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プロのお面をつけた素人と詐欺師たち。自分の「海図とコンパス」を手に入れてから出航しよう!!

極東船長さん_画像 第64話

前回のコラムで書いた融資の件は、無事に本部で承認をいただき、オイラが短期入院している間に土地の決済を済ませることができました。少し時間がかかりましたが、これで一安心です。

ここからしばらくは、来年に向けての仕事は少しペースダウンして、年末まで、次の事を考える充電期間にしたいと思っています。

■ 準備をして走り出せ

さて、前回、「 融資が厳しく市況が悪くても、ルーチンワークは怠たらない 」というテーマでコラムを書きました。現在の市況ですが、過去23年のオイラの不動産投資を振り返ると、全く普通の状態になっただけと感じます。

オイラが初めて中古アパートを購入した23年前は、銀行で4%〜5%の金利が普通でしたし、信販系ですと6%〜7%が当たり前でした。収益不動産を購入しても手残りどころか、逆に手出しすらある時代でしたから、今は借入をしても、手残りがあるだけマシといえます。

23年前の日本はバブル崩壊認識前で、リセッションが多少はあっても「 土地値は下がらない 」という世間のコンセンサスが残っている時代でした。

キャピタルを狙う人も多い中で、オイラはインカムゲインを目的に1棟目の中古アパートを購入しました。返済後の手残りは極わずかで、次の物件がなかなか買えない時期を相当な期間過ごしました。

買うのをあと3年くらい待てば、土地や物件も安くなり、利回りも上がったのですが、それはあくまで結果論です。この1棟目で経験した心の葛藤、入居者や管理会社との様々な経験は、間違いなく自分を成長させてくれました。

何度か書いていますが、物件を購入するのに世の中の時期を見る必要はありません。自分が許容できるリスクとリターンを綿密に計算し、得られるリターンが多い可能性が高いならという絶対前提条件がありますが「 いつでも買い時であり、いつでも売り時 」なのです。

確かな未来が見える目を持っているならば、その時期を待つのも良いでしょう。しかし、オイラの知るところで、オイラも含めて、未来を正確に予見できた人は一人も知りません。( 未来を予想や推測、をする人は大勢いますが )。

オイラが書くことは毎回、同じような話で恐縮です。どんな時代でも良い取引をしている人がいたことを見てきたので、若い投資家たちに、「 準備をして走り出せ 」と伝えたくなるのです。

■ プロのお面をつけた素人と詐欺師たち

スルガショックの後、いかにもというホームページや本やメルマガやセミナーで集客をしていた新興不動産業者が、業界から撤退を始めました。プロのお面をつけてはいるけれど、中身は素人と変わらぬ詐欺集団でしたから、この現象は良いことだと思います。

「 たった1年でリーマンの年収を超えた不動産投資手法 」の類の本を出版し、カリスマ気取りで素人を煽る輩たちも、1〜2年後には姿を消すのではないでしょうか?? 「 たった一年 」で達成できたやり方は、一年後には役に立たない可能性が高いからです。

どちらも、アベノミクス時代の生んだ仇花だったのでしょう。人はいつだって、「 安易に金持ちになりたい 」と考えてしまうものです。欲が強いほど、詐欺師は騙しやすいということですから、これが、不動産の世界から詐欺的な業者はなくならない根本だと思います。

そして、詐欺師は手を変え品を変えて、今後も「 カリスマ 」のふりをして、不動産業界に居続けるでしょう。新たな詐欺師もずっと、生まれ続けるはずです。

「 自分には詐欺師を見分けられない 」と思うなら、この健美家さんのコラム以外は、あまり情報を取らない方が賢明かもしれません。オイラが知る限り、ここだけで不動産投資の知識を得るのに十分な本物の人が揃っていますからね。

■ 自分だけの宝物物件を見つけるために

「 プロにならなければ儲からない 」と書いた事もありますが、それはプロと同じレベルで仕事ができなければ、「 継続して儲けを出すことなどできない 」という意味です。

オイラもそうですが、このコラムを見てくれている皆様は、「 継続して儲けを出す必要のないアマチュア 」だと思います。アマチュアというと弱いようなイメージですが、実はプロに比べて絶対的に有利な点があります。

それは、自分の技量と力量に合うものを探しだして見つけるまでは、「 手を出さないで待っていられる 」ということです。

「 いつでも買い時 」といっておいて、待つことができるとは矛盾した話のようですが、「 いつでも買い時と考え、行動しながらも、ココだという時期を待って踏み出す 」という意味だと解釈していただければと思います。

じっくりと待ちながらも、「 自分だけが磨くことができる 」「 自分ならば愛情をこめて磨ける 」「 自分ならもっとキレイに磨ける 」と思える自分だけのお宝を探すのです。

とはいえ、やみくもにトレジャーハントに出かけても、宝が見つかる確率はわずかです。そこで必要になるのは、自分だけの「 海図とコンパス 」です。海図とは投資手法やノウハウに当たると思います。

それはこの健美家のコラムや、不動産投資本の中から「 10年以上ずっと活躍されている方の本 」を数十冊読むと手に入るでしょう。自分の性格にあったやり方を見つける事が大切です。また、その間は闇雲に物件を買わないことも大事です。

行き先を間違えないように助言をくれるメンターや投資仲間も、コンパスになるでしょう。逆にいうと、信頼できる人を見抜けなければ、コンパスの磁気が狂って間違った方向に行ってしまうこともありえます。

コンパスの針をぶらさない為には、お金儲けだけでなく、世の中の為になるミッションを見つけて、自分がこの世に生まれた意味を感じようという思いを持つことが、重要なのかもしれません。

■ 張田ミツルさんと大野靖弘さんのセミナーのお知らせ

初心者の方や、まだ自分の海図とコンパスを持っていない人に向けて、セミナーを企画をしています。

さて、11月24日に健美家コラムニストの張田ミツルさんと、30才大家こと大野靖弘さんのコラボセミナーを企画しています。以下のリンクから申し込みができます。

https://www.kokuchpro.com/event/bed15261348cb1947fccea8cefc74653/

これから不動産投資を始める人達にとっては、これから先10年の道標となる2人です。ぜひお参加ください。お楽しみに!!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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