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撤退と方向転換にかかる費用は6千万円。損切り確定で次にやること

極東船長さん_画像 極東船長さん 第98話

2020/5/21 掲載

オイラのメイン事業はあくまでも賃貸業です。今、大家としてできる事として、ミニマムではありますがエレベーター付き物件のエントランスにアルコール消毒剤を設置しました。順次、他の物件にも設置する予定です。

既存の物件で感染防止のために出来ることは限られていますが、何か起きてから後悔したくありません。定期清掃の際にも共用部の手すりなどは消毒薬でふき取ってもらえるよう、追加でお願いしたところです。



■ 損切り確定で次にやること

さて、前回のコラムから半月が経ちました。その間に、頭の中でいろいろなパターンでパズルのピースを組んでは崩し、また別な形に組み直すということを繰り返していました。

100%の答えのないパズルですから、どの形がベストなのかは時間が経過しなければ分かりません。奇跡的にオイラの想定以上の速さで事態が好転するかもしれませんし、逆に好転までには想定以上の時間がかかるかもしれません。

そして今は、「 最悪の時間に備えて計画をすべき 」なのだと考えています。いま、これを書いている先から、国際航空運送業界が昨年までの稼働状態に戻るには早くて2024年になるというニュースを見ました。

参照:https://www.aviationwire.jp/archives/202424

平時の不動産賃貸業では時間が味方となります。時間が経過するたびにインカムゲインが入り、借入元本返済が進むことによるキャピタルゲインを狙えます。これが不動産投資の醍醐味です。

一方で、昨年から計画し、手掛けているインバウンド向けの宿泊事業の方は、不動産賃貸業とは正反対の状況にあります。時間が敵となり、経過する時間が資金を枯渇させていくのです。

この事業は計画通りに進めば合計で月額300万のキャッシュフローが出る予定でした。しかし、このまま何も手を打たずに傍観していれば、反対に毎月500万の資金を奪っていくのですから強烈です。

撤退の手始めとして、先ずは1棟を丸ごと賃貸で借りて民泊を行う予定だった物件について、普通賃貸へ戻して満室にしてから、持ち主に返還することを決めました。善意の貸主に迷惑はかけられません。

この物件は未入居ですから内装もそんなに手を入れなくても貸せる状態です。もしも、このまま手を打たなければ毎月150万以上の出血が続きますが、普通賃貸にすれば、来年春までには満室となり、持ち主に返却できる見込みです。。

返却までの撤退費用は1千万、家具家電などの初期投資を合わせると3千万円以上が消滅しますが、返却後はそれ以上の出費は止まりますから、今やるべきと判断しました。

次に、賃貸物件を途中からホテル仕様に変更して建築した物件があります。こちらは別なところからニーズがあり、そちらへ3ヵ月〜6ヶ月程度貸すことが出来そうなのですが、まだ確定していません。

もし、5月末までにこれがダメになるようでしたら、次の計画どおりにこちらもホテル仕様から普通賃貸物件に戻して、来春までの満室を目指すことを計画しています。そのためには間仕切りや建具の変更などで2千万程度の改修費はかかるでしょう。

それでも普通賃貸に戻せれば150万〜200万ほどの毎月の出費は抑える事が出来るはずです。満室になればプラスで月額100万程度のキャッシュフローも見込めます。

■ 撤退と方向転換にかかる費用は6千万円

撤退と方向転換にかかる今後1年間に必要な資金は次のとおりです。


@賃貸物件の撤退費用として1千万
A普通賃貸へ戻すまでの元利支払い2千万
B普通賃貸へ戻す改修費2千万
C予備費として1千万

⇒ざっくりと合計6千万

この件について日本政策金融公庫に融資を申し込むと、「 3千万円融資」の返答がありました。口座への着金は6月中旬になるそうです。4月20日に郵送で申し込みをしてから1カ月弱で審査されたのですからとても速い対応だと思います。

また、これとは別に保証協会の保証付きで3千万の融資の打診をしました。こちらは現時点で結果は不明ですが、出来れば融資を得たいところです。こちらで融資を得られれば上記6千万の当面の必要な資金が手当てできます。

この資金調達は、「 貧すれば鈍する 」ことを避けるためにやっていることです。正常な判断をするためには手持ち資金が多ければ多いほど良いですし、仮に使わなければそれで良いのです。

もう一本の融資が得られたら、返済猶予後の三年後には合計で月額50万の支払いが発生します。しかし、それまでにキャッシュフローを50万ほど余計に生み出す不動産を購入することで、そのダメージは抑えられると考えています。

所有の全ての会社で見れば、今年の売り上げは当初見込みよりも10%〜12%程度の落ち込みになるかと思います。満室で借入の3%程度しかキャッシュフローが出ないビジネスモデルですから、10%の落ち込みは金利が全体で1%上がったのと同じくらいのダメージがあります。

60歳を過ぎてこのような体験をするとは思っていませんでした。しかし、これもすべては自分の欲が招いた事象です。これを乗り越える事に、また人生の醍醐味があると信じています。

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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