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アパート融資減速。投資家が嵐の中で守るべきは「命金(いのちがね)」とキャッシュフロー。

極東船長さん_画像 第66話

今月16日の日経新聞の一面に「 地銀アパート融資減速 」「 積極的 」ゼロと掲載されていました。今後、銀行融資審査は厳格になります。色々な手法を使って一気に沢山の不動産を買えた時代が終焉しました。

何事にもプラスとマイナスの両面があります。その際にどちら側に居られるか、どちら側の考えを持てるかが、大切だと思います。

今度の嵐は小さなものか大きなものかはわかりません。ひとついえるのは、いつだって嵐( 時化 )は風の穏やかな平穏時にその目が発生し、この天気が明日も明後日も続くのだろうと皆が疑わなくった頃に突然、天候を急変させるということです。

時化の時は、太平洋上では台風や低気圧の大きさや針路予想などの気象情報を取得して船を帰航させるか、台風の進路から離れるところにまで船を移動させるか、または洋上で荒天をやり過ごすか判断しなければなりません。

洋上で荒天をやり過ごす場合は、燃料食料を切らさないようにする必要がありますが、これは銀行借入をしている不動産賃貸業では、キャッシュフローに相当するものだと考えます。

実力が伴わない方が自己資本過少の状態で借入を起こし、不動産賃貸業を行ったときの一番のリスクは、キャッシュフローの枯渇だと思います。

どんな状態でもキャッシュフローと、命金( いのちがね )だけは枯渇させてはいけません。しかし、良くない物件を多法人スキームなどでたくさん購入した場合は、どちらも枯渇する可能性があります。



■ 借入額の10%以上の現金同等を常にキープしておく

本年度、オイラは随分と不動産を買いました、もしかしたら直近で最も相場の高い時期に集中して購入したことになるのかもしれません。しかし、それも過ぎ去ってみなければわからない事です。

返済比率を50%を上限に抑える為、自己資金も入れた計画で進めています。仮に高値だったとしても、キャッシュフローが目的の投資としては許容できるかなと考えていますが、同時に守りも固めなければなりません。

そういう意味で、オイラの生命線である「 命金 」には絶対に手を付けない事を鉄則として守っています。命金は、故人の邱永漢さんの本から学んだ事の一つです。

人間は余裕がなくなると、冷静な判断ができなくなる動物です。孫正義さんやスティーブジョブスさんなど、立志伝中の人たちは、創業時に時と場合によっては命金さえも投じていますが、オイラは凡人なので命金だけは手を付けないという鉄則を自分に設けています。

現在のオイラの命金とする最低基準は、「 借入額の10%以上の現金同等 」としています。最初からそれだけあったわけではありません。最初は生活費の1年分からスタートしました。

サラリーマンなら年収相当の貯金が最低限の命金に相当するでしょうか。ただでさえ自己資金が乏しいのに、年収相当分なんてあり得ないと感じるかもしれませんが、まずは最低限1年分くらいの蓄えをしてから、不動産投資のスタートを切るべきでしょう。

まずはその中から半分だけを投じて、残った半年分の蓄えをまた1年分にまで復活させてから次の投資をするくらいの臆病さが、不動産投資には必要だと思います。

とはいえ、リスクの許容度は人それぞれです。オイラはそう考えていますが、相場が良い時にそれをやると、せっかくの良い投資の機会を逃すと考える人もいると思います。

また、5年前なら確かにフルローンでも危険性が低かった時期もありました。その時期に( 命金さえ投入して )全力で投資をした人の中に、今、成功者と呼ばれている人がいるという事実もあります。

しかし、オイラが「 平常に近づいてきた 」と感じている現在の金融情勢と、この何年かで高騰した不動産市況をかんがみると、5年前のようなチャンスはゼロとは言いませんが、稀なことと考えた方がいいでしょう。

それで、「 今の不動産にはもうチャンスがない 」と諦めるか、「 これが平常で普通だ 」と考えて、せっせと自己資金を貯め、勉強を続けながら虎視眈々と参入機会を狙うのか。この時期の過ごし方で、前者と後者は将来的に、大きく異なる人生を送ることになるはずです。



■ どれだけ情報が溢れる時代にも「 歪み 」は必ず生まれる

これだけ不動産の情報が溢れる時代が来るとは20年数年前には夢にも思いませんでした。その一方で、現在のように情報が溢れていても、そこには必ず人が介入しており、「 エラー 」や「 歪み 」は尽きることはないという事実もあります。

それは恐らく今後も続くものと推察されますし、そこに不動産投資の妙味といいますか面白味がついて回るとオイラは感じています。

不動産は万能ではありませんし、ご飯を食べる為の一つの方法でしかありません。ですが、これくらい簡単にご飯を食べられる生業( 仕事・商売・事業 )をオイラは他に知りません。

オイラも経験したように世の中は理不尽なことだらけですし、残念無念なことも多いでしょう。しかし、自分の人生を自分でデザインすることができるツールとして、不動産は最高の道具だとも思います。

そして、その最高の道具を使いこなすには、経験が必要です。どんな道具も使いこなすまではその勘所を知る事が不可欠ですから、経験を積みながら道具の使い方を学んでいかなければなりません。

取り扱い説明書を読んだとしても不十分です。道具の使い方は実際に使ってみなければ身に付きません。

( 昨今の失敗した新参投資家さんたちは、なぜいきなり融資という大きな道具を使いこなせると思ったのか不思議です。取り扱い説明書とセールストークのマニュアルがよくできすぎていて、「 経験がなくても使いこなせる 」と信じてしまったのかもしれませんね… )。

将来の日本で不動産の総体価値が下がることは明白な事実ですし、それは人口統計を見ると間違いのない事です。しかし、自分の持っている不動産価値の下落が将来あったとしても、日本全体の価値の下落よりも相対的に下げ渋り勝れば、負けは少ないはずです。

大勝ちしなくても負けなければ良いと考えて、荒天の中をやり過ごす

それができれば、この嵐が去った後の漁場で、多くの魚が集まっている場所を見つけて、大漁を実現できるはずです。それまでは、キャッシュフローという燃料と食料を切らさない事が肝要ですね。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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