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最近買った中古アパートのスペック。10年に一度の取引は毎週存在する。

極東船長さん_画像 第80話

先月末、中古アパートの売買契約をすませました。人気地下鉄駅から徒歩5分の場所にあり、地形の良い成型地で、売買価格は土地値から解体費を差し引いた価格以下です。売却理由は売主高齢による資産整理です。

建物は平成初期の築年で、手を少し入れると15年〜20年は使えそうなものです。間取りは2LDKが8戸に全戸分の駐車場もついていますから、近隣には少ない間取りとレア条件でしょう。かなり長期の入居が見込めます。

表面利回りは9%とごく普通で驚くようなものではありませんが、諸経費を自己資金で賄い、残りを全額借入して20年ローンが付くようであれば良い取引になります。

順調にローンの返済ができればですが、( 将来の予想は難しいのですが )仮に10年後にも現在と同じ土地値の市況であれば、4千万円ほどの含み益を持つ物件になるはずです。土地市況が弱含みだと想定しても3千万円の含み益を持つ物件になるでしょう。

オイラの年齢ですと、10年後の3千万円はそれほど魅力が高いわけではありませんが、購入後にいつ売却しても損はしない物件であることは、相当なリスクヘッジになります。

今回は販売資料を見てすぐに買い付けを入れました。購入意思を示し、こちらからは一切条件を出さずに、売買契約書締結の日取りだけ決めてから、実際に物件を見にいきました。

物件を見に行くと、前面道路が広く、近隣には高い建物も少なく、物件の状態もそれほど悪くなかったので、オイラの直感は間違ってなかったことを確認しました。

実はこの物件は一切表に情報が出ない状態で、オイラの元にやってきました。不動産仲介業者さんの弁では、この物件を紹介すればオイラが間違いなく購入するだろうと、他の顧客に先駆けてピンポイントで連絡をくれたそうです。

この仲介業者さんからは昨年もこの物件と同じように土地値に近い、同じような築年数の木造アパートを購入していて、その際に「 同じような条件の物件が出たら間違いなく購入しますから紹介してください 」と伝えてあったのです。

そのことを業者さんが覚えていてくれて真っ先に紹介してくれたのでした。

購入意思を示した際には融資がどうなるかわかりませんでしたが全額自己資金で購入しても損しない物件だと確証していましたので、条件は付けませんでした。

購入意思を示した後のタイミングで、取引先を新規開拓中だという新しい金融機関さんがオイラの事務所を訪問に来られたので、ジャストタイミングと感じたオイラはこの物件の資料を見せてみました。

「 これは仮に更地だったら、この価格より2千万円以上は高く売られる物件ですね!! 」とびっくりされていました。早速現地を見てみますと言って帰られましたので、恐らくその金融機関で融資を受けられるのではと思っています。

■ 10年に一度の取引は毎週だって存在する

ドルフ・デ・ルース博士は、「 10年に一度の取引は毎週だって存在する 」と言っています。ただし、「 10年に一度の取引が毎週だって存在すると信じていればの話だけれども・・・ 」と、諦めないことが肝心だとも付け加えています。



「 貴方が10年に一度の取引をした後に、仮にこれでもう10年間は良い取引には巡り合えないと貴方が思ったら、本当に10年に一度の取引になってしまう 」とも言っています。

今回の取引が10年に一度の取引なのかは、10年過ぎてみなければ判りませんが、どんな時代でも良い取引は存在するのです。

不動産投資はあるレベルを超えると、途端に優しい投資になります。それは、資産規模も当然そうなのですが取引を数多く重ねることで経験値が上がり、感性が磨かれるために、本当に良い取引なのかどうかを瞬時に判断できるようになるからです。

もちろんオイラも過去100%すべて儲かる取引をしたわけではありません。ワンルームマンションや海外不動産では損もしています。それでも、札幌に投資エリアを絞ってその地域の特性を知ってからは、大けがをしたことはありません。

不動産の取引には、折衝や取引数をある程度こなして慣れることも必要な要素になります。物件情報を見て指値をして良い物件か、そうでない物件か等を予測できるようになりますし、電話口や対面での身のこなしもできてきます。

ロバート・キヨサキ氏が、「 最初は乗れない自転車も、練習をすると突然、ある時から自然に倒れないで乗れるようになる 」と書かれていますが、これと同じですね。

オイラは平成7年7月から不動産投資を始めて、およそ12年後の平成19年9月頃には1,500万程度の税引き前キャッシュフローを得られるようになりました。この時点で、いわゆるラットレースからは抜け出せました。

しかし、「 金持ち父さん 貧乏父さん 」の本に出てくる、「 その上にあるファーストトラック 」へ行くことは想像ができませんでした。ですが、最近はそのファーストトラックが実際に存在することを実感するようになりました。

それはオイラの取引事例だけではなく、周りの友人や知人の取引をみても明らかに存在しています。ファーストトラックは目に見えるものではありません。しかし、地球上で生活するすべての人々の同じ時間軸の中に存在するものです。乗りたいものですね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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