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2連棟の築古アパートを購入。「負けない(負けにくい)投資」とは何か?

極東船長さん_画像 第58話

■ 2連棟の築古アパートを買いました

先月末に、2連棟の中古のアパートの決済をすませました。築年数30年以上の築古木造物件です。入居率は1棟の方は2DK×4室が満室。もう1棟は1DK×6室のうち、2戸が空室です。

札幌ではあまり人気のない地下鉄から徒歩6分で、土地が150坪の三筆になっています。立地は東西の両面に道路がついていて、2棟が連棟で建っています。およそハイグレードとは言い難い、しかしなんとも味のある( 笑 )顔をした物件です。

空室を見た限りでは、クロスとCF張替えなどのリフォームをして適正な家賃設定をすれば、募集は難しくはないと思えました。1DKも2DKも市場ではあまり売りに出ない室内の広さがあり、中高齢者の方などが長く住んでくれそうな気がしています。

売主は80代の未亡人で、加齢によりだんだんと自主管理が大変になったため、「 元気なうちに資産整理をしておきたい 」と手放すことを決めたそうです。( 売買決済時に初めてお会いしましたら超絶元気なシャネル母さんでした・笑 )

その売却理由もオイラにとっては好ましいものでしたし、オイラが常々書いている「 負けない( 負けにくい )投資 」となる要素がある物件でしたので、購入をする判断をしたのです。

■「 負けない( 負けにくい )投資 」とは何か?

どういうところが「 負けにくい要素 」になるのかを紹介します。

この物件は、購入してすぐに儲けられる物件ではありません。しかし、時間を味方につけて果実が実り落ちるのを待つ感覚で育てていくと、将来大きなリターンとなり、最悪でも投資したお金は戻ってくることが間違いのない案件だと判断しました。

価格は5,600万円の売り出し価格で、1棟のうち道路付けの良い方に買い付けが入っていたようですが、売主様は2棟ともに売りたいという希望だった為、しばらく売れ残っていたようです。それで、オイラにチャンスが回ってきました。

この土地の価格ですが、近隣事例から判断するに、現在ですと更地価格は坪35万〜40万程。仮に坪単価35万×150坪ですと5,250万が更地価格となり、高値の坪単価で判断すると、坪40万で6,000万となります。

しかし、オイラが過去23年程見てきたところでは、不景気時期の価格では坪25万程度まで下がっていますので、恐らくは坪30万程度が当面10年の適性価格とみます。

そうすると、30万×150坪で4,500万が更地の実力でしょう。後は上物の価値の判断ですが、この物件はまだまだ10年は貸せそうな雰囲気を持っています。

オイラは物事を基本的に単純に判断したいので、築古物件でもリフォームナシで貸し出しできるならば、建物分を3年で回収できる価格を判断基準にします。( 逆にリフォームを入れるならば、リフォーム代金を入れて3年で回収と計算をします )。

この物件では、1戸あたり4万円平均の家賃と仮定します。3年で回収したいので、価格は以下のようになります。

1室の価値=( 4万×12カ月×3年で144万 )

それが10戸ですから、1,440万円が建物としての価値判断になるわけです。( 上記はあくまで、築30年〜35年程度の築古物件の判断基準です。築10年の木造物件やRC物件なら全く別な考え方をしています )。

そうなると、「 最低4,500万の土地価格+上物1,440万 」の合計で「 5,940万円 」以下なら、妥当性のある価格と判断できます。その後、指値を200万ほど受け入れてもらえたため、成約価格は5,400万、表面利回りは9%となりました。

借入は5,000万で20年ローンがつきましたので、自己資金は850万ほどになります。満室にできれば年間120万ほどの税引き前キャッシュフローが生まれます。返済比率は60%にもなり、実際にはお金はあまり残りません。


札幌市街

■ リスクは限定され、利益はほぼ約束されている投資

それでも、10年間で運営費控除後850万ほどを回収できれば、自己資金は回収できた上で、借入残債は3,000万を下回っているでしょう。その時点で1,000万ほどは含み益です。

もし、15年間使えた場合、最終的に解体費が400万かかったとしても、更地で売却すれば1,500万円は利益が出るはずです。

キャッシュオンキャッシュリターン率( CCR )で考えると、オイラの新築投資では20%を最低ラインとしていますので、850万の自己資金に対してCCRが14%程度のこの案件は、リターンが少な目ということになります。

それでもやるのは、失敗しない投資だからです。現在のように、新築をするにしても土地が高く、建築費も前のように戻る気配もない中では、このような物件を今から仕込んでおいて、5年先10年先の建て替えを視野にした投資も必要になります。

その点、この物件はもし、途中で空室が多くなるようでしたら、解体して建売用の土地として売るオプションもありますし、オイラが賃貸マンションの新築を建てることも可能です。

若い人に説明するなら、「 10年で自己資金を2倍に増やすと考えた時、リスクは限定され、利益はほぼ約束されている投資です 」といえばわかりやすいでしょうか? 時間がかかり過ぎますかね?

