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シミュレーションでは絶対にわからないこと

極東船長さん_画像 第6話

■ シミュレーションではわからないこと

投資本やセミナーは年々増えています。先輩大家に相談できる場面も増えました。今は、不動産投資の知識を身につけようと思えば、情報はいくらでも手に入ります。しかし、やってみなければわからないことも当然、あります。

それは、「 不動産を持ったことに対する自分の中の心の変化 」です!!

自分の気持ちは、実際に物件を持ってみなければわかりません。勉強して、理解して、シミュレーションして購入しても、想定以上の経費がかかったり、想定以下の入居率で推移したりして、購入前に想像もしなかったような不安を感じるかもしれません。

「 買わなければ良かった 」と思うこともあるでしょう。

オイラも最初の頃はそうでした。自宅と物件が離れているため、何かあってもすぐに行くことができず、ちょっとしたトラブルでも不安になりました。「 肝っ玉が小さな男だな〜〜 」と何度も情けなく思ったものです。

「 物件が崩れてボロボロになる夢 」や「 火災になった夢 」を見て夜中に目が覚め、「 夢か・・・ 」とホッとしてまた眠る、なんてこともありました。昼間は隠れていた心の奥の恐怖心が夜になって湧いて出てきたのでしょう。

■ 儲かる体験をするまで借金はイヤだった

こんなに借金をしていて言うのも変ですが、実は借金に対する嫌悪感は凄くあったのです。実家は漁業を営んでいたのですが、借金があり、それがイヤで堪りませんでした。19歳のオイラには、その莫大に思えた借金をどう返すのか、イメージもできませんでした。

その頃、父に「 借金のない仕事をしたい 」と言ったこともあります。でも、父のすぐ上の叔父に、こんなことを言われたのです。

「 借金ができるってのも財産のうちなんだぞ 」
「 30億の借金があれば銀行も貸付先を潰すに潰せないものだ( 当時の30億ですので現在の貨幣価値では150億以上だと思います ) 」

また、事業で成功していた父の友人からは、こんなことを教えてもらいました。( 実際に上記の話が理解できたのはかなり時間が経過してからですが・・・ )。

「 お金は寂しがり屋さんだから常に集団になって集まりたがる 」
「 お金はお金を一番大切にしてくれる人の処にたくさん集まるものだ 」
「 男が体で稼げるのは頑張って1日1万円、しかし頭と知恵で稼げば青天井に稼げる 」


それでも、借金への嫌悪感は、2棟目の取得時でもまだありました。それが消えたのは、新築の3棟目で儲かった経験をしたことで、「 良い借金はやはり良いものだ 」と感じてからです。

つまり、儲かるという成功体験がそれまでの借金に対するネガティブな気持ちを変えてくれたのです。しかし、これはうまくいっているからいえることであって、「 逆もある事 」だと思いますので、油断は大敵だと思っています。

■ 一棟目は無借金で小さなものから始めればよかった

1棟目はローンが17年しか組めなかったと前に書きましたが、借り入れた当初は、その期間が途方もなく長く感じました。現在の感覚でいうなら、ローン期間100年にも匹敵する長さだと思っていました。

借金が怖いという気持ちがあったため、「 17年も借金を背負い続ける 」とネガティブに受け止めてしまい、そのことが実際の年数よりも、長く感じさせたのだと思います。それも、実際に借金をしてみて、初めて感じた「 自分の気持ち 」です。

今思うと、一棟目は現金で小さな不動産を買えばよかったのかもしれません。あんなに無知な常態で借金をするのはかなりリスクがあったと思います。

賃貸業を始めたころは漁業経営から転身したてで、早く成功( その成功の定義も曖昧でした )したいが為に、かなり野心的で、大きい物がほしかったのです。「 わからないから買えた 」ともいえます。無知・無学ほど怖いものはないですね。

現在までなんとか破産せずに生き残れたのは、北洋の海で培った生死を賭けた仕事の経験則も多少はあったのかもしれません。しかし、時代に恵まれたという偶然が一番の要因かもと思うこともあります。

■ セミリタイアを焦ると失敗する

最近、1棟目から億を超える借金をバンバンしているのを見ると、時代が変ったんだなぁとつくづく思います。その中で、しっかりしたノウハウや資金的裏付けなどのバッファーがある人たちは一握りと考えると、「 本当に大丈夫? 」と思ったりします。

オイラが1棟で1億円以上の借入をできたのは、賃貸業を始めてから12年も経ったころでした。その頃は1億以上の物件の動きは非常に悪く、売れ残っていて指値が効くものも多かったので、買える人には有利な時代でした。

その頃や3〜5年前なら、フルローンで取得して問題のない物件も結構ありました。イールドギャップが充分にあったのでオーバーローンでさえ、大丈夫な物件もありました。しかし、今は無理して買い向かうほど価値のある物件は多くない気がしています・・・。

そんなに早く、キャッシュフローでセミリタイアしたいですか?? そういうオイラも、昔はそう思いました。

でも、焦ると失敗しますよ!

不動産投資の世界で成功するには、時間をかけて経験を積み、自分の得意なものや好きなものを見つけ、その分野のノウハウを磨き、自分の土俵やニッチな世界のエキスパートになることが大切です。

ノウハウは出尽くしたかにも見えますが、自分だけのニッチな強みは必ずあるはずです。オールマイティタイプも良いですが、一つの事を突き詰める職人タイプも意外と強いものです。

自分の好きなスタイル、得意な手法をわかった上で不動産投資に取り組めば、負ける確率はグンと低くなります。大きな借金をするのはそれからでも遅くありません。

急ぎたいときほど、慎重に。「 大丈夫 」と思うときほど、リスクに敏感になることが大事です。理屈だけでわかったふりをせず、経験を積み、色々な感情を味わいながら前に進むことで、自分自身の借金や不動産投資への適性もわかってくるはずです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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