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2億の売却益をどう使うか? 3つの選択肢とオイラが選んだ道

極東船長さん_画像 第84話

先月、新築2棟が竣工しました。オイラは昨年から今年と来年にかけて、足掛け3年で、総額20億あまりの投資案件に取り組んでいるのです。

ざっくりとした内訳としては、昨年から今年にかけて中古で4棟の木造と軽量鉄骨アパートを80%〜90%程度の入居率で購入。次に今年の春に2棟の新築マンションが竣工し、先月20日にも、2棟の賃貸マンションが竣工しました。

先月竣工した2棟はほぼ空室で、これから春までに満室にもっていかなければなりません。それ以外に今後、7棟の新築が竣工する予定です。現在は中間金の支払いや決済資金の支払いが毎月のように生じ、目まぐるしい状態です。来年の春には落ち着いていることを信じます( 笑 )

オイラは昨年の年初から、このような計画を立ててきたわけでもなく、直近2年で目標をもって、物件を増やしてきた訳でもありません。不動産賃貸業を事業として経営していく中で、自己資金の効率的な運用を考えた結果が、上記の20億の借入につながったのだともいえます。

振り返ると不動産投資を始めた当初は、12年間を個人で頑張っても借入が約3億円で頭打ちになり、オイラ個人としてはそれが一つの限界でした。今なら個人としてもそれ以上に拡大できる方法を考えられますが、当時としてはそれが目一杯でした。

そして、その打開策として、法人としてリスタートしてからの次の8年間では、約30億まで借入規模が膨らみました。しかし、直近の3年間だけで20億規模の借入なわけです。

24年間の賃貸経営の中でも、この3年間は借入額がかなり膨張した3年間になりました。その転機は、ある物件を売却したことによる、売却益の向け先を考えた事によるものでした。

■ 2億の売却益をどう使うか?

少し話は遡ります。昨年の5月に、全く売却予定はなかったオイラの中では永久保存と決めていた1番の優良物件を、ある大手の不動産業者の要請により売却したことによって、2億の売却益が得られました。

ご存知のように、不動産の売却益は個人ですと5年超の長期譲渡では20%の分離課税の支払いで済みます。法人ですと、10年超過所有で買い替え特例などもありますが、その売却した物件は所有が3年あまりと短期でしたので、打てる手があまりありませんでした。

そうなると、選択肢は以下の3つくらいに絞られました。

@節税をせずに税金を支払いフリーキャッシュとして残す。
Aオペリーティングリース等を使って税金の支払いを先送りする。
B新たな投資のため先取り経費を積極的に計上する。

その人の置かれた立場で考え方も良い方法も変わりますので、どれが正解・不正解というものはありませんがオイラは熟考した末に、「 お金を休ませない 」という考えでBを選びました。

例えば@は税引き後のフリーキャッシュにした後では新たな投資の頭金にもなりますので、リセットするには一番良い方法でしょう。単純に2億の利益の40%を税金として支払えば60%の1億2千万は手元に残ります。

融資が緩い時期を待ち、1億2千万円を10%の自己資金とすれば、12億の借入ができるでしょう。リスクを極力排除したいのならば、1億2千万で利回り8%〜9%の物件を現金で購入し、1千万前後の家賃収入がリスクフリーで入ってくる堅実な道も選べます。

次のAのオペレーティングリース等の利用は、利益の70%〜90%程度を一瞬に利益圧縮できますので、税金の支払いを先延ばしにするには最強の方法といえます。7年後から8年後に戻ってくるお金の使い道を考える時間稼ぎには、一番良い方法だと思います。

これは、相続対策としての株の評価を下げるためにも有効な手法ではありますが、一度現金を吐き出す必要がありますし、リースを組むのは大体がサードパーティの航空会社や船舶会社ですから、100%安全なリース先はありません。

しかし、税金を支払いたくない人にとっては合法で最強の方法であることは間違いありません。全国の税理士さん事務所には、税金を支払いたくない人の為に常にDMやファックスでオペレーティングリースの案内が届いているはずです。

生命保険を使った損金計上の節税は、今年から法律で規制が入りましたし、そもそも単年度の利益圧縮には不向きのものでしたからオイラは使いませんでした。

一方で、Bの前倒し経費として使う考え方は、新規物件取得の際の不動産取得税、登録免許税などを前倒し経費として計上、物件価格の15%以内での大規模修繕による単年度の全額経費計上、物件のカーテン、照明器具、家具家電などで1個10万以下の少額資産を多数複数購入して一括経費計上することなどがあります。

塵も積もれば山となる、ではありませんがこれらを複合的に積み上げるしか、有効的なものはありません。

これらは次の決算までの期間に処理しなればなりませんので、新たな投資を見つけるために、残りの時間と時期を焦ってしまうと、良くない投資に使ってしまいかねないリスクが生じます。

良い投資が見つからなければ@の考え方で良いとする潔さも必要なのですが、つい悪あがきをするのが投資家です( ? )。実際にオイラも、手をかけた案件全体の内の3割くらいは、結果的にはやらなくても良い案件も入ってしまいました。

昨年のコラムに書いたように、昨年購入した土地は、どれも直近の市況の中では一番ピークの価格での購入になってしまったようです。ですが、それもある程度は織り込んでの投資でしたので、それ自体についてはあまり問題視していません。

現在進めている物件が全て竣工し、計画通りに家賃が入ってくれば、自己資金に対するリターンも毎年最低で15〜20%にはなるはずです。立地さえ間違えなければ、昨年高値で買ったとしても時間は多少かかりますが確実に資産になっていくはずです。

「 時間×家賃=資産 」これが不動産賃貸業の一番の魅力ですね。

このコラムを書いている現在、実はギックリ腰をやってしまって、ゴルフができない状況です。ホンの少しの病気でも好きなことができなくなるのですから、お金よりも健康と時間が一番の財産だとつくづく感じます。

■ セミナーのお知らせ

11月2日に健美家コラムニストの波乗りニーノこと西野くんと、福岡の元中卒サラリーマン大家こと不動産で新しい価値を創造する野中周二さんのコラボで、極東船長プレゼンツ健美家パートナーセミナーを開催します。申し込みはリンクからお願いします。

https://www.kenbiya.com/sm/h/hokkaido/t-b/pt-2/dt_34236yms/
その頃の北海道は寒いのですが、たぶんゴルフはできるはずです( 笑 )

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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