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半値でも買い手がいない中国物件。「価値>価格」の大切さ。

極東船長さん_画像 第8話

■ 損切りでも売れない「 中国の物件 」から得た教訓

初心者の頃、投資( 投資という言葉にひかれていた )に貪欲だったオイラは、札幌の1棟目アパートと、東京の1Rを購入後に、投資の神様といわれていた某先生が顧問に名を連ねていたデペロッパーが開発した海外物件にも手を出しました。

どんな物件かというと、中国に進出する日本法人駐在員向けの賃貸マンションで、2LDKを1ユニットとし、確定利回り10%保証というものでした。しかし、数年も経たずして、当てにしていた日本の現地法人が撤退してしまい、入居者が居ない状態に陥りました。

幸いにも開発デペロッパーがその後、5年ほど利回り5%を保証してくれましたが、保証が切れたあとは現地の人( 中国人 )を対象入居者としたため 利回りは1%強まで落ち込んだのでした。

中国経済全般を見ると、オイラが物件を所有していた期間の成長率は、年率7%以上ありました。しかし、その物件があったT市は深センからハイウェーを使えば小一時間ほどで行ける場所でしたが、残念ながら不動産の価値は上がりませんでした。

めざましい経済発展を遂げた深センとは違い、T市では工場撤退などが相次いでいました。銀座和光前の土地1坪とオイラの町の銀座商店街の1坪では1,000倍以上違うように、不動産はロケーション次第ではトンデモナイ格差が付くものです。

マクロ観点では良くても、ミクロ視点で見ると駄目だったり、またその全く逆な事があったりするのが不動産投資の面白いところですね。オイラは面白くなかった経験を最初にしたわけです( 笑 )。

冷静に考えると、この物件も最後は損切りをした東京の1Rと同じく、「 価値以上の価格 」で購入してしまっていたのです。つまり、購入した時点で含み損を抱えていたようなものです。それでは儲かりません。

■ 肝は「 価値 > 価格 」の物件を手に入れること

不動産投資では、「 価値 > 価格 」の物件をいかに手に入れるかが肝になります。指値でも良いですし、ノウハウを駆使しても良いのですが、最初の1棟目で「 価値 > 価格 」の物件を手に入れられれば、その後のスピードは桁違いに早くなると思います。

前に、「 小さく初めて小さく失敗することが必要 」と書きましたが、それはその失敗を乗り越えられる自分のメンタルを確認するためでもあります。事前に充分に勉強を重ねて一棟目から成功できるなら、それに越したことはありません。

オイラもそうでしたが、初心者の頃はとにかく物件がほしいものです。実際、買わなければ始まらないのも事実です。しかし、現在のように不動産価格が上がっている時は特に、「 価値 > 価格 」を意識しておかないといけません。

数年前から、オイラがエリアを絞って投資しているのは、その「 価値 」を自分で判断できる場所に限定しているからです。しかし、その価値も時間が経過し、時代が変われば変化しますから、何時までも正解という訳でもありません・・・。

中国の2LDK物件に話を戻すと、15年ほど所有した後に、大幅な損切りをして売却しました( 売り出しからは一年近くかかりました )。回収できたのはトータルで2分の1ほどです。

詳細は割愛しますが、売却の手続も大変でした。オイラは海外不動産投資にあまり積極的ではないのですが、それはこのときの失敗体験があるからです。海外投資では、現地に骨を埋める覚悟で取り組まなければ、人並み以下で終わる可能性が高いと今でも思っています。

それに、もしも自分に何かあり、何もわからない家族が海外不動産を相続した場合、国内と違い、処分するにも手間暇がかかります。現地のエージェントが良ければいいのですが、運悪く不良エージェントに捕まったら、結果はさらに悲惨なものになるでしょう。

そんなわけで、現在のオイラのポジションで海外不動産を持つなら、換金性の高い外国の上場リートを現地通貨建てで持つのがいいのかなと思っています。相続を意識したポートフォリオとすると、そうなるのです。

■ 使い道のない土地はただでももらってくれない

売りにくいといえば、父親が生前、原野商法に引っかかりました。固定資産税がほとんどかからないので相続した家族に大きな負担感はありませんでしたが、仮にこの土地が工業用地や市街化区域にでもなって、固定資産税が発生したらと思うとゾッとします。

辺鄙で使い道のない土地は売却も容易にはできません。以前、不要な土地を市町村に寄付しようと試みたのですが、受け取ってももらえませんでした。( そして、固定資産税の支払いは続きます・・・ )。そんな資産は子供たちに残したくありません。

そんなことから、オイラは購入する不動産はなるべく換金性の高いものが良いと思っています。しかし、換金性の高さとは、「 ロケーションの良さ 」です。良いロケーションの不動産は収益性が低くなるため、自己資金が多くないと買えず、初心者の頃は手が出ません。

ですから、最初のうちはリスクをとりながら、換金性( ロケーション )よりもキャッシュフローをとることになります。そうして現金を積み上げて、少しずつリスクの少ないやり方、残された家族が困らない物件へとシフトしていくわけです

不動産投資をされている方の話を聞いていると、若い人は当然そうなのでしょうが、オイラとわりと年齢が近いような方でも、取得にばかりエネルギーを注いでいる人が意外と多くて、「 あれ? 」と思うことがあります。

もちろん、考え方は人それぞれです。いざとなれば相続放棄してもらえばOKと考えている人もいるでしょうし、子供には美田を残さずと思っている人もいるでしょうから、余計なお世話なのかもしれません。

しかし、オイラに限っては家族のためという目標がありますから、自分に不測の事態が生じたときに( 独身の人も親兄弟がいれば当然 )、相続と継承を意識した事業プランを持つことが肝要だと思っています。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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