前回の続きです。法人で1億円の借入(フルローン)があり、300万のCF(キャッシュフロー)が出ている物件を、5年分のCFである1,500万の売却益が出る価格で売却した場合、失ったCFの300万円を、どのように確保したら良いでしょうか?
このケースはレアな話ではなく、3年~5年前に1億のフルローンで表面利回りが9%程度の物件を法人で購入した方が、仮に一昨年から今年の春にかけて売却をしていたら普通にあった話です。もしかしたら3,000万程度の売却益があったかもしれません。
しかし、売却益がそのまま残るわけではありません。3,000万の売却益には非課税事業者だったとしても35%~40%程度の税金が発生するため、手残りは60%の1,800万~2,000万程度になってしまいます。
うまく10年分のCF分である3,000万の売却益が出たとしても、税引き後の手残りだけでは6年分のCFにしかならないのです。ましてや、5年分のCF分で売却したなら、売却益の1,500万が税引後は800万~900万程度になります。
売却前のCF分で考えたら3年程度で、その手残りした資金は枯渇することになります。何か手を打たなければ...
このケースはレアな話ではなく、3年~5年前に1億のフルローンで表面利回りが9%程度の物件を法人で購入した方が、仮に一昨年から今年の春にかけて売却をしていたら普通にあった話です。もしかしたら3,000万程度の売却益があったかもしれません。
しかし、売却益がそのまま残るわけではありません。3,000万の売却益には非課税事業者だったとしても35%~40%程度の税金が発生するため、手残りは60%の1,800万~2,000万程度になってしまいます。
うまく10年分のCF分である3,000万の売却益が出たとしても、税引き後の手残りだけでは6年分のCFにしかならないのです。ましてや、5年分のCF分で売却したなら、売却益の1,500万が税引後は800万~900万程度になります。
売却前のCF分で考えたら3年程度で、その手残りした資金は枯渇することになります。何か手を打たなければ...
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