不動産、されど不動産。今年竣工した2棟の入居状況と最近の買い付け結果に思うこと。

極東船長さん_画像 第57話

■ 今年竣工した新築物件2棟の入居状況

今年2月に竣工した大型物件の入居状況ですが、72戸中あと4戸まで来ました。一番良い時期に竣工したにも関わらず、規模の大きさもあり、3月末での満室とはなりませんでした。

正確にいえば、申し込みの数だけ見ればとっくに満室になっているはずでした。しかし、個人で申し込みをいただく皆さまが、どうしたものなのか、保証会社の審査が全く通りません( 笑 )。

この物件は立地が良く、繁華街にも近いために、夜の仕事の人からの申し込みが多くなります。しかし、オイラは将来の為にも入居者属性を良く保ちたいと考えたため、通常よりも審査を厳し目にしました。

その結果、入居者は法人が多くなっています。審査を厳しくしたことで満室までの時間はかかりますが、長い目で見ればその方がプラスになることはわかっています。

当初、今年の9月くらいまでに満室になれば良いと計画していたのですが、このままいくと、まったくその通りになりそうです。( そう強がっても、もう少し早く満室になる期待はまだ持っていますが・笑 )。

もう一棟の新築で、1LDK19戸の物件は3月末に竣工しました。こちらは順調に5月中には満室になり、まあまあの結果。ニーズと家賃設定がぴったりとハマったのでしょう。上手く行きました( ニヤリ )。

これくらいサクサク入居してくれると、土地を見つけてから買い付けを入れ、プランを出してもらい、家賃設定、融資付け、建築、そして募集をして満室に、という一連の行いの結果が報われる思いです。

これが、事業としての面白味です。結果は全て、自分に帰ってきます。自己責任の賜物と言えるものでしょう。



■ 自己責任という言葉を使って責任逃れをする業者

少し話は変わりますが、「 自己責任 」とは本来、責任がとれる人が判断をするという事だと思います。まだ購入判断ができず、責任も取れない人に物件を押し付ける際に業者が逃げ道につかう魔法の言葉ではありません。

逆に言えば、判断と責任が持てないならば、やはり物件を購入すべきではありませんし、安易な買い付けなどを入れるのは言語道断です。

また、係わる業者さんなど、人の力量を量り、実力を知ってからお願いすることも大切です。その人の実力・力量も見抜けない状態で過大な期待を持ってお願いしてしまうと、よろしくない結果が待ち受けています。

これは、どんな仕事も一緒なはずですが、不動産投資で成功する人が( 失敗する人も少ないですが )あまり多くないのは、他人に梯子をかけてもらい、上に登ってから下を見ると、梯子を外されていたということが多々あるからではとオイラは思います。

融資情勢の変化により、悪質なサンタメ業者などは今後、淘汰されていくでしょうが、現在も少なくはない数が残っています。そのような業者の口車に乗ると危険性が高くなるのではないかと思います。

一方で不動産仲介を真面目にやっている業者さんなら、その様な目に合う事は少ないはずです。ただし、そんな業者は話がうまくない、融通の利かないタイプかもしれません。そこを見抜く目が大切になります。

■ 自分が誠実でいれば不動産業者も応えてくれる

実は先日、良い土地があったのですが、オイラの買付は3番手でした。そこで若干の力技を使おうと( 笑 )、「 融資特約なし、現金で満額 」の条件を提示しました。

ところが、売主側の不動産会社から「 融資承認特約条件付きの一番手の買い付けの結果を待ってほしい 」と言われ、結局はこの一番手の買主に流れてしまいました。

実は後から、その一番手が知り合いだったので苦笑してしまったのですが、このようにルールを守り、節度を保って仲介する業者さんは今でも存在します。

そのような業者さんと出会う方法ですが、誠実な問い合わせと地道な努力を続けることだと思います。そうすることによって、相手もそれに答えてくれるのではと思うのです。

「 誠実には誠実を 」、「 不誠実には不誠実を 」、「 目には目を 」、「 歯には歯を 」、「 パンチにはパンチを 」、「 笑顔には笑顔を 」の理屈通りということです。

