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12年ぶりに個人で物件を買った理由とその使い道。その立場にならなければ見えない世界がある。

極東船長さん_画像 第83話

先月8月末に、中古アパートを購入決済しました。過去のコラムでも触れましたが、6月末に売買契約した築15年の2LDK4戸×2棟についての決済を無事に終えたのです。

参照:最近買った中古アパートのスペック。10年に一度の取引は毎週存在する。

借入は友人から紹介いただいた金融機関で、金利1.8%の18年ローンがつきました。諸経費以外はフルローンでした。表面利回りが9%でこの借入れ条件ですと、cashflowはあまり見込めない投資です。

しかし、以前も書いたように、土地の実勢価格以下での購入です。この世に絶対などというものはありませんが、どう転んでも損する可能性が少ない案件といえます。

■ 12年ぶりに個人で物件を買った理由とその使い道

今回は12年ぶりに個人での購入でした。法人をもっているのになぜ個人かということですが、オイラは投資において選択肢やオプションは多くあったほうが良いというのが基本的な考え方です。

今回の物件は建物がしっかりしていて15年から20年は使えそうですから、長く持つつもりです。それなら、ローン残債がなくなるか減った時に売却したとしても、税率は個人の分離課税の20%に抑えられます。そんな考えから、個人での購入となりました。

さて、この物件の将来の使い道を考えてみると、ざっと次のような感じでしょうか。

@個人から自分の管理法人へ実勢価格に近い価格で売買をして法人で新築を建設
A個人でそのまま市場で売却し利益確定
B個人で更地にして個人で新築
C個人で土地を所有したまま法人で上物を新築

土地値で購入して利回り9%ですと、駐車場で利回り9%と同じようなものですが、多少は減価償却を使えますので、駐車場よりは良い投資になります。( 駐車場は料金回収システムを構築したら修繕費が少ないというメリットではありますが… )

ただし、減価償却がなくなると、わずかなcashflowから税金を納めていかなければなりません。例えば売買契約書上で土地の比率が70%もあれば、cashflowの手残り以上の税金を納めることもあり得ます。

■ 誰かにとってのいい投資が、他の人にとっていい投資とは限らない

そういう意味では、今回購入の物件が万人に良い投資になるかと言えばそうではありません。

サラリーマンで十分な収入を得ている人や、他の事業で資金が回っている人なら、今回の物件は意味を持ちますが、仮に投資家として初期の段階で資金が潤沢ではない段階( 不動産賃貸業からのcashflowを十分に得たい時期 )で、このような物件を最初に買ってしまうと、資金がなかなか増えません。

それであれば、地方で比較的利回りが高い物件を購入し、建物比率を高めて減価償却を使いながら手元資金を増やし、次の良い投資へ資金投入するのがいいやり方になるかもしれません。

また、最初から新築で不動産投資に参入し、建物の付帯設備を法定耐用年数15年で早期に償却して納税を先送りし、手元資金を増やして再投資に回すのも同じような効果があります。

そうして再投資を重ねているうちに初期の投資は残債が減っていきますから、それを売却して利益確定をしても良いですし、そのまま残債を減らしながら再建築や再販の機会をうかがうのも良いでしょう。

購入したときに儲けることが投資の一番の肝だとすれば、オイラはこのような物件は何時だって購入したいと考えています。しかしそれは、オイラは自分の法人から給与をもらっていて、個人の不動産投資の資金を使わなくても良い立場だからです。

不動産投資といっても、その投資方法はどれが正解というものはなく、また不正解もなく、常に人それぞれの形があるものだと思います。

■ その立場にならなければ見えない世界がある

オイラも始めた当初は利回りが全てと思っていた時期もありました。それは確かにそうなのですが、今は利回りはある程度あれば良くなりました。今は立地、路線価と実勢価格の乖離幅、世の中に必要とされるかどうかが判断基準だったりします。

札幌では一般的には利回りが低く見える利回り7%の中古RCを買う方は、その人にそれを買う理由があるから買うわけです。オイラもその理由が利回り重視の頃には全く見えませんでした。

その立場にならなければ見えない世界があるということです。大半の大家さんや、新参の不動産投資家は、その世界を見ることはないはずです。

それは別に知る必要がない世界ですし、その世界を知らなくても不動産で飯を食べられるならば、何の問題もありません。今は様々なノウハウが書籍・ブログ・コラム・セミナー等で手に入りますから、自立という目標は案外簡単に達成できるでしょう。

しかし、その世界の片鱗が見えるようになると、不動産投資とは奥が深くて本当に面白い世界だとワクワクするはずですし、このコラムを最初から読まれている方ならばその世界を見られるようになってほしいとも思います。また、その為のヒントはこのコラムに注ぎ込んでいるつもりです。

■ セミナーのお知らせ

今年後半に入って良い土地情報がポチポチ入ってくるようになりました。確かにまだ少し高いのですが、来年以降は儲かる投資の可能性が高くなってきましたので、楽しみに市況を眺めています。

しかし、良い不動産情報もゴルフのプレイ最中に連絡をもらうとゴルフに集中できなくなるので、投資家としてはうれしい反面、スコアに響くのが困ったものです( 笑 )

さて、11月2日に健美家コラムニストの波乗りニーノこと西野くんと、福岡の元中卒サラリーマン大家こと不動産で新しい価値を創造する野中周二さんのコラボで極東船長プレゼンツ健美家パートナーセミナーを開催します。申し込みはリンクからお願いします。

https://www.kenbiya.com/sm/h/hokkaido/t-b/pt-2/dt_34236yms/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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