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「安かった頃」も簡単には買えなかった。短期間で多く購入することの一番のリスク。

極東船長さん_画像 第71話

オイラにとって欲しいと感じる不動産は、知識も経験もなかった最初の頃も、それから23年が経過して知識も経験も積み上げた現在も変わらず、「 いつだって高く、なかなか買えない 」と感じます。

それは前回も書いたように、立地が良くて将来も稼ぐ力を持った不動産については、その将来価値を市場が織り込むために割高になるという道理があるためです。ただし、それだけの理由で高くなるわけではありません。

例えば、世の中に悲壮感が漂うような経済ショックが発生し、不動産市況がクラッシュした地合いだったとしても、実は不動産は高いのです。物件の多くが値下がりしても、欲しい物件は相対的には割高であることが多いからです。

そして、「 あの物件が欲しいけれど、収支が合わないから、もう1割下がったら買いだ 」と思っていた物件がその後、市況が1割下がって安くなっても、「 もう1割下がるまで待とう 」と感じます。これは心理的な要因といえます。

経済ショックなどでズルズルと値下がりした中にある、一見割高に見える物件にも、本来の実力と比較して割安な物件も混在しています。不動産で本当に儲ける為には、安いとか高いとかではなく、時代に応じた応用力と目利き力が必要ということです。

■ 「 安かった頃 」でも買うのは簡単ではなかった

過去を振り返ると、「 あの頃は安かった 」という時期は確かにありました。しかし、当時は自分の目利き力不足、勉強不足、経験不足で、思い切って買いに走る覚悟がありませんでした。

また、融資に関しても金融情勢や調達金利などが互いに絡んでくるため、格安物件だと思える物件でも、買うためには多額の自己資金が必要であったり、融資が付かなかったりして、一筋縄にはいきません。

更には、「 まだまだ安くなるかもしれない 」との思惑から、価値があると思える物件でも、相対的には割高に見えて、手が出なかったりするのです。( 本当に割高なものを融資が付くからと更に買い上がってしまったバブルの例と反対ですね… )。

仮に、築10年で同じ場所に同じ条件の物件があったとして、調達金利が5%の時代の利回り12%の物件より、調達金利が1%の時代の利回り9%の物件の方がイールドギャップだけでみると、高利回りとなります。だとすれば、調達金利5%の時には利回り12%の物件でも高いということになりますね。

また、仮に築15年で利回り12%のRC物件があり、調達金利が同じ3%だった場合、融資年数が「 30年―経過年数 」の時と、「 47年―経過年数 」の時とでは、先の場合は15年しかローンが組めないので自己資金が30%必要となり割高になります。

一方、後の場合なら利回りが9%の物件でも自己資金1割のフルローンで事業収支が成り立つので、割安のように見えます。( 実際に稼ぐ力は利回り12%の方が上ですから、時間が経つにつれて9%フルローン物件は高い買い物であったと感じるかもしれません )。

■ 不動産投資は時間が一番の味方

「 融資が付いて金利も安いから 」と短期間で多くの物件を購入することの一番のリスクは、上記のように先々になってから、「 あの頃に購入した物件は割高だった 」となる可能性を秘めているからです。それが同時に顕在化したら怖い事ですよね?? 

オイラが「 不動産投資は時間が一番の味方になってくれますよ…。時間を使いましょう 」とよく言うのには、色々な意味を含んでいますが、シンプルに言うと次のようになります。

@時期を分散しながら物件を購入していくと、最初の物件を購入して10年も経てば多少の含み資産となっているから( 借金を順調に返済している前提ですが )
Aキャッシュフローが出ない10年ローンであっても、がんばって返済を進めて支払いが終われば、無借金の物件は最強になるから
B後から割高な物件を購入したとしても、最初の物件から得られるキャッシュフローが全体のポートフォリオの安全域を高めてくれるから

つまり、ゆっくり買うことは、オイラみたいな凡人投資家には、一番のリスクヘッジになるということです。

繰り返しますが、利回りが高くて割安に思えた過去の物件であっても、利回りが低下した現在であっても、不動産を購入したい自分から見てみると、欲しい不動産は常に高いものなのです。

これは買いたい自分がある限り、今後も変わらない心理状態でしょう。つまり、安くて融資もついて自分が欲しいと思える物件が出てくるのを待っていたら、時間だけが経ってしまう可能性があるということです。結局、問われるのは目利き力なのです。

■ 物件を買った時点で全てが決まったようなもの

絶対に合わないだろうと思えるような割高に見える物件を買って、企画力や優良なテナントの誘致などをして価値を高め、更に高く売るのは本当のプロの仕事です。これは相当な経験と人脈とがなければ難しいでしょう。

我々のようなアマチュアは、大方のプロ( 転売業者や企画業者 )から見て効率が悪いか、価値が低いとみられて捨て置かれた物件に新たな価値を創造し、ニッチな企画や手のかかる再生をして価値を高めることが手堅い投資となります。

これは、物件の大小や金額の多寡を問わずできる手法・方法で、現在成功している大家さんは、ほとんどがこの考え方を元に利益を得ているはずです。事実、この健美家でコラムを書いている面々の方々も皆同じような考え方をベースとしています。

常に忘れてはならないのは「 利は仕入れにあり 」です。物件を買った時点で将来の全てが決まったようなものです。

市場に出ている99.9%の物件や案件は割高の値段がついています。その市場で勝負するには、更に付加価値をつけて価値を高めるか、高いものを買わずに安くなるまで待つか、安くなるように交渉するかしかないわけです。

しかし、何度も言っているように、高いものを安くなるまで待っても、その時になるとまた欲しい物件は割高に感じられることでしょう。人間の( 自分の )そのような心理を理解した上で、物件と向き合うことが大切だと思います。

☆お知らせ

3月24日の「 ふんどし王子とクレージーマインドポール 」両氏のセミナーは満員御礼となりました。その前日の23日には久しぶりにオイラが北海道大家塾( 代表:原田哲也氏 )の講師として登壇します。興味がある人は上記で検索して探してみてください。

また、5月には関西から既得権権力と戦う超有名大物大家さんをお迎えしてセミナーを企画していますので、お楽しみにしていてください。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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