■ この時代に良い物件を入手できるレアケース

今時の建築費と土地の流通価格で、本当に良い新築案件を作るのは容易ではありません。ないとは言いませんが、あってもどこかに無理をした企画だったりします。

無理をするのは、「 狭小間取り 」だったり、「 安普請の建築 」だったり、「 無理な家賃設定 」などです。そうしなければ、セル( 業者 )サイドの利益の源泉がなくなってしまうでしょう。

とはいえ、こんなご時世でも、良い物件を入手できる可能性はゼロではありません。

・買主の融資が安泰だと進めていた案件の融資が直前でコケた
・新築用の土地を抱いていたが、想定のように上手く企画が乗らなかった
・短期の融資期間で融資を引いて多くの土地を抱えていたが、別な良い土地が出てきてそちらを仕込むために既存の案件を手放しして融資枠を空けたい

このような事情がある売主は、「 原価で手放しても良い 」という気持ちになりやすく、買えればよい取引になります。しかしそれは、あくまでも「 可能性がなくはない 」というレベルです。

物件を買う際には、「 エンドユーザ―である自分が通常の価格で購入して儲けられることは稀なことである 」と自覚をして吟味するべきです。「 自分は十分に勉強したので 上手くいくはず 」との楽観的な精神で市場に向かってはいけません。

「 何事も慎重で石橋を叩いて壊してしまう 」と、三浦弘人さんがコラムに書いていましたが、そのような精神で挑むべきなのです。叩いても叩いても石橋が割れずに購入に値すると判断した( これこそ自己責任です )なら、勇猛果敢に攻めて物件をモノにすべきでしょう。

そして、その「 購入時 」「 購入後 」「 運営時 」「 売却時 」、すべての時において多少は発生するトラブルを楽しみながら、楽観的な精神で乗り越えるべきなのです。「 何とかなるさ 」ではなく「 何とかするさ 」の精神です。



■ 結果を得るには喜んで楽観的に対価を支払うこと

トラブルを経験することも、ある意味で対価を支払うことです。すべての事象は対価の支払いの結果で得られるのですから、喜んで楽観的に対価を支払うべきといえます。

ところが、オイラからみると、頭の良い人達の一部は、その対価を積極的に支払おうとしないように見えます。その対価を支払わなくて、どうして「 良い結果 」という果実を得る事ができるのでしょうか?

オイラにはその方法がちっともわかりません。誰かが、自分の代わりに対価を払い、良い結果を運んでくれると思っているのでしょうか?

安易に流れれば安易な結果が得られ、真剣真摯に向き合えば、より深い良い結果が得られるのがこの世の常だとオイラは思います。ラクをしようとした人がどうなったかは、歴史が証明してくれています。

たかが不動産ですが、されど不動産です。

数多の物件情報からチャンスを探し出し、その不動産の持っている最大限のポテンシャルを見つけ、引き出すことができた者にだけ、不動産の神様は微笑んでくれるのではないでしょうか?



☆7月7日と7月21日のセミナーについて、船長からお願い

【7/3追記】7月21日のセミナー席を若干増枠しました。
http://kokucheese.com/event/index/525203/(詳細・申し込み)

7月7日の奉賛セミナーは10席ほど増席しましたが、おかげ様で即満席となりました。申し込みの皆様には「 懇親会費を先に振り込み下さい 」とのお願いメールを出しましたが、2名の方のメアドが間違っていたようです。

船長からのメールが届いてない方は下のリンクから、問い合わせをお願いします。

http://kokucheese.com/event/index/522522/(7/7詳細・申し込みページ)

7月21日の奉賛セミナーにお申込みされた方について、オイラの告知ページの設定ミスで、返信メールが届いてないようです。

誠にすみません。こちらも懇親会参加の皆様には、懇親会費の先払いをお願いしたいと思います。こちらは7月1日〜7月10日ころまでにお振込みお願いします。

振り込み先は下記リンクから質問メールをちょうだいできれば、返信メールにてお知らせします。

http://kokucheese.com/event/index/525203/(7/21詳細・申し込みページ)
 
※ときどきキャンセルが入り、お申込み枠が空くときがありますので、参加希望の方はちょくちょく覗いてみてください。( 申し込みページの問い合わせから、キャンセル待ちのご連絡をいただいても対応できません。恐れ入りますが、ご了承ください )

 


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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