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最近買った中古アパートのスペック。10年に一度の取引は毎週存在する。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第80話

2019/7/16 掲載

先月末、中古アパートの売買契約をすませました。人気地下鉄駅から徒歩5分の場所にあり、地形の良い成型地で、売買価格は土地値から解体費を差し引いた価格以下です。売却理由は売主高齢による資産整理です。

建物は平成初期の築年で、手を少し入れると15年〜20年は使えそうなものです。間取りは2LDKが8戸に全戸分の駐車場もついていますから、近隣には少ない間取りとレア条件でしょう。かなり長期の入居が見込めます。

表面利回りは9%とごく普通で驚くようなものではありませんが、諸経費を自己資金で賄い、残りを全額借入して20年ローンが付くようであれば良い取引になります。

順調にローンの返済ができればですが、( 将来の予想は難しいのですが )仮に10年後にも現在と同じ土地値の市況であれば、4千万円ほどの含み益を持つ物件になるはずです。土地市況が弱含みだと想定しても3千万円の含み益を持つ物件になるでしょう。

オイラの年齢ですと、10年後の3千万円はそれほど魅力が高いわけではありませんが、購入後にいつ売却しても損はしない物件であることは、相当なリスクヘッジになります。

今回は販売資料を見てすぐに買い付けを入れました。購入意...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ:
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家


■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年(62才)
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超
借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)
売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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