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田舎の新築は40年後のゴーストタウンか。コンビニ事例にみる「不動産はいつだって高い」の意味

極東船長さん_画像 第70話

国立社会保障・人口問題研究所の統計によれば、現在の出生率と人口推移が続いていくと、1000年後の西暦3000年〜3500年には、日本の人口がゼロになるそうです。

なんともショッキングな予想ですが、紀元前何千年前の様々な太古の文明が消滅したように、日本の文明社会も消滅するのが地球の時間軸では普通なのかもしれません。

■ 田舎の新築は40年後のゴーストタウンか

その国立社会保障・人口問題研究所の統計では、40年後の西暦2060年頃には86歳の女性が日本の人口比率の中で一番多くなると予想されています。( オイラはほぼ生存していないでしょうが )。

オイラが新築している北海道札幌市での賃貸RCマンションの現実的な耐用年数が40年前後とすれば、40年後には入居者のターゲットが80代のお婆ちゃんしかいない将来が待っている事になります。

そして、これからは若年層が減る一方で、労働者の年齢層が高くなり、70歳でも働くのが普通という世界が待っています。オイラのゴルフの先輩たちは70歳前後ですが、夏は毎日ゴルフを楽しみ、孫に与える小遣いもあり、オイラの世代よりも元気があるように見受けられます。

50年前と比べると、日本の医療や生活環境は格段に良くなりました。その結果、オイラが子供の頃の50歳くらいの人と今の70歳の人とは、同じようなイメージです。オイラも自分のことを40歳だと思っています( 笑 )

彼ら団塊の世代は人口構成比率が高く、日本経済への大きな影響力を持っています。彼らの多くが介護される側になるこの先10年から15年後には、それだけの医療と介護を賄える財源は、この国には全くないはずです( 現在も国に前向きに使える財源はないのですが・・ )

そして、彼らが老後、都市部にどんどん集積することは確実です( すでにそうなっています )。北海道では札幌への一極集中、本州では首都圏と政令指定都市部へ、九州では福岡へとなる流れです。

かなりの田舎にRCファミリー物件を新築で建てるということは、40年後のゴーストタウンを造っているのと同じ意味なのかもしれません。( 建築会社が垂れ幕をかけて作っているのを見かけますね )



■ 団塊ジュニアの高齢化で不動産投資のプレイヤーは減少する

もちろん、40年後にもしっかりとニーズのある地方のファミリー物件も存在し続けるはずですし、都市部でもニーズのなくなる単身物件も増えてくるはずなので、一概に都市部が良くて地方が悪いという単純な話ではありません。

オイラが不動産投資を始めた当初から、日本の不動産投資全般の将来については、常にネガティブなトピックしか見当たりませんでした。それが最近になってますます強くなってきています。

昨年までの不動産投資の過熱は様々な背景がありましたが、その一つは、団塊の世代についで多くの人口がいる団塊ジュニアの人たちが不動産を購入できる所得と属性を持つようになり、新規参入してきたからなのかもしれません。

逆に言えば、彼ら団塊ジュニアの不動産購入意欲が過ぎ去った後には、不動産投資のプレイヤー数は急速に減少されることが予想されます。ネガティブな話題で申し訳ありませんが、目先の5年、10年ではなく、30年先を見ると安穏としてはいられない状況が見えてきます。

もちろん、日本の経済全般が同じ道を進むのですから、不動産賃貸業だけがダメだという話ではありません。普通の一般事業・企業と同じように、成功もあれば失敗して淘汰される人もいるということです。

例え、建築用の土地を先代から引き継いで持っていたとしても、物件購入に充てる3割の自己資金を持っていたとしても、カリスマさんや営業マンに言われるまま「 買って売って、建てて、任せて託す 」という考え方であるならば、10年後には生き残れない時代になるということです。

■ コンビニを建てるならどちらの土地を選ぶ?

オイラがいつも言っていて、前回のコラムの最後にも書いた「 不動産はいつだって高い!! 」の意味や考え方は一つではありません。その中に「 将来も価値がある不動産は常に高いものである 」という考え方があります。

簡単な例え話をします。仮にコンビニを出店する計画があり土地を探していたところ、同じ幹線道路に面した同じ間口で、「 坪単価50万のAの土地 」と「 坪単価75万のBの土地 」が売却に出てきました。B土地は同じブロックにあって、50%も割高になります。



本部の事業計画では売り上げ予想は同じでしたので、コンビニ経営者は、安いほうのAの土地を購入してコンビニ経営を始めました。ところが、1年後にライバル他社が高いほうのBの土地を購入して、同じようにコンビニを開店させてしまいました。

Aの土地は信号が青に変わって直ぐに左折しで車が入りにくい土地で、もう一方は手前で信号が赤になったならば左折で車の侵入は容易です。車時代のコンビニ用地としてはBの土地が優れているのは明白です。

開店から5年も経過したころ、安いA土地を購入したコンビニ店は廃業を余儀なくされてしまいました…。これは仮の話ですが、もし自分がこの二つの土地を検討するなら、どちらの土地で事業計画を作成するでしょう。

次に、撤退したコンビニの跡地が、すぐ裏にある住宅用地よりもかなり割高な価格で、市場に売却に出てきたとします。アパート用地としては割高ですが、歩いてすぐそばにコンビニがある日当たりのよい立地で、バス停も目の前です。

だとしたら近隣よりも土地値が割高だとしても、購入検討すべきでしょうか? 裏の土地を購入した場合に比べて新築を建てた場合の利回りは約1%低くなりますが、入居率は安定していると想定されます。

この話を聞いて、どう感じましたか? 賃貸不動産用地としては割高な土地だとしても、検討するに値するでしょうか?? 「 不動産はいつでも高い 」とは「 自分が欲しい不動産はいつでも高い 」という意味も含んだ言葉ということをわかってもらえたと思います。

■ お知らせ

さて、コラムでもおなじみの「 ふんどし王子 」こと山屋氏と、今年からコラムが始まった「 クレージーマインドポール 」の山崎氏のジョイントセミナーを3月24日( 日 )に開催します。

女子限定セミナーがあるなら男子限定セミナーがあっても良いじゃんということで、今回は男子限定セミナーとさせていただきます。

世界1周を制したお二人から人生観・家庭内BSの改善の話・不動産を使ってどうやって自分の人生を切り開くのか等々、本音で語ってもらう予定です。お楽しみに!!!

お申し込みは以下のリンクからお願いします。
https://www.kokuchpro.com/event/e2fd9390223dad90bb19c063d109abe1/

また、5月には関西から超有名大物大家さんをお迎えしてセミナーを企画しています。お楽しみにしていてください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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