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知っておきたい「5つの利回り」と、オイラが物件購入で重視している指標

極東船長さん_画像 第72話

さて、中古の物件価格が多少下がってきて、利回りが少しは上がってきたようです。今回は、その不動産の利回りについて考えてみます。

振り返ると、表面利回り10%だった最初の中古物件を購入した頃は、本当にその表面利回り通りの家賃が将来も手に入るのかどうか、不安で懐疑的な気持ちになったものでした。

それから24年経過して、不動産の利回りにも色々な考え方がある事を知りました。今でも不動産を購入する際には「 利回り 」は一番ポピュラーな指数の一つですし、実際にそれ( 高利回り )ありきで物件を探したりもします。

オイラも不動産を見る際には必ず確認する指数ですが、現在ですと利回りの数値自体は、その不動産取引の全体からみると「 補助的な要素 」になってきています。

特に中古物件に限って言えば、利回りにあまりこだわり過ぎると、「 本当に良い物件 」を見落とす可能性が高くなると感じています。その意味がわかってきたのはこの何年かの事です。

「 利回りが全てではない 」とわかるのに、随分と時間がかかったとも言えます。それは、何度か売買を重ね、賃貸経営の経験を積み上げてきたことで、必要な不動産の形が変化してきたことの現れでもあります。

もし現在、ストックもフローも何もない状態からスタートするなら、購入物件を検討する際にはやはり利回りが全てとなると言っても過言ではないでしょう。

矛盾するようですが、それくらい、利回りにはこだわるべき要素があります。しかしそれは、机上の利回りではなく、実際に稼働して得られる利回りです。そこが大切です。

■ 知っておきたい「 5つの利回り 」の考え方とオイラが重視する指標

利回りについては、様々な見方や考え方があると思いますが、現在のオイラは以下のように考えています。



@物件単体の表面利回り

よく販売資料に書いてある利回りはこれです。中古物件ですと、家賃表などが間違っていたり、現在の相場家賃より高い家賃で入居していたりして、当てにならない事があります。それは新築でも同じで、「絵に描いた餅」の家賃設定から割り戻した利回りもあります。

カス物件を掴まない為には、販売物件資料を見た瞬間に、「 エリア・築年数・間取り・仕様 」から想定家賃が自分で算定できるようでなければならないと考えています。

仲介業者さんにヒアリングすることで、投資が初めてのエリアでも想定家賃を確認することはできますが、自分の感覚に勝るものはありません。オイラが結果的にドミナント戦略に至ったのは、そのエリアの賃貸需要と家賃帯を常日頃から把握していることが必須と考えているからです。

A総事業費利回り

購入時の諸経費・リフォーム代金など全てを分母に加えて、家賃を割り戻しした利回りです。オイラは新築をする際や中古物件を購入した際に使いますが、不動産取得税など後から来る経費を含めてみると実際にはかなり利回りが下がり、愕然とするものです。

表面利回りのみ追いかけて、20%だとか30%だとか言ってみても、満室にするための当初のリフォーム代金や不動産取得税や火災保険料金やもし借入があるならば借入にかかる銀行手数料や抵当権設定費用までを分母に含めて割り出してみると話は変わってきます。

そこまでやらないと、本当の利回りは分かりません。ですので、オイラが通常に考える利回りは、表面ではなく、こちらの利回りになります。現在ですと、新築でも7%以上は死守したいと考えています。

B自己資金に対する利回り( CCR )

よく、ワンルームマンション業者や建売アパート業者などが使う表現で「 現在の銀行金利と比べて自己資金利回りが7%あるので断然こちらが有利 」などと吹聴する広告を時々見ますが、そもそもワンルームマンションや建売アパートの利回りを銀行金利と比べること自体がナンセンスです。

このCCR(キャッシュオンキャッシュリターン)は、実際の投下資金に対して、どのくらいのリターンがあるのかを示す指数で、不動産投資には一番大切な利回りの要素だといえます。

このCCRの考え方の中では、最大の利回りは「 ∞無限大 」になります、それは自己資金を1円も一切使わずにリターンがある場合の事です。いわゆるオーバーローンがそれに該当します。

オイラも何回かは無限大のリターンを得ていますが、積算評価も出て利回りも高いというケースで、それができる可能性がありました。現在の金融情勢ではかなり厳しいといえます。

3年〜5年前ですとCCRが30%以上は見込めましたが、現在は10%〜20%程度まで落ちている状況です。仮に自己資金利回りが10%ですと、税金もありますから自己資金回収には10年以上かかり、投資としては失敗だとも言えます。

現在のような金融情勢でも自己資金に対するCCRを20%以上は確保して、自己資金回収を早めて次の投資に回したいところです。また、次のような考え方もあります。

C実質稼働率利回り

近隣の空室率を考慮して、物件の単体表面利回りを示す考え方です。表面利回りが10%であっても、近隣事例の入居率が80%なら8%の利回りの物件と同じと考えます。

D総事業費での実稼働率利回り

全ての諸経費を乗せて分母を出し、Cの稼働率を加味することで本当の利回りになるという考え方です。こうなると数値は更に低くなりますから、ここまでストレスをかけると買える物件は相当少なくなるはずです。



上記の@〜Dの利回りは、それぞれ物件査定の際の大切な尺度となります。オイラの場合、物件を購入判断する際には、Aの「 総事業費利回り 」とBの「 自己資金利回りCCR 」の二つのバランスを大事な要素として検討しています。

Aが良いと、Bも当然良いのですが、Aが微妙な場合はBのCCRでのリターンが出るか出ないかで購入計画を進めるかどうかの判断をします。

オイラの場合で借入をして物件を購入する際の仮定の話ですが、築15年の中古RC物件ではAが10%であっても、Bが10%なら購入検討はしません。逆にAが8%であってもBが25%あれば購入検討するでしょう。

ご承知のように、Bは借入額と借入期間と借入金利が密接に関係してきます。その条件次第でそれが良い取引になるかどうかが決まってきます。

同時に出口戦略も検討しますので、最終的には購入時から出口時期と戦略まで考えオイラの条件に合致した場合のみ本当に購入にむけて動いています。

■ お知らせ

3月2日は「佐藤元春氏・天野真吾氏」両氏の新春対談セミナーがあります。全国から140名の大家さんが集まってくれますので、仲間たちと準備しています。

3月24日の「 ふんどし王子とクレージーマインドポール 」両氏のセミナーは申し込みが多く入りましたので、若干増席しました。このコラムが掲載される時点では満員御礼かもしれませんが、気になる方はチェックしてみてください。⇒ コチラ

その前日の23日には久しぶりにオイラも北海道大家塾( 代表:原田哲也氏 )主催のセミナーに講師として登壇します。満員御礼だそうです。お会い出来る方、楽しみにしています。

また、5月11日には関西から既得権権力と戦う超有名大物大家Zさんをお迎えしてセミナーを企画しています。募集は少し先です。興味がある方は、予定をあけておいて頂ければと思います。


道東の冬

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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