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「値下げ」が増えてきた今、気を付けること。不動産市況は足場固めの局面入りか?

極東船長さん_画像 第79話

不動産投資への金融機関の融資マインド低下や融資不調により、今まで活況だった不動産売買市況が昨年とは様変わりしてしまいました。

市場が拡大して限界に達すると反転し、縮小へ向かっていくのが経済の常ですから、これは市場経済の下という意味では自然な流れともいえます。海に例えると、満潮と干潮が繰り返されるのと同じです。

経済の潮の動きは、昨年まで満潮に向かっていたために海面が嵩上げされ、海底の汚いものは見えませんでした。それが一転、干潮に向かって海面が引いたことで見えてきたのが、不動産取引における闇の部分だったと思います。

今までは良い取引や物件に見えていたものが、実はやってはいけない取引だったとか、物件そのものがガラクタだったというようなことも、これから判明されていくことになります。

しかし、本当に良い物件は潮が引いたとしても、良い物件であり続けるでしょう。それが明らかになるという意味では、景気のサイクルは悪いことばかりではないと思います。

近年は、表面収支や利回りを稼ぐために、立地が悪く、住む人のことを考えていると思えないような狭小粗悪なものが市場に大量に供給されてきました。その流れにもここで一定の歯止めがかかるでしょう。

その反動もあり、これから作られる新築建物などは、品質向上の動きに向かうと思われます。賃借人目線で見ると、多少は良い流れになるかもしれません。

■ 「 値下げしました 」の文字が目につく今、注意すること

ただし、今回のリセッションでは、リーマンショック後やファンドバブル崩壊後のように、あちらこちらで不動産会社やマンションデペロッパーの倒産が相次ぐようなことにはないと思われます。

前回規模やそれ相当規模の下落を期待して待っていると良い物を買いそびれるかもしれません。オイラの感覚では、サラリーマン大家さんが融資を使って買える1億〜1.5億規模の物件の流通が止まった以外は、あまり影響も出ていない状態に見えます。

最近、不動産仲介会社からの物件紹介メールなどでは「 価格改定 」「 値下げしました 」の文字を見ることが多くなりました。

しかし、心躍るような物件はほとんどありませんし、立地が微妙なものや築年数が微妙なもの、間取りもこの場所でこれなら今後は無理だろうというものが多数を占めています。相変わらず、良い物件は限りなくゼロに近い状態です。

良い物件の買いそびれは単に儲けそこなったというだけの話なのですから、購入する際には損する可能性は常に排除して、物件を選定し、投資をしなければなりません。

値下げ物件でもすぐに飛びつかないことです。現状の利回りと家賃収入だけでなく、横の時間軸を長めにとって、減価する建物部分と減少する賃料などを加味し、将来の立地価値とその不動産の10年後・20年後を見て投資判断することが大切です。

昨年まではその判断をする時間もなく、物件が即売れてしまいました。それが、じっくりと投資判断する時間が作れるようになった今の市況は、投資家にとってはメリットともいえます。

また、一見ダメな物件に見える築年、立地、間取りが微妙な物件でも、物件価格が大幅に安くなれば良い物件に様変わりすることもあります。

融資が付きにくい今ならば、価格交渉で表面利回りが30%にもなるかもしれません。そうなれば、現状の入居率が半分でも負けはない物件になります。それほど一番インパクトがあるのが、物件価格と利回りです。

「 利は仕入れにあり 」です。「 物件そのものにはこだわらず、良い取引になることにこだわる 」という姿勢が、どんな時代でも不動産で儲けるための大切な要素ですね。

不動産は個別案件ですので、札幌でよくある隣同士に建つ同じ施工会社の同じ間取りと同じ形をした連棟のアパートであっても、所有オーナーが違っていれば経営の中身は全く違うものになります。

仮に右の建物のオーナーは中古で2番目のオーナーとして安くなった時期に購入し、借入金利も低く、良い管理会社を使っていて、入居率も安定しているため儲かっているかもしれません。

しかし、左に建つもう片方の建物オーナーは、高価な新築時に購入し、金利が高いために手残り少なく、リフォーム資金も乏しい為に入居率も悪く儲かっていない、というようなこともザラにあります。ぜひ、儲かるほうの大家さんになってほしいと思います。

また、木造物件ではめったにそんなことはありませんが、築古のRCのテナント物件などでは固定資産税が満室想定家賃収入の20%にもなるものがあります。諸々な条件が事業収支に直結しますから、そこは精査が必要です。

■ 銀行も投資家もネガティブマインドな時にチャンスが到来する

オイラの経験則では、銀行・投資家さんが揃ってネガティブマインドの時が物件購入のチャンスです。

今はそこまで極端な市場マインドではありませんし、皆さん、「 融資が付かない 」とは言いながらも、銀行によってはまだ間口が開いています。新規の投資家さんもまだまだ増えてきている状態のようにも見て取れます。

さらに言えば、オイラ自身が購入を躊躇するような経済状態が、一番買わなければならないタイミングなのです。ところが、実際にその時が来たとして、オイラ自身が勇気を出して買えるのかは微妙で難しいものです。

直近では、311の地震の後は心が落ち込んで1年間は何もしませんでしたが、本物の投資家であれば買いまくるべきでした。しかし実際は、とてもそんな気分にはなれませんでした。

資産家の家に生まれたわけではないオイラたちは、最初の1室・1棟から、しっかりと足場を固めてから次へと向かうことが大切です。足場を固めるには時間が必要です。足場が固まらないうちに次の大勝負に出ると、リスクは高くなります。

最近始めた方は、今の市況は足場を固めるための絶好の機会だと考えてみたらいかがでしょうか?





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8月18日に、「 ルイ53世帯君 」( もしかしてそのころはルイ60世帯までなっているかも? )と、最近Mに目覚めたらしい「 長岡ウェイ君 」のジョイントで健美家パートナーセミナーを企画しました。築古・ボロ再生・中古・戸建投資の雄であるお二人から、不動産で飯を食べるための知恵を吸収しましょう。

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極東船長プレゼンツセミナーでは、オイラも話を聞きたい講師を招いています。オイラも都度、講師から学ぶことができて大変嬉しいです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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