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新たな投資先候補を視察。チャレンジする心を持ち続けたい

極東船長さん_画像 第81話

約1週間前になりますが、全国賃貸住宅新聞社主催の「賃貸住宅フェア2019in東京」でセミナー講師として登壇させていただきました。当日、会場で聴講していただいた皆様、ありがとうございました。

半分以上の方がこのコラムを読んで下さっていて、恐悦至極でございます( 笑 )。短い時間でしたが、半分以上船乗り時代の話をしました。不動産の話はコラムに書いていますので、他の話の方が良いと思ったためです。

沢山の大家さんたちにお会いできて名残惜しかったのですが、良い紹介者の伝手もあり、セミナー終了後、すぐに沖縄那覇まで移動して、翌朝早々から宮古島を訪ねました。



宮古島では日帰りで民泊物件、戸建て用地、ホテル用地などを視察させてもらいました。東京は30度以上の真夏日で蒸し暑かったのですが、宮古島は東京と気温は変わらないのにとても過ごしやすく感じました。

湿度が低くて日陰に入ると涼しいほどです。時折吹く海からの風がハワイにも負けず劣らずの素敵な気候でした。これまで、ゴルフを気持ちよくプレイするために、夏は北海道で冬は沖縄が最高かと思っていましたが、ずっと沖縄でもよさそうな感じです(笑)

■ 宮古島は北海道のニセコのようなエリア?

ところで、なぜ宮古島へ視察に行ったかというと、現在、沖縄離島では特例でホテルや旅館業などを行う施設を建設した場合に固定資産税を一定期間減免するほか、法人税では建物の特別償却などの税の優遇施策があるためです。( 下記のリンク先参照 )



これをきいて、オイラなりにビジネスチャンスの芽を見つけに行こうと思ったのです。視察の感想ですが、現在の宮古島は大チャンスもあれば、リスクもあるという不動産市況でして、北海道でいうとニセコの相場感に近い状況でした。

一番の要因は絶景の伊良部大橋が完成したこと、下地島空港が新しくなったことです。これにより、国内LCC便で観光客が気軽に来られるようになりました。国際LCC便就航により、アジアとも繋がりました。

春に行った石垣島も新しい空港ができ、国際線も就航し、国内外の旅行客が多く訪れるキレイな良い島でしたが、宮古島はさらに魅力に溢れるキレイな海の島でした。

地元の不動産業者さんの話では、伊良部大橋ができてから、3年前までは年間30万人だった観光客が、現在は120万人と4倍に増えたそうです。慢性的なホテルなどの宿泊施設不足状況が続いているため、ホテル代も沖縄本島の倍はします。


伊良部大橋

この過ごしやすい気候とキレイな海のおかげで、橋と空港などのインフラが整備されれば、リピーターが増えるのは明白です。実際、宿泊施設やホテルへの投資が盛んなのですが、建設業は慢性的な人手不足で、建築現場はどこも計画通りに進んでいないそうです。

建設の仕事が地元業者では賄いきれないため、本州から職人を連れてくるのですが、宿泊施設が足りず、1ルームに4人も詰め込む業者や、ひどいところでは野宿させた業者もいたそうです。当然のごとく、職人は逃げてしまったそうですが…。

また、地元の業者でなければできない水道や電気などの仕事もあり、同じ業者が3つの現場を朝昼夕と掛け持ちしている場面もあるようです。事実、車窓から見ると足場がかかっている建築現場はたくさんあるのですが職人が実際に働いている現場は極わずかでした。


下地島空港

■ 入居者は大変な思いをする「 大家さん天国 」

一方で、既存の大家さんから見れば、空室率がほぼゼロの「 大家さん天国 」のような状況です。大家さんたちが沖縄本島や離島で恵まれた賃貸経営をしている様子を、大手管理会社社長からお聞きすることができました。

ホテル従業員や建設作業員特需のおかげで、地元の人が入居するアパートも慢性的に不足しているとのこと。2DKで家賃5万円程度だった家賃が、今は新築1Rで10万、1LDKで12万、3LDKでは20万くらいでも空きがないのだそうです。

この他にも、島に赴任が決まった学校の先生が、住むところがないため、仕方なく車で寝泊まりするケースがある。仕事は島にあるのに、住むところがないため沖縄本島に出ていく人もいるといった話も聞きました。

不動産会社の社長が現在の島の賃貸状況を自虐的に笑って言っていた言葉が印象に残りました。

「 結婚したくても二人で住む部屋がない。離婚したくてもわかれて住む部屋もない。なので結婚も離婚もできない 」。

札幌とは正反対の沖縄宮古島の状態に同じ日本とは思えない賃貸業の奥深さを感じました。札幌では退去があれば新築状態に近いくらいにリフォームし、入居者は仲介手数料ゼロで大家は広告費最低2か月出さなければ入居してもらえません。

一方、宮古島や石垣島などでは大家が支払う広告費はゼロで、入居者からは仲介手数料がもらえて、その1か月分の仲介手数料を管理会社と仲介業者が折半します。

おまけにリフォームすらせずに、簡単な清掃のみで次の入居者が決まるそうです。畳も何年も表替えをすることもなく、クロスの張替えすらしないそうです。

ところ変わればとはいいますが、こうも違うとは思いもよりませんでした。ビジネスチャンスは常にどこかで生まれています。引き続き、ウォッチしていきたいと思います。

■ セミナーのお知らせ

8月18日に「 ルイ53世帯君 」と、長岡ウェイ君のジョイントで健美家パートナーセミナーを開催します。当日はパピちゃんの子育ての合間を縫って「 cashflow101 」から「 DJケイト 」にバージョンアップした( ? )加藤ひろゆきさんがあいさつに来てくれる予定です。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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