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賃料を上げるカギは「立地価値」と「空間価値」。築古物件の建替えのポイント。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第74話

2019/3/20 掲載

今回は、オイラが新築で設計さんにプランニングをお願いする前に、事業収支の前提となる家賃設定をどう設定しているかについて、少し書いてみます。

中古でも同じ考え方ですが、オイラは中古に関しては棟数が限られているため、自分の経験でのデーターベースが豊富とは言えません。そちらは再生を専門にされている方のコラムを参考にされてください。

■賃料を決める根拠となるもの

さて、不動産賃貸業での売上の元となる「 賃料 」とは、どのような形で価格形成と合意をされるのでしょうか? 単純には貸し手と借り手の合意した価格となりますが、その根拠としては以下のものがベースとなります。これらを調整して決めるわけです。

・貸付面積に対して同じエリアの近隣比較事例
・物件の経過年数(築年)
・駅からの徒歩距離
・主要な商業施設からの距離感
・設置設備のグレード
・間取りでの動線や使い勝手の比較感
・繁忙期・閑散期の季節変動

色々書きましたが、そうすると単純に下のようにも表現できるかと思います。

「 賃料=( 立地価値×空間価値×時間価値 )の合成値である 」

新築で高い家賃を得る為には、「 立地価値 」と「 空間価値 」の両方が高くなければ無理...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ:
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家


■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年(62才)
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超
借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)
売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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