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損切りした東京の区分と、個人で物件を売却する際の注意点

極東船長さん_画像 第7話

■ 毎月持ち出しだった東京の1Rマンション

今は一棟物を中心に買ったり建てたりしているオイラですが、実は、過去には東京の1ルームマンションを買ったことがあります。時期は1棟目のアパートを購入したすぐ後で、年金だけでは将来資金が心配だと感じていたのが理由でした。

今の知識があれば購入しませんが、その時は自分で理由をこじ付けて、買ってしまいました。提携のノンバンクでほぼフルローンがついたので、購入自体は非常に楽でした。( 今思えば、他人にお膳立てされラクに手に入るものに儲かる要素はないのですが・・・ )。

団体信用保険が付帯されているローンだったのも魅力でした。自分に万一のことがあり、団信が適応された場合、1棟目のアパートとこの1ルームの家賃で、月に約45万円が家族に入ることになります。

これで、自分に何かあっても安心して家族が暮らせる体制ができたと自分では思っていました。しかし、この1ルームは毎月手出しの追い銭を払っていましたので( マイナスのキャッシュフロー )、賃貸経営としてはまったく不安定なものでした。

この頃、株式投資も並行して行っていました。敬愛する某先生の本に、「 資産と呼べるものは株と不動産しかない 」とのくだりがあったため、単純に影響を受けて、知識もないまま始めたのです。

最初に買った株は「 新日本製鐵 」。たしか、1万株を820円程度で購入したと記憶しています。株と不動産は両輪だと思い、トータルで資産が増えることを夢見ていたのですが、現実は厳しく、株ではいまだに家族に言えないほどの損失を出してしまいました。

株と不動産の両方で成功されている投資家さんも何人もいますし、常々尊敬をもってブログなど読ませていただいていますが、オイラには時間軸としてはゆっくりの不動産の方が向いているようです。

この東京の1Rですが、14年所有した後、損切して売却しました( 損益通算できるタイミングに合わせて売りました )。この物件の存在が新規案件の融資審査の際にネガティブ要因とされたからです。積算評価で見ても収益還元法で見ても、物件価格が高すぎました。

投資としては失敗でしたが、買い手も早く決まり、「 やはり地方に比べると家賃が下がりにくい 」ということもわかりました。東京にアンテナを立てるという意味では、有効な部分もあったと思っています。( 自分に対する言い訳ですが・・・ )。

■ 個人で物件を売却する時の税金に関する注意点

この物件は「 損切り 」で売却したと書きましたが、個人の場合、売却損が出ても他の所得と損益通算できません。不動産を売れば必ず儲かる時代の税制が未だに改正されていないのはどうかと思います。これは、個人で不動産を取得する際のハンディになります。

当たり前の話で恐縮ですが、個人で物件を買うときは、売却益が出る物件を買うべきです。その上で、売却の際には5年以上を所有し、譲渡益課税を20%に抑えれば、最低限の税金ですませられます。

仮に売却益が1億あったとすると、法人では4千万円弱も支払いが生じます。個人で5年以上保有していれば、それが2千万円程度で済むのです。単純に個人資産を増やすのであれば、個人での不動産投資も良い選択だと思います。

過去に数棟の木造アパートを売却した際には、損切りによる損益通算と賃貸業の黒字を戦略的に出すために、建物減価償却を長期でとっており、償却費を残していたので売却益を少なくできました。さらに、長期譲渡なので税率も低くすみました。

その他、妻に専従者給与としてそれなりの額を支払っていたこと、小規模企業共済、青色申告特別控除などで節税していたなどから、個人の不動産所得に対する税金を低く抑えられました。この時は、漁業時代に経営に関与し、税金について学んだことが役立ちました。

こうして増やした個人資産をどうしたかとういと、後から作った法人に役員貸付として投入しました。新築RCマンションを建てたときは、そのお金が自己資金として活躍してくれました。

中古の木造アパートからはじめ、ワンルーム投資で毎月の持ち出しまで経験したオイラですが、その後、資産を組み換えながら体力と知識をつけて、新築RCマンションという一つの目標にたどり着きました。そこに至るまでに15年近くの年月がかかっています。

もし、今の知識があって不動産投資を始めたなら、恐らく半分の年月も使わずに今と同じところまでこられたでしょう。しかし、その長く時間がかかったことすら人生の醍醐味として振り返ると楽しい思い出になっています。

価値観は人それぞれ。楽々最短でそこに至るのも良いでしょうが、もがきあがいてソコに至るのもけして悪くないことだと思います( ニヤリ )。むしろ、もがきあがいてソコに至ることが後々幸せだったりします。

簡単に手に入ったものは簡単に手から離れるが、苦労してようやく手に入れたものはそう簡単に手からは離れない。自明の理ですね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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