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最悪のシナリオを持て。単体で勝てる事業を。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第96話

2020/4/3 掲載

このコラムは病院のベッドで書いています。実は昨年暮れに右肩腱板断裂の手術をして4週間入院していた際に、念の為左肩のMRIを撮ったところ、なんと左肩腱板断裂も見つかり、その手術を先週に行ったのです。

昨年の春から痛みがあった右肩の時と違って、今回の左肩は腱板が切れたばかりでの手術だった為か、術後の痛みや回復は右の時の半分ですんでいる感覚です。

よく、株の早期損切や事業の早期撤退の重要性が語られますが、今回の左肩の手術でも「 早期で対応することが大切 」という示唆を得ました。

■ 最悪のシナリオ、通常のシナリオ、最良のシナリオ

さて、自らの体を使って得たその示唆をどう現在の事業に生かすのかということですが、オイラは宿泊事業を始める際に、2つの最悪シナリオを持って事業に臨みました。それは先のコラムに書いた以下のようなものです。

<最悪のシナリオ>

@宿泊業のリスクとして一番大きいのはそもそもの収益を生んでくれる宿泊者や旅行者・観光客の減少ですが、その要因として考えられるものに景気の大幅な減退が発生した場合に仕事が減り節約モードになり出張や観光旅行をしなくなること。

A何年か周期で( SARSやMERS )などの感染症が発生していますので、もしそれに類似する感染症が発生すれば過去の例では収束するまでのおよそ半年程度は人の流れが止まることが考えられる。

当然これ以外にも最低限の破綻しない為のリスクヘッジとしてのシナリオは幾つかあります。それは平常時のシナリオです。一方で、良いほうのシナリオもあり、そちらは次の3つのパターンを描いていました。

<良い方のシナリオ>

@日本は政府の政策とオリンピック開催があって札幌は更に数年にわたってインバウンドニーズは伸びる

A主だったホテル用地は高止まりしているので今後は新規参入も難しくなる為早く宿泊業を始めたものには優位性がある

B売り上げのトラックレコードのあるホテル物件はこの市況では高く売却出来る可能性がある

振り返ると、良いほうのシナリオを多く立てた時点で大きな失敗をしています。良いシナリオよりも悪いシナリオが同じ数ならまだ良かったのですが、悪いシナリオの方が少ない時点でこの計画はダメだという事です。

今思えば、悪いシナリオは良いシナリオの少なくても2倍程度の想定が必要でした。オイラがまだ資金力も資本も少なかったころは1棟購入する際にはたくさんの悪いシナリオを想定していました。

それに対して自己問答を繰り返し、それに打ち勝つ自分の方式を見つけてから、ようやく1棟を購入したものでしたが、これは常に続けなければならないことでした。

オイラは不動産投資を始めた頃からも、これからの将来も日本の不動産投資には基本ネガティブなシナリオしかありません。なぜなら2004年をピークに、人口減少と少子高齢化の中でおこなう事業だからです。

それが、直近の売却益などでリスクに対する計画性と感性に緩みが生じてしまったようです。

■ 単体の事業でリスクを見極める

前回のコラムでも書きましたが、オイラの会社の全体収支ではキャッシュフローも回りますし、外部資金を借入しなくてもしばらくは耐えていくこともできます。

しかし、宿泊業単体の事業としては完全にアウトの世界です。そして、事業の基本として、一つの単体事業でリスクを見極めて進めなければなりません。

これは賃貸物件を増やす際にも言えることです。10棟くらい持っている人が新たな物件を購入する際に「 収支全体ではキャッシュアウトしないから返済比率が高くても良い場所の物件を買っておく 」という考えにも危険が潜んでいるといえます。

・返済比率が高い場合はその返済比率が下がるまで入れられる「 自己資金 」が自分にあるか?
・借入金利が高ければ借入金利を下げる交渉を出来る「 財務内容 」か?
・何年使ってどうやって処理する「 物件 」か?

・・・などなど、いろいろなシナリオが必要になります。

今般の政府支援策により、新型コロナが原因で財務内容が悪くなった場合の資金調達はしやすい環境にあります。しかし、こんな場合でも( むしろこんな時だからこそ )あえて後ろ向き資金は借りずに新規の投資案件で借入を堂々と持ち込める状況に自分を置いておかねばなりません。

■ 今要なのは「 生き残ること 」

誤解を恐れずに言えば、実はオイラは新しく始めた宿泊業の危機をどう乗り越えるかというこの状況を楽しんでいます。( 笑 )

これから毎日、毎月、考えて決断したことが来月、来年、そして10年後に違った状態を生むわけです。そう考えるとワクワクしてきます。まさに自分が地球に生きているという実感がわいてきます。

平時には平時の考え方と喜びがありますが、非常事態を乗り越えた時の喜びは、平時の何倍にもなるはずです。

今は四方八方塞がっているように見えますが、どこかの方角に光が見えたら、そこを突破していくことで次に行けるはずです。朝礼暮改しても良いでしょうし長期目線も必要ありません。

今一番重要なのは「 生き残ること 」だけです。生き残ればやり直しなんていくらでもできます。

オイラものんきに事業全体ではキャッシュフローが回っているなどと言っていられなくなりました。まずは、この一つの事業で生き残ることを第一に、新たにシナリオを考えてみます。

それから次はどうやって清算するかになりますが、それは生き残りのシナリオがどうにもこうにも潰えてから考えることにします。入院中は考える時間だけはたっぷりありますから。。。



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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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