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築古物件を続けて買っている理由。中古物件を買うときの間取りと利回りの考え方。

極東船長さん_画像 第59話

■ 築古物件を続けて買っています

前回に続き、最近の活動について書きます。6月末に築古2棟、そして7月末に同じく築古を1棟を購入しました。さらに築古2件と土地1件の買い付けを入れています。色々と買い物を楽しんでいる状況です。

オイラは常に「 遊びは真剣に!! 仕事も同じく夢中で楽しむ 」という気持ちで色々なものに取り組みたいと思っているのです。

7月末に決済の築古物件は、築38年と結構な築年数ですが、5戸のうち3戸入居しており、その中にはなんと!! 新築時から入居されている方が一人います。その方は3戸の中で一番高い家賃を支払っています。

ざっくりと計算すると、過去の新築時から現在までに支払った家賃は、「 5万×12か月×38年=合計2,280万円 」にもなります。38年前の物価水準で考えると、この方の家賃収入だけで、建築当初の建物代金以上を回収できているかもしれません。

ちなみにですが、直近で入居された人の家賃は4万円です。38年前と1万円しか違わないことから、この物件の家賃が下落しにくいことがわかります。

オイラの経験からくる印象では、札幌では築古になると以下の順で、右側に行くほど家賃が下がりにくくなると感じています。( もちろん立地次第では全てに当てるとは限りません )

1R<1K<1DK<1LDK<2DK

■ 間取りと家賃の下落率について

要因の一つに、生活保護の家賃水準があります。この水準がそれぞれの下値を支えていると考えられます。

仮に単身者で3.6万の家賃補助上限であれば、その家賃帯にある古めの1DKか1LDKの広めの間取りに入居するでしょうし、2人世帯で4.6万の家賃補助が出るなら、4.6万の家賃帯で2LDKか2DKに住みたいでしょう。わざわざ補助家賃よりも下の家賃帯の狭い間取りには住まないはずです。

一方で、新築時に10万〜15万前後の2LDKや3LDKは、なかなか家賃をその水準にまでは落とせないでしょう。新しい事だけが売りの物件は、そのニーズが細ると中途半端に家賃が下落するため、後々苦しくなるかもしれません。

また、3DKや3LDKなどは、もともと地主系やURや市営住宅などと競合しますので、新築時はよくても、競争力のない立地ですと、古くなるに連れ賃貸としては結構厳しくなるのではと思います。

ですから、オイラは土地から購入しての新築では、広めの間取りでのプランを積極的には建築していません。

例外としては、以前は結構売りに出ていた「 住宅金融公庫から融資を受けて建てたようなRCの大きなファミリー物件 」を適正家賃に引き直して、利回り採算が取れる価格で2次、3次で取得できるならば、面白い投資となる可能性はあるでしょう。

■ 来年春までに新築物件を建てる理由

話を戻しますが、今回オイラが購入した物件は、家賃が下落しにくい2DKまたは、2LDKの間取りです。築古で1Rや1Kなどは出入りが多く、再生と運営のコスパが悪くなります。その点、2DKは素材としては面白いと思います。

と言いつつ、オイラの経営計画では、現在の入居者には退去していただき、来年春までにこの土地に新築を建てることを考えています。立ち退き交渉はこれからで、交渉が上手く行くかどうかは現時点ではまったく未定です。

これらの動きの理由ですが、築古物件を購入した法人の税務を考えたとき、「 取得する建物金額の割合を大きくして、支払い消費税を少くしたい 」という思惑があります。

法人の決算後に支払い消費税が仮に1,000万あったとしたら、その1,000万を支払う前に、頭金にして物件を取得すると、単純には1,000万の以上の違いが出てきます。

来年の支払い税金を1年以上前から用意してアイドリングするのと、1年前に1,000万を頭金にして次の投資をするのとでは、資金効率から見たら後者の方が、お金にスピードを持って仕事をしてもらう事に繋がります。

■ 中古物件を買うときの間取りと利回りの考え方

中古の築古物件を購入する際には、単純に利回りだけで見ると失敗する可能性が大きくなります。中古の不動産には利回り以外の部分で儲けの要因が多々あるのですが、投資を始めた初期にはそれを意識できないからです。

その例ですが、家賃が下がりにくい順番と同じように、入居者の入退去も下のような順で、右に行くほど出入りが少なく、運営のストレスが少ない傾向があります。

1R>1K>1DK>1LDK>2DK

同じ年式の中古であれば、左に行くほど表面利回りが2%ずつくらいは上がらないと、「 こんなの、やってられねぇぜ!! 」となるでしょう。

単純に同じ築年数の物件があったと仮定してですが、2DKの利回りが10%ならば1LDKで12%、1DKで14%、1Kで16%、1Rなどは20%くらいの表面利回りでようやく入退去の出入りのストレスがバランスするという意味です。

単純に表面利回りだけの物差しで物件を見ると、本質を見失う可能性が出てくるので注意が必要です。

大事なのは( 価値>価格 )の物件を見つけることです。ストレスの多い1Rの築古物件でも解体費を差し引いて土地値程度で購入できるならば、それは即買いでしょう。

2DKでも物件価格が土地値の倍もするならば、上物代金を回収するのに時間がかかり過ぎて、それは良い投資とはいえないかもしれません。

しかし、100%の投資案件はありませんから、自分の許容できる範囲ならば、継続して「 自分ができる投資 」を探すべきです。

最初の投資レベルでは資金力も乏しくできる事が限られていますので、他の人があまり参入してこないできるだけニッチなカテゴリの中から深く深く探すのが良いでしょう。

そのニッチが何かは、人それぞれです。エリアなのか間取りなのか、区分なのか借地なのか、はたまたボロボロ再生なのか、自分の好きなものか、得意なものから選べば良いと思います。

自分を時間をかけて磨いていれば、「 負けない投資家 」から、さらには「 儲かる投資家 」へとシフトアップできるタイミングが来るはずです。

■ 奉賛セミナーのお礼と9月のセミナーのお知らせ

7月21日の奉賛セミナーへ参加の皆様、大変ありがとうございました。おかげ様で良いお祭りをできそうです。今回もオイラのコラムを読んでくれている方ばかりでしたので、話が伝わりやすく、講師冥利に尽きるセミナーとなりました。

また、翌日内覧していただいた新築も、残りが今月退去予定の1部屋となり、いよいよ満室になりそうです。2階に渡る奉賛セミナーにご参加いただいた皆様には、改めて感謝いたします。

続いて、9月15日の極東船長プレゼンツ「 湘南再生大家天野さんと波乗りニーノ西野君 」のコラボセミナーのお知らせと、9月18日の極東倶楽部ゴルフコンペのお知らせです。

それぞれ、以下のリンクからお申込みください。

9月15日 湘南再生大家の天野さん、波乗りニーノ西野君のコラボセミナー
https://www.kokuchpro.com/event/f9b139040db31bc52914b46e76b3ff81/

9月18日 極東倶楽部ゴルフコンペ
https://www.kokuchpro.com/event/a5e4ffde445ae8cb762e6d7f50c1c52a/

コラボセミナーは毎回好評を得ています極東船長企画のセミナーです。ゴルフコンペは大家さんをしていることが参加資格です。

同じ志の方で回るのは楽しいと思いますので是非ご参加ください。腕は問いません。トリプルカットなしのダブルぺリア方式で判定しますので誰でも優勝チャンスがありますよ!!


栃木を訪れた時の写真です

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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