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知っておきたい「5つの利回り」と、オイラが物件購入で重視している指標

極東船長さん_画像 極東船長さん 第72話

2019/2/26 掲載

さて、中古の物件価格が多少下がってきて、利回りが少しは上がってきたようです。今回は、その不動産の利回りについて考えてみます。

振り返ると、表面利回り10%だった最初の中古物件を購入した頃は、本当にその表面利回り通りの家賃が将来も手に入るのかどうか、不安で懐疑的な気持ちになったものでした。

それから24年経過して、不動産の利回りにも色々な考え方がある事を知りました。今でも不動産を購入する際には「 利回り 」は一番ポピュラーな指数の一つですし、実際にそれ( 高利回り )ありきで物件を探したりもします。

オイラも不動産を見る際には必ず確認する指数ですが、現在ですと利回りの数値自体は、その不動産取引の全体からみると「 補助的な要素 」になってきています。

特に中古物件に限って言えば、利回りにあまりこだわり過ぎると、「 本当に良い物件 」を見落とす可能性が高くなると感じています。その意味がわかってきたのはこの何年かの事です。

「 利回りが全てではない 」とわかるのに、随分と時間がかかったとも言えます。それは、何度か売買を重ね、賃貸経営の経験を積み上げてきたことで、必要な不動産の形が変化してきたことの現れで...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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