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厳しくなった融資動向。家賃収入が増えない不動産投資の「踊り場」でやるべきこと。

極東船長さん_画像 第63話

■ 北海道でも厳しくなりつつある融資動向

スルガショックで融資が厳しくなったことを実感する機会が増えています。北海道のH地銀さんからは、「 今後は( 何時までなのか不明ですが・・ )不動産投資には一切融資を出さないと本部からお達しが来た 」という話を聞きました。

また、R銀行では1法人1物件スキームでの与信棄損を調査すべく、法人代表者の名寄せや実態調査を進めており、当然、融資も一段と厳しくなっている感触です。銀行によってはまだ出しているところもありますが、審査時間も長くなっているように感じます。

その証拠に、オイラが最近持ち込んだ案件のうちの1件は、支店レベルではやりたいとのことだったのに、本部審査部より、オイラの拡大志向が強いからとお断りされてしまいました。

この銀行さんは1棟目の大家さんには優しい銀行さんなのですが、規模がある程度大きくなると難儀する傾向があるのです。

実は4年前に融資承認をいただいたことがあるのですが、1案件が完成してから1年間は次をやらない事が条件だったため、こちらから断りを入れました。今回の支店ではその条件を外して融資審査を進めてくれていたので、残念でした。

また、もう1件は融資本部承認がなかなか取れません。これまでの2倍近くの時間がかかっている感じです。このコラムがアップされるころには無事、承認を得られることを期待しています。

こちらは融資特約なしでの契約を済ませてありますから、融資がこけると自己資金で土地を取得しなければならなくなります。幸い、税金支払い前の売却益剰余金が残っており、決済は可能です。

ただ、この融資がこけるとまた他行に持ち込みしなければなりません。しかも、「 後付け融資 」ができない銀行が多い為、そうなると土地代を自己資金で賄わなければならず、資金効率が悪くなります。

■ 家賃収入が伸びない不動産投資の「 踊り場 」で何をするか

先月決済した中古アパートでは、隣地の所有者様に売却意向があるかどうか、仲介さんを通じて訊いてもらっている状態です。もし隣地が手に入ると整形地となり、資産価値が上がります。

また、7月に購入した土地値アパートは、立ち退き交渉が難航している状態で、春までの退去もどうなるのか未定です。こちらは、新築の計画はすでにできていて来春着工予定でしたが、秋になるかもしれません。更には、立ち退きが上手く行かずに塩付けになる可能性もあります。

こちらは1年の短期資金で、利払いのみで繋いでいます。もしも手形期限の来年7月末まで立ち退きが完了しなければ、期日前に手形を書き換えて更に1年更新していく予定です。

立ち退きせずに住んでいる方の家賃で利払いくらいはできるので問題ありませんが、ずるずると長引かせたくはありません。もしかしたら、収支トントンでプランを付けた状態で売却するかもしれません。

このように、これからの1〜2年間は新築が立ち上がるタイミングで、満室稼働するまでの家賃収入自体はあまり伸びない状態が続きそうです。

でも、それは悪いことではなく、既に目先のキャッシュフローにとらわれなくても良いポジションと、ポートフォリオができているからこその「 踊り場 」だと捉えています。

オイラの解釈ですと、「 踊り場 」とは何もしないわけではなく、次の階段を上る為に足を前に動かしながら、また時には向きを変えながら、もう1段上に上がる為の準備をするステージだと思っています。

これから先は正に踊り場の1〜2年を、手探りではなく足探りで進むわけです。今は融資は厳しくなり、土地値は下がらず、建築費も高いままですが、中古の賃貸物件は値下がり傾向が見られます。

しばらくの間、ルーチンワークとして市況ウォッチを続ける事が、次の階段を上ることに繋がります。無理して買わなくても良いのですが、気になる物件が出たなら問い合わせをし、売主背景を聞き出し、良い取引になる可能性を探る事が大切です。

過去を振り返ると、不動産は「 買う前の苦労が一番の苦労であり、やり甲斐がある 」ものでした。更にいえば、これを苦労ではなく「 趣味 」として楽しめるレベルまで自分を昇華できれば理想的です。

■ 目先のキャッシュフローより自分のスタイルを磨く

話は変わります。オイラのゴルフの話で恐縮ですが、先日プロゴルファーの方にラウンドレッスンとスィングのチェックをしていただきました。その際の一言が心に残りました。

「 船長さんは、100切りという目先のスコアにこだわって、現在のようにゴルフボールに当てに行くスィングで今後もラウンドしますか?
それとも、先の長いゴルフを楽しむために練習を繰り返し、フィニッシュが取れる良いスイングをつくってラウンドしますか? 」

ゴルフボールに当てに行くスィングは、言うなればオッちゃんのスイングです。スィングでフィニッシュが綺麗に取れない「 明治の大砲 」などと呼ばれるスィングのことです。

タイガーウッズのように綺麗にフィニッシュが取れるスイングが良いスィングだとすれば、オイラはプロのようなキレイなスィングをしたいと思いましたが、ある疑問が生じて、プロに質問をしました。

「 オイラはすでに60才です。長い目でスィングをつくって、果たして残りのゴルフ人生に間に合うでしょうか? 」

すると、プロは切り返して言いました。

「 長いゴルフ人生があると信じて良いスィングをつくり続けた方が、満足の高いゴルフをラウンドできる日が来るのではないでしょうか?
仮に、今のスィングを続けていて、これから先の10年、満足できますか? 船長さんには是非、目先のスコアにとらわれずにフィニッシュの取れる良いスィングをする事だけを心掛けてラウンドしてもらいたいです 」

話を聞いていると、いつの間にか過去の不動産投資に重ねている自分がいました。

「 先生、オイラの夢は本当に良いスィングでナイスショットができる事です。目先にスコアではなく、良いスイングをできるように頑張ります!! 」

こじつけ感がありますが、目先のスコアメイクは、目先のキャッシュフローや目先の利益と同じです。一方、良いスィングでのナイスショットとは、自分の磨いたスキルや技を駆使して、「 自分が得意な不動産投資スタイルで良い物件をゲットする 」事だと思います。

当然、どちらのスタイルもOKですし、選択は人それぞれです。しかし、最近のオイラは後者の方が、より満足度が高い人生を送れるように感じています。

■ 張田ミツルさんと大野靖弘さんのセミナーのお知らせ

さて、11月24日に健美家コラムニストの張田ミツルさんと、30才大家こと大野靖弘さんのコラボセミナーを企画しています。以下のリンクから申し込みができます。

https://www.kokuchpro.com/event/bed15261348cb1947fccea8cefc74653/

これから不動産投資を始める人達にとって、今後10年の道標となる2人です。ぜひお参加ください。お楽しみに!!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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