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不動産を買う前に最低限調べておきたい土地の特性。命あっての不動産投資。

極東船長さん_画像 第62話

北海道胆振東地震の翌日に、還暦となりました。60歳の誕生日は、地震の影響で北海道全戸が停電となった翌日、ロウソクの灯りが燈る自宅の食卓で夕食を食べながら迎えました。

今回の地震でオイラの所有物件での被害は、停電とRC部一部の罅割れなど、幸いにも限定されたものでした。これについては、どこに物件を建てているかで、被害が大きく変わってきます。

同じ札幌市でも、東区で液状化した場所では1キロ近くに渡り、1〜2メートルも陥没した場所もありますし、清田区では大規模な液状化現象で新築が傾いてしまったところもあります。

オイラが主にマンションを建てている札幌の中央区中心部は地盤が非常に良いので、被害はほぼありませんでした。

実際、今年竣工した14階の最上階の部屋では心配していたガラスの縦長花瓶さえそのままで、唯一、洗面所に立てていた電動歯ブラシが1本倒れていただけでした。

■ 不動産を購入するする前に最低限、確認したいこと

日本に住んでいたら、どこにいても地震と台風の自然災害リスクからは免れません。

海抜0地域、川の堤防近くや河川敷地、すり鉢状地の下方に位置する土地、活断層がある地域、火山灰を含んでいる山裾にある土地、沢を埋め立てした盛り土地、泥炭地や水田地などの土地や物件は、特にリスクが高まるのはいうまでもないでしょう。

ただし、投資ということに限定していえば、人が避けるような危険なエリアにある土地や物件でも、地震や洪水、津波などの災害が発生し、売主のマインドが弱った時などに圧倒的に安く買える場合には、検討するのもアリだと思います。保険をセットで組み立てしたならば、リスクヘッジは可能でしょう。

家族が生活するマイホームの場合、いくら安くても話は別と考える方も多いと思います。建売や分譲で、間取りや仕様が良いだけでチョイスしてしまうと、いざ震災や災害時に後悔をすることになります。

収益物件・自宅によらず、不動産を購入する際には最低限、その土地が宅地造成の際に埋め立て地なのか、切土で開いた土地なのか、杭が必要な場所なのかということくらいは事前に調べることが重要だと思います。

オイラのベースとなる不動産投資も、命と健康があってのこと。つくづくそう思わせてくれる60回目の誕生日でした。


停電の中で迎えた60歳の誕生日

■ 地勢リスクを回避するためには物件を分散すべきか?

オイラは、全国どこでも不動産投資ができる状態であるなら、地域分散するに越したことはないと考えます。実際に、日本各地に収益不動産を持たれて成功されている大家さんもおられますし、自分が住んでいない地に物件を所有して成功されている人もいます。

2〜3年前、オイラも東京圏での不動産投資を随分検討しましたが、融資や物件選択の壁もあり、結局は戸建てを1棟しか取得できませんでした。これも地域分散の一つのチャレンジです。今後もチャンスがあれば首都圏で物件を持ちたいと思っています。

また、東京圏で買えなかった反動ではないのですがその後、ハワイやバンコクに区分マンションを購入しました。しかし、これは財産の一部を「 円以外の資産 」に分散するという考え方で、地勢リスクの分散を意識しての事ではありません。

オイラの年齢とも関係していることですが、現在はペーパーアセットなど、別な方法で分散しようという考え方に変わりつつあります。

もし、日本のみで地震・災害のリスクをヘッジするとしたら最低5都道府県くらいに分散しなければ地勢リスク分散にはならないでしょうし、それでも地震リスクはゼロにはなりません。

必ず、どこかの地で地震は発生しますし、どこかの時間軸の中で地震がくるでしょう。そして、地勢リスク分散のみに捉われると、その為によくない物件を購入する逆リスクも出てくると考えられます。また、規模の原理をつかった効率的な運用が出来なくなる可能性も高まります。


停電中のススキノの街

オイラは札幌市にほぼ集中して物件を所有していますが、幸い、日本には火災保険・地震保険が充実しているので、それに加入することで相当のリスクヘッジができています。準備さえしていれば、札幌に集中してもオイラのポジションですとあまり問題はないと考えています。

オイラが生まれ育った道東は地震の多い地方で、子供のころから何度も震度5〜6クラスの地震を経験しました。中学生の頃、公園で遊んでいた時に震度5の地震が来て、地面がプリンを揺らしているようにプルプルと揺れ動くのを目の当たりに見ました。

その翌週の本震では、港に津波が来たこともありますし、船に乗っている時に津波を見たこともあります。また、自宅を新築した36歳の時には引き渡しを受けて1カか月後に震度5強の地震がきて外壁がひび割れたこともありました。

そんなこともあり、地震リスクが少ないといわれていた札幌に不動産を求める動機にもなったのですが、まったくそんなことはなく、札幌市でもどこの地でも地震リスクがあることを今回の地震で再確認しました。

■ 張田ミツルさんと大野靖弘さんのセミナーのお知らせ

さて、9月15日に開催した「 波乗りニーノと湘南大家天野さんのコラボセミナー 」は震災後であるにも関わらず、たくさんの受講者に来て頂き、盛況に終える事ができました。

講師と受講者の皆様、セミナーを盛り上げてくださりありがとうございました。ニーノ君と天野さんのパワフルな話に受講者は圧倒されているようでした。



また、18日の第一回極東カップには30人が参加してくださり、快晴のもとでゴルフを楽しみました。現在のオイラのミッションはゴルフを一緒にできる投資家を全国に創ることです( 笑 )。

来年も開催したいと思いますのでよろしくお願いします。事務局をしてくれたニーノ君お疲れさまでした。

さて、11月24日に健美家コラムニストの張田ミツルさんと、30才大家こと大野靖弘さんのコラボセミナーを企画しています。以下のリンクから申し込みができます。

https://www.kokuchpro.com/event/bed15261348cb1947fccea8cefc74653/

これから不動産投資を始める人達にとって、今後10年の道標となる2人です。ぜひお参加ください。お楽しみに!!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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