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質問力を上げよう。不動産投資の方針は年齢や立場や資産背景等で違って当然だ

極東船長さん_画像 第93話

健美家不動産投資コラム

■ 先輩大家に質問する時の注意点

不動産賃貸業(投資)の事を考える中で生じる疑問や質問には、以下のようなものがあると思います。

@市場・市況・経済など全般の話
A個別エリアの話
B個別ニーズの話
C個人的な問題に係わる疑問・問題


@の「 全般 」は、景気・統計・金利動向などの経済指数を含む経済全般の事など、総枠の話題になります。これはいわゆる「 鳥の目 」と言われる全体俯瞰の事です。

Aの「 個別エリア 」については、一つの地域内での不動産需給や金融機関の動向、また他地域と比べた不動産需給や金融機関の融資姿勢や各エリアの利回り・建築費・家賃・賃貸ニーズなど、それぞれの地域の特色や特徴になるかと思います。

これはオイラがあえて名付けると「 犬の鼻 」となるかもしれません。移動し、地面を歩いて回り匂いで感じる類のものです。

Bの「 個別ニーズ 」はミニマムの話になります。これはいわゆる「 虫の目 」です。「 個別エリア 」の中でも間取りによる賃貸ニーズの違いや、同じ町内やブロック内でもどこが良い場所か悪い場所かなど、より具体的になってきます。

例えば、30平米・1DK×4戸の間取りも広さも同じ部屋があったとしても、各部屋で賃貸ニーズや家賃が違ってくるのがその最たるものです。

間取りや窓の向き・内装や床の色・設備などで、入居申し込み時期に違いが生じるのが不動産です。そして、それらは全て、最終的には個人的な問題と関わってきます。

そして、Cの「 個人的な問題 」へと進むわけです。例えば、「 自分の立ち位置からどの方向に進めば良いのか? 」「 どのような戦略を持てば良いのか? 」など、テーマは各人で異なります。



オイラがセミナー会場などで受ける質問でもったいないと感じるのは、「 自分がどのパートの質問をしているのか、もしくはしたいのか 」について、質問者が自分で分かっていないことが多いことです。

本当はBの「 間取り 」について相談したいのに、@の「 これからの世界経済はどうなるでしょうか? 」というような質問をしていては、求めているアドバイスには辿り着きません。

なぜ、そうなってしまうのでしょう? それは、不動産を使って自分が何をしたいかの「 目的 」が曖昧だからだと思います。自分の目的を自分で分かっていないから、的確な質問が出てこないのです。

セミナー等で、他の人に質問する前に、このことを思い出してみてください。

■ 不動産投資の方針は年齢や立場や資産背景等で違って当然

さて、本題です。年末年初のコラムで、オイラが1棟目・2棟目に購入したアパートについて、「 売却せずに現在まで所有し続けたら、どうなっていたのか? 」という切り口で書いてみました。

今回は別の考え方として、「 9年前に売却した際に残った現金5,800万で、別の中古( しかし築年数の新しい物件 )に、借入なしで乗り換えた 」と想定してみます。

買い替えるのは札幌市で当時、実際に売りだされていた次のような物件です。

・100坪の角地(当時は土地単価坪35万程度でしょうか)に建つ築10年のアパート
・1階RC車庫の木造3階建、間取りは1DK×10室
・1戸あたりの家賃は車庫込み5万円⇒満室年間家賃は600万円
・物件価格5,400万で利回り11%(話を単純にするため1棟にしています)
 ※諸経費400万円


これを現金で購入していたらどうでしょうか? このやり方の良いところは、「 無借金でローンのリスクがない 」ことと、「 物件が10年若返ること 」です。

次に収入を計算しますが、満室家賃600万円から、空室率と運営費で150万円を控除します。そうすると、「 年間450万×9年=4,050万 」が9年間の合計家賃収入です。

その時点で、築20年になった木造アパートが残ります。これを現在、売却するとしたら、以下のような価格になると想定します。

1室家賃平均が4.5万( 10年経過で10%下がったと仮定 )で、年間家賃が540万円。販売価格は土地値以下にはならないでしょうから、土地が5千万の価値なら販売価格は利回り10%で5,400万、利回り9%で6千万程度です。

うまくそれで売れれば、現金で9年前と同じくらいの額が戻ってくることになります。また、9年分の家賃と合わせると、2棟とも「 現在まで持ち切って売却した手残り 」とほぼ同じになりました。( いずれもパターンも全て税金を考慮していません )

これは、借金がないという安全性はありますが、投資効率としては上手なやり方といえません。単純にはアパート入れ替えの若返り&無借金作戦ですと、2020年現在時点での売却はあまりお得ではないはずです。

しかし、オイラが9年前に今の61歳という年齢であれば、無借金経営というのも選択肢の一つになったかもしれません。

不動産賃貸業の答えは一つではありません。経営者の資産状況・年齢・家族構成・社会的立場が変われば、必要な不動産も方法も変わって当たり前ですね。

自分の置かれている立場を冷静に見つめて、自分が成したいと思う「 夢と目的 」から時間を逆算し、目標と戦略を見つけることが、不動産投資で大切なファクターとなることでしょう。

【追記】3月21日に予定していた大野靖弘さんのセミナーは、コロナウイルスの影響を鑑み、延期とさせていただきます。ご了承ください。

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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