また、今後、融資がさらに締まれば、地方の中古RCの売却は容易ではなくなるでしょう。オイラの地元( 北海道 )のRC物件は、まさに地方のRC物件ですから、リスクヘッジとして別の道を考えるのは当然です。

この物件を買ったからといって、「 直ぐにリタイヤ 」とか「 爆発的に〇〇 」とか「 たった3年で○○ 」とかにはなりません。

しかし、例えば、850万の頭金を使い、( 最近まで良く売れていた )築25年で利回り9%程度の中古地方都市のRC1億円程度の物件を購入して、税引き前CFが200万円前後の投資をするよりは、破綻リスクは格段に少ないとオイラは考えます。

■ 若い人に合ったやり方、年配の方にあったやり方

若い人が、この様な物件で、客付けや管理、簡単なリフォームを学び、時間をかけて実力をつけながら、次のチャンスを待つという「 時間を味方に付ける 」不動産投資は、どんな時代も廃れない手法だと思っています。

ただし、オイラと同じくらいの年齢の方には、時間がかかり過ぎます。そういう年代の方が、築古を購入するなら、次世代に残す良い立地の物件を選ぶか、最初から新築、もしくは築浅の物件に自己資金を多く入れて返済比率を下げて、月々のキャッシュフローを厚くする方が良いと思います。

これはオイラの経験上もそうですし、他の投資家仲間をみていても思うのですが、不動産投資家は経験と人脈を積むと、最終的には再生系か新築系、または両方の投資手法に落ち着くはずです。

その前段階としては、今回のような「 下値リスクの少ない物件 」で、時間をかけて( 投資して )経験を積むことが、力になります。先人達の大きな知恵である「 急がば回れ 」ということでしょうか。

ただし、今回のやり方が誰にでもベストとは言いませんし、何時の時代もその時代に合った、また人それぞれの投資方法&手法があることを皆さまは十分お分かりだと思います。

■ 奉賛セミナーのお礼と9月のセミナーについて

さて、7月7日の奉賛セミナー参加の皆様、大変ありがとうございました。ただ、セミナーを4時間の枠にしても、伝えることは難しいものだと再認識をしました。



オイラは故邱永漢さんとロバート・キヨサキ氏の本から影響を受け、学んだ事を実践してきました。当初は本を読んでもそれを実現する方法が、さっぱり解りませんでした。

それは、読み手のステージや住んでいる場所や時間軸が異なるからでしょう。背景が違うのですから、そのまま真似をしても上手くいかないのは、仕方がないことだと思います。

本に書いてあることは一つの事実なのですが、読み手によって解釈は様々です。それを、失敗も経験しながら、自分なりにかみ砕いて応用できた時に、1,500円の本から得た知識が1,500万円の価値になるのだと思います。皆様も、オイラの話を咀嚼してみてください。

最後に、7月21日の奉賛セミナーの追加申し込みの受付と、9月15日の極東船長プレゼンツ「 湘南再生大家天野さんと波乗りニーノ西野君 」のコラボセミナーのお知らせ、9月18日の極東倶楽部ゴルフコンペのお知らせです。

それぞれ、以下のリンクからお申込みください。奉賛セミナーは会場をさらに大きくし人数変更したので受け入れ出来ると思います。コラボセミナーは毎回好評を得ています極東船長企画セミナーです。

ゴルフコンペは大家さんをしていることが参加資格です。同じ志の方で回るのは楽しいと思いますので、是非ご参加ください。腕は問いません。トリプルカットなしのダブルぺリア方式で判定し誰でも優勝チャンスがありますよ!!

7月21日 極東船長奉賛セミナー
http://kokucheese.com/event/index/525203/

9月15日 湘南再生大家の天野さん、波乗りニーノ西野君のコラボセミナー
https://www.kokuchpro.com/event/f9b139040db31bc52914b46e76b3ff81/

9月18日 極東倶楽部ゴルフコンペ
https://www.kokuchpro.com/event/a5e4ffde445ae8cb762e6d7f50c1c52a/

【 追記 】
7月7日のセミナーで領収書の受け取れなかった方に連絡です。すみませんが、「 領収書の件 」としてメール下さい。PDFで添付してお送りします。


散歩コースにこの時期に咲いているアヤメ

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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