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オイラが物件売却の時期を判断する2つの基準

極東船長さん_画像 極東船長さん 第91話

2020/1/15 掲載

もう正月気分も抜けたと思いますが、この年末年始は有意義に過ごせたでしょうか。「 一年の計は元旦にあり 」 と言いますが、節目に一年の計画を立てるのはとても良いことだとオイラは思います。

不動産投資で思うような成果が出ていない方であれば、この年頭に、長期の投資プランの作成や見直し、直近の問題の抽出と修正などをすることで、軌道修正していくことができるでしょう。

これは特段正月休みにだけにすることではありません。例え上手く進んでいる投資プランであっても、年齢を重ね立場や生活環境、投資のステージが変わるたびに、新たな問題が起きますし、目標や目的も変わってきます。

不動産賃貸業は世の中に付加価値を提供できる立派な仕事だと思います。苦しいこともありましたが、世の中に付加価値を提供できる喜びと、不動産を好きという気持ちから、オイラも楽しく25年もやってこられたとのだと思います。

■ 9年前に売却した2棟目アパートは売って正解だったのか?

さて、すでに売却済みのオイラの1棟目と2棟目のアパートを売らずに持っていたらどうなったのかを検証する12月末のコラムの続きです。

参照:古き物件を訪ね物件の未来を知る--2棟の築30年物件の家賃下落率からわかること--
参照:売却した2棟を現在まで持ち続けていたら、いくら儲かっていたのか?

9年前に売却した2棟目の物件を今現在も持ち続けていたと仮定すると、結果はどうなっていたのか? という話を書いてみます。

まず、9年前から今までの収入を算出します。売却時の満室家賃は年額504万で1K×14戸という間取りを勘案すると、満室家賃の7掛けが妥当な収入だと考えます。すると、推定では年間352万が家賃収入となります。

そこから運営費として固定資産税や管理費・広告費などを年額70万と仮定して控除すると、年間280万の家賃が現実的な数字になります。ですので、現在までの9年間の延べ収入合計は2,520万としましょう。

現在の土地価格は近隣事例から判断し、坪60万として計算すると、敷地面積が74坪で土地値は4,440万にもなり、オイラが売却した時の土地建物合計金額の3,800万円を上回りました。

( 9年前の売却時は土地を取得した簿価と同じ40万×74坪で、土地が2,960万+建物840万の合計3,800万として売却、長期譲渡税は若干 )

9年分の家賃が2,520万と土地代の合計は6,960万になるので、9年前の売却価格を差し引くと、3,160万増加していたことになります。

しかし、これは結果論で、これほどの土地の値上がりは9年前のオイラは想像すら出来ませんでした。( 9年前に売った時は既に無借金でしたから、投資として悪くはなかったと感じています )。

もし現在も当時から土地が値上がりせずに、購入時・売却時と同じ坪単価40万だったとすると、増加分は1,660万となり、グッと勢いが落ちます。

この2棟目アパートは1棟目とは違い、今から10年先の築40年まで使用できるかは微妙な状態でした。オイラが現在まで所有していたとしても、直近では解体しての新築を建てるか、土地代としての売却を選択することになったでしょう。

不動産の売却はさまざまな考え方とタイミングがあって、どれが正解というものはありませんが、9年前のオイラは以下のような計算をしました。

@土地の価格は将来的に値上がりしない事が前提
A2棟目アパートの今後10年間での増加分をおよそ2,000万として計算
B売却した場合、手残りは3,800万円。それを頭金としてレバレッジを使い新築を建築すると、最低でも10年で5,000万は増加
⇒2棟目を売却する判断が固まる

■ 物件を売却するかどうかを判断する2つの基準

こう書くと簡単ですが、当時は迷いに迷って、ようやく出した結論でした。9年前、売却当時は知らなかったのですがドルフ・デ・ルース博士の言葉に、以下のような一説があります。

「 今日、所有不動産を市場価格で売却したと仮定して、はたして自分はそれを同じ価格で買い戻しするだろうか? 」

この答えがバツの場合は売却も考え、同じ価格でも買い戻しをすると思うなら、保有し続けるということになります。

結果として、上記のドルフ・デ・ルース博士の一説と同じようなプロセスにたどり着いて売却をする判断となったのですが、その決断に至るまで、随分と悩んだことをこのコラムを書いていて思い出しました( 笑 )

また、悩まず判断するための簡易な判定法として考えた次のものがあります。それは「 7年分の税引き前キャッシュフロー分が売却で手残りするならば、7年間の時間を先取りしたとして売却を考えてみる 」というものです。

不動産投資を長期で考える事がオイラの中の基本です。一方で、誰にも明日のことはわからないため、売却を判断する尺度を自分なりに考えてみたのが「 キャッシュフローの7年分 」なのですが、こちらは他の人にはあまり参考にならないかもしれませんね。

この2つがオイラの売却を考えるときの基本になっていて、それに加えて新たな物件取得のタイミングや全体的な投資リスクを減らすことも総合的に勘案して、最終判断をしています。

オイラは物件取得時には将来の売却想定もしてから取得をしますが、必ずしもその想定通りに売却出来るとは限りません。ですから、取得する物件ごとに必ず単体でも収支が合う事、持ち切ることが出来る事を計算し、確認してから購入することが肝心です。

仮に所有物件が10棟もあって全体で収支が回っていれば、1〜2物件くらいキャッシュフローが回らない物件や将来の売却が難しい物件が入っていたとしてもあまり問題はないでしょう。

これは若いうちにはあまり考えない事でしょうが、大切な家族がいる人であれば、自分が亡くなった後のことも一度は想定し、その際に残された家族が処分しやすいものを持つということも、家族に対する責任ではないかとオイラは考えています。

不動産の所有権には相続問題もセットで必ずついてきますから、その事も頭に置いていただけたらと思います。

■ 初心者対象の「 やっさん 」セミナーのお知らせ

さて、セミナーのお知らせです。ペンタさんのセミナーの時にはオイラも退院している予定ですが、その次の健美家パートナーシップセミナーは3月21日に「 やっさん 」こと大野靖弘君で初心者向けセミナーを開催予定です。

大野君はお祭りで子供に100円の焼き鳥を買ってあげることすら躊躇したという経験から、不動産の勉強を始め経験を積み、現在は専業大家にまでになった人です。そして、その人間性は北海道の大家の中ではNO1だと思います( 笑 )

彼にはご自身の経験から、初心者はどんな考え方でどんな物件から買えば良いのか、どこで資金を借りたら良いのかなどを話してもらう予定です。まもなく以下のリンクから申し込み出来る予定です。
セミナー詳細・申し込み

